- Staat er nergens specifiek in de basisakte of in het reglement beschreven hoe de kosten van het water verdeeld worden onder de eigenaars?
Art 577 - 4 §3 2° zegt immers zeer duidelijk:
Art. 577-4. <Ingevoegd> § 1. De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.
§ 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt.
§ 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
- Uit de informatie die u hier verstrekt lijkt er geen clausule te zijn opgenomen die het wijzigen van de verdeelsleutels uitsluit van art 3 wet van 1994. Het vervolledigen van de akte sluit immers niet uit dat deze vervolledigde versie dient te worden gedeponeerd.
Bovendien en dit is mijn persoonlijke mening, geruggesteund door een telefoontje aan 2 syndici die zijn aangesteld in gebouwen waarin ik appartementen in bezit heb, kan de vergadering niet beslissen om minderjarigen in de kosten van een ME te betrekken.
Indien dit de opzet ervan is kan u steeds verzoeken aan de lokale vrederechter om uitspraak te doen over deze wijziging. ALLE briefwisseling omtrent dit punt doet u best aangetekend. Alle gehouden telefoongesprekken en mondelinge afspraken bevestigt u aangetekend op tegenspraak (maw, u sluit de brief af met een zin in de lijn van" Indien de hierboven vernoemde feiten en afspraken niet stroken met uw perceptie ervan gelieve me hiervan dan binnen de 10 dagen na eerste aanbieding van dit schrijven via aangetekend schrijven op de hoogte te brengen van de punten die u bestrijdt."
art 577-9, §6, 2°
Art. 577-9. <Ingevoegd> § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.
Bij deze is het dan ook interessant om de vrederechter te verzoeken de syndicus te verplichten tegen dwangsom binnen een bepaalde termijn individuele watertellers te laten plaatsen voor alle flats, dit ten einde een mogelijk nadeel voor alle mede-eigenaars in de toekomst uit te sluiten.
Let wel het is uiteindelijk de vrederechter die een beslissing neemt indien u die stap besluit te zetten. U dient dan ook uw dossier zo waterdicht mogelijk voor te bereiden en de tijdslimieten te respecteren. Het kan hier dus interessant zijn een advocaat in de arm te nemen.
Verslag vergadering:
Opnieuw : kijk in de basisakte, daarin staat vermeld hoelang het mag duren vooraleer de syndicus u een verslag van de vergadering doorzend. Is deze termijn overschreden dan stuurt u hem een aangetekend schrijven waarin u hem in gebreke stelt wegens het niet respecteren van de basisakte en waarbij u hem verzoekt om binnen de 10dagen na eerste aanbieding van dit schrijven een kopie van het verslag te mogen ontvangen.
U kan ook onmiddellijk informeren of hij van plan is minderjarigen hetzelfde waterverbruik toe te kennen als volwassenen. Verzoek weerom om een schriftelijk antwoord binnen de 10 dagen na eerste aanbieding.
Krijgt u geen antwoord binnen de gestelde periode? ... Yup in gebreke stellen. Dan zal er u geen andere keuze resten dan uw gelijk te trachten halen via het vredegerecht.
In dat geval raad ik u ten zeerste aan om ofwel met een advocaat ofwel met een gerechtsdeurwaarder langs te gaan bij de syndicus en inzage te vragen in het register. (Daarin dienen zich dan reeds de notulen van de vergadering te bevinden, het ontbreken ervan dient eveneens geconstateerd te worden. U kan dan verzoeken om een copie van de notulen, de syndicus kan deze weigeren doch zal wel moeten aanvaarden dat dit als zodanig door uw raadsheer wordt genoteerd. En hij zal tegen dan ook wel beseffen dat die man/vrouw er niet bij is om de kleur van zijn behang te controleren... )
Opgelet: normaal gezien dient u binnen de drie maanden na het houden van de vergadering een vordering tot nietigverklaring, van een gestemd punt in die vergadering, indienen. Niet drie maanden nadat u het verslag heeft ontvangen. U beschikt dus tot 23/09/09 om een vordering in te dienen bij het lokale vredegerecht.
Ik zou ook eens gaan luisteren bij de andere afwezige mede-eigenaar. Wordt hij eveneens negatief getroffen door deze beslissing? Dan kan u misschien de kosten delen.
Bij een vordering zou ik toch zeker de volgende verzoeken richten aan de vrederechter:
- overhandiging van een afschrift van de notulen (verslag) van de vergadering binnen de 48 uur op straffen van een dwangsom van € 1000 per dag vertraging,
- de verdeling van de waterlasten te wijzigen zodat deze niet nadelig is voor u,
- de syndicus verplichten binnen een periode van 90 dagen, op straffe van een dwangsom van € 1000 per dag, watertellers te laten plaatsen die hem in staat stellen een een exact gebruik per kavel vast te stellen voor de berekening van de jaarlijkse onkosten en om te verhinderen dat een andere mede-eigenaar in de nabij toekomst nog eens voor zijn bureau komt te staan met een gelijkaardig geding.
Het vredegerecht is de laatste en meest kostelijke stap die u kan nemen. Beraadt u dan ook goed vooraleer deze te ondernemen. U kan ook altijd eens informatie gaan inwinnen bij een andere syndicus die u kent in de regio. Ook hier op dit forum zijn er leden aanwezig die beduidend meer onderlegd zijn dan ik in deze materie en die u misschien aan vonnissen in vergelijkbare gedingen kunnen helpen om uw zaak voor te bereiden.
Ik hoop dat dit u verder helpt.