Beste forumleden,
Wij hebben een hele tijd geleden vernomen dat een pand in onze straat - ingericht als woning en sinds jaar en dag verhuurd - niet vergund is als woning maar als garage.
Er werd namelijk in de jaren 80 een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woning en een vrijstaande garage. De woning is nooit gezet en de garage werd omgebouwd tot noodwoning.
Wonen in een als garage vergund gebouw is een overtreding. Deze noodwoning wordt verhuurd. Bijgevolg betreft dit de verhuur van een niet-vergunde woning.
Er werd ons door verschillende bronnen bevestigd dat dit "in principe" illegaal is. Er werd echter nog nooit een P.V. opgesteld.
Wij zouden als belanghebbenden de verhuur van het pand zo snel mogelijk willen beëindigd zien.
De gemeente gedoogd dit, en het lijkt er dus op dat de lokale overheid zelf geen juridische stappen zet, terwijl zij even lang geleden wel in kennis werden gesteld van deze situatie.
De vraag is nu: wat zijn de opties om dit juridisch af te dwingen? T.t.z. welke molen kan in gang gezet worden - mogelijk dus op ons eigen initiatief - en liefst met enige garantie op succes.
Ik sta verstomd dat dit pand al jaren illegaal verhuurd blijft worden (met reeds verschillende domicilies) en dat de overheden de kop in het zand blijven steken.
Alvast bedankt voor jullie reacties.
-
ThomasJacobs
Topic Starter - Berichten: 3
- Juridisch actief: Nee
-
ThomasJacobs
Topic Starter - Berichten: 3
- Juridisch actief: Nee
Uiteraard zijn er belangen, anders zouden we het ook laten leven 
. Het is een lang verhaal dat ver terug gaat waarvan ik je de details bespaar.
Kort gesteld zijn er twee:
*) Er is inderdaad een probleem van overlast: de "noodwoning" wordt naar hedendaagse normen goedkoop verhuurd, en trekt tenmidden van een "deftige wijk" daarom bewoners aan van "een ander sociaal kaliber"... en dan druk ik me nog zacht uit. Het betreft een niet geregistreerd huurcontract dat dus ook niet geindexeerd wordt, dus de huidige bewoners zullen niet snel iets anders gaan zoeken na de inflatiesprong van de laatste jaren. Ze spannen wel de kroon inzake overlast, maar het zijn zeker niet de eersten en wellicht ook niet de laatsten zolang de verhuur blijft plaatsvinden. Een individuele overlast-aanpak is lopende maar brengt dus op de lange termijn geen zoden aan de dijk, het verhaal herhaalt zich steeds.
*) Er is een reeds lang lopende opportuniteit om het perceel aan te kopen. Een duidelijk uitgesproken overtreding (die er dus wel degelijk is - maar nog niet medegedeeld aan de eigenaar - laat staan berecht) en de onmogelijkheid tot verhuur in zijn huidige context, zou de vraagprijs finaal onder druk komen te zetten en tot de realiteit brengen.
. Het is een lang verhaal dat ver terug gaat waarvan ik je de details bespaar.Kort gesteld zijn er twee:
*) Er is inderdaad een probleem van overlast: de "noodwoning" wordt naar hedendaagse normen goedkoop verhuurd, en trekt tenmidden van een "deftige wijk" daarom bewoners aan van "een ander sociaal kaliber"... en dan druk ik me nog zacht uit. Het betreft een niet geregistreerd huurcontract dat dus ook niet geindexeerd wordt, dus de huidige bewoners zullen niet snel iets anders gaan zoeken na de inflatiesprong van de laatste jaren. Ze spannen wel de kroon inzake overlast, maar het zijn zeker niet de eersten en wellicht ook niet de laatsten zolang de verhuur blijft plaatsvinden. Een individuele overlast-aanpak is lopende maar brengt dus op de lange termijn geen zoden aan de dijk, het verhaal herhaalt zich steeds.
*) Er is een reeds lang lopende opportuniteit om het perceel aan te kopen. Een duidelijk uitgesproken overtreding (die er dus wel degelijk is - maar nog niet medegedeeld aan de eigenaar - laat staan berecht) en de onmogelijkheid tot verhuur in zijn huidige context, zou de vraagprijs finaal onder druk komen te zetten en tot de realiteit brengen.
@ justicespeaker
De meeste forumleden zijn gewoon geen fan van dat geleuter. Iedereen heeft hier een sterk rechtvaardigheidsgevoel en dat wringt met de voorkeursbehandeling voor marginalen die jij predikt en laat uitschijnen alsof het rechtspraktijk is.
@ TS
Valt niets aan te doen, in de jaren 80 had je geen vergunning nodig om een extra woonentiteit te creëren. Als de garage vergund was zonder WC, badkamer en keuken was het plaatsen daarvan wel een stedenbouwkundige overtreding. Het probleem is dat het nooit is vastgesteld en ondertussen is dat geen overtreding meer. Veel stedenbouwkundige diensten hebben geen zin om te procederen over fouten die gemaakt zijn in het verleden waardoor ze gedoogd worden.
De meeste forumleden zijn gewoon geen fan van dat geleuter. Iedereen heeft hier een sterk rechtvaardigheidsgevoel en dat wringt met de voorkeursbehandeling voor marginalen die jij predikt en laat uitschijnen alsof het rechtspraktijk is.
@ TS
Valt niets aan te doen, in de jaren 80 had je geen vergunning nodig om een extra woonentiteit te creëren. Als de garage vergund was zonder WC, badkamer en keuken was het plaatsen daarvan wel een stedenbouwkundige overtreding. Het probleem is dat het nooit is vastgesteld en ondertussen is dat geen overtreding meer. Veel stedenbouwkundige diensten hebben geen zin om te procederen over fouten die gemaakt zijn in het verleden waardoor ze gedoogd worden.
-
ThomasJacobs
Topic Starter - Berichten: 3
- Juridisch actief: Nee
Dat ze er geen zin in hebben snap ik, maar het blijft wel een overtreding, en de overtreding zelf blijft nog aanwezig. Vanaf het ogenblik dat er veranderingen aan de woning dienen te gebeuren die een vergunning vereisen, is er stront aan de knikker en zal dit problemen geven.
Wij poogden het perceel 10 jaar geleden te kopen, maar liepen toen tegen deze overtreding aan. We zouden de prijs van een woning moeten betalen hebben aan de huidige eigenaar, maar wel één waar de gemeente toen van stelde dat ze illegaal vergund is, en dus bijgevolg niet bewoond, en dus ook niet verhuurd mag worden als woning. 10 jaar later wordt deze nog steeds verhuurd en bijgevolg bewoond. Dat is hetgeen mij stoort: als koper had ik er toen wellicht op aangepakt geweest, terwijl het nu nog steeds door gaat.
Zelfs vandaag is de stelling nog steeds: het mag niet. Dat er "niets meer aan gebeurd" durft niemand hardop uit te spreken of op papier te zetten.
Als iets niet mag, mag het niet, en dient er corrigerend opgetreden te worden. Wetten en regels zijn er toch voor iedereen? Te hard rijden mag ik ook niet, maar als ik dat doe, krijg ik 2 weken later een bekeuring in de bus. Als ik mijn belastingen niet betaal, weten ze mij het jaar daarop ook te vinden.
Verjaring is er volgens mij niet helemaal (toch niet in de strikte zin). Men riskeert nog steeds een herstelmaatregel. En die was volgens de gemeente toen: herstellen in de oorspronkelijke staat = garage, en de bewoning stoppen. Dit ingevolge van een P.V. van vaststelling van de overtreding. Die is er tot op vandaag nog steeds niet geweest, het P.V. zelf kan dus ook niet verjaard zijn.
Het nettoresultaat is nu wel dat er een woning in de straat staat, waarvan de ruimtelijke inplanting geheel uit de toon valt. Het is namelijk een woning die pal in de hoek van een perceel staat (plaats van een garage dus), grenzend aan een aantal tuinen van aanpalende percelen, terwijl normaal gezien de woning vooraan op het perceel dient te staan.
Ik begrijp niet dat iedere officiële instantie blijft zeggen: het is klaar en duidelijk een overtreding, doch "doe maar op". Dit is gewoon ook fraude: de staat mist hier kadastrale inkomsten op, want er staat zogezegd geen woning. De huurder en verhuurder verliezen tevens hun rechten als er huurgeschillen zijn, want blijkbaar wordt juridisch het huurcontract nietig beschouwd omdat het officieel geen woning is. De huurder zou zelfs zijn huur kunnen aanvechten want die heeft geen schuld aan het niet-vergunde karakter.
Ik vind dit een zeer duidelijk verhaal, maar niemand lijkt in staat hier beweging in te willen zetten.
De eigenaar heeft al een gezegende leeftijd, ik vraag me al af wat er gaat gebeuren als die het loodje legt en de eigendom moet vererfd worden...
Wij poogden het perceel 10 jaar geleden te kopen, maar liepen toen tegen deze overtreding aan. We zouden de prijs van een woning moeten betalen hebben aan de huidige eigenaar, maar wel één waar de gemeente toen van stelde dat ze illegaal vergund is, en dus bijgevolg niet bewoond, en dus ook niet verhuurd mag worden als woning. 10 jaar later wordt deze nog steeds verhuurd en bijgevolg bewoond. Dat is hetgeen mij stoort: als koper had ik er toen wellicht op aangepakt geweest, terwijl het nu nog steeds door gaat.
Zelfs vandaag is de stelling nog steeds: het mag niet. Dat er "niets meer aan gebeurd" durft niemand hardop uit te spreken of op papier te zetten.
Als iets niet mag, mag het niet, en dient er corrigerend opgetreden te worden. Wetten en regels zijn er toch voor iedereen? Te hard rijden mag ik ook niet, maar als ik dat doe, krijg ik 2 weken later een bekeuring in de bus. Als ik mijn belastingen niet betaal, weten ze mij het jaar daarop ook te vinden.
Verjaring is er volgens mij niet helemaal (toch niet in de strikte zin). Men riskeert nog steeds een herstelmaatregel. En die was volgens de gemeente toen: herstellen in de oorspronkelijke staat = garage, en de bewoning stoppen. Dit ingevolge van een P.V. van vaststelling van de overtreding. Die is er tot op vandaag nog steeds niet geweest, het P.V. zelf kan dus ook niet verjaard zijn.
Het nettoresultaat is nu wel dat er een woning in de straat staat, waarvan de ruimtelijke inplanting geheel uit de toon valt. Het is namelijk een woning die pal in de hoek van een perceel staat (plaats van een garage dus), grenzend aan een aantal tuinen van aanpalende percelen, terwijl normaal gezien de woning vooraan op het perceel dient te staan.
Ik begrijp niet dat iedere officiële instantie blijft zeggen: het is klaar en duidelijk een overtreding, doch "doe maar op". Dit is gewoon ook fraude: de staat mist hier kadastrale inkomsten op, want er staat zogezegd geen woning. De huurder en verhuurder verliezen tevens hun rechten als er huurgeschillen zijn, want blijkbaar wordt juridisch het huurcontract nietig beschouwd omdat het officieel geen woning is. De huurder zou zelfs zijn huur kunnen aanvechten want die heeft geen schuld aan het niet-vergunde karakter.
Ik vind dit een zeer duidelijk verhaal, maar niemand lijkt in staat hier beweging in te willen zetten.
De eigenaar heeft al een gezegende leeftijd, ik vraag me al af wat er gaat gebeuren als die het loodje legt en de eigendom moet vererfd worden...
Als de kwaliteit van de woning niet goed is (bv onveilig, elektrocutiegevaar...) kan er een woningonderzoek aangevraagd worden. Dit om te kijken of het pand voldoet aan de normen uit de Vlaamse Codex wonen. Iedere belanghebbende kan dit aanvragen (bijvoorbeeld ook de wijkagent of poetsvrouw) maar als de bewoner de controleurs niet binnen laat, stopt het al gauw
De gemeente kan de overtreding vaststellen (en heeft dat gedaan) en daar stopt het voor hen.Ik begrijp niet dat iedere officiële instantie blijft zeggen: het is klaar en duidelijk een overtreding, doch "doe maar op". Dit is gewoon ook fraude: de staat mist hier kadastrale inkomsten op, want er staat zogezegd geen woning. De huurder en verhuurder verliezen tevens hun rechten als er huurgeschillen zijn, want blijkbaar wordt juridisch het huurcontract nietig beschouwd omdat het officieel geen woning is. De huurder zou zelfs zijn huur kunnen aanvechten want die heeft geen schuld aan het niet-vergunde karakter.
Zulke dossiers worden door het parket geseponeerd dus al de moeite die in een vaststelling, pv en verslag kruipen zijn op dat vlak verloren moeite.
Dit is omdat de prioriteit in dit dossier laag ingeschat wordt. De niet-vergunde woning staat duidelijk in woongebied en is in principe vergunbaar.
De overtreding staat dus laag in de prioriteitenlijst en door gebrek aan tijd en middelen moeten er keuzes gemaakt worden.
Dit zijn de prioriteiten:
Niet vergunde (of zonder begin van regularisatie gestelde) recente
stedenbouwkundige handelingen met een wezenlijke impact op de goede ruimtelijke
ordening:
- uitgevoerd in ruimtelijk kwetsbare gebieden en openruimtegebieden
- uitgevoerd in opdracht van personen voor wie de verzwarende omstandigheid van art. 6.2.1, tweede lid VCRO geldt
- ernstig strijdig met essentiële planologische voorschriften m.b.t. de bestemming of die de waterhuishouding in een gebied ernstig verstoren
- er is samenhang met prioritaire milieumisdrijven
voor zover het OM een ontvankelijke herstelvordering (met eensluidend advies) van
de herstelvorderende bestuurlijke overheid ontvangt, desgevallend na rappels (na 4
maanden en na 8 maanden).
De huurder heeft inderdaad enigszins gronden om het contract te betwisten maar meestal zijn huurders in dit soort situaties blij dat ze een betaalbaar dak boven hun hoofd hebben en met rust gelaten worden door de huisbaas.
Mijn ervaring leert dat zulke dossiers opgelost geraken op 2 manieren:De eigenaar heeft al een gezegende leeftijd, ik vraag me al af wat er gaat gebeuren als die het loodje legt en de eigendom moet vererfd worden...
- Een huurder gaat morren over de kwaliteit van de woning en stopt met huur te betalen. Hierdoor worden vaak heel wat processen in gang gezet (woningkwaliteit, huurdersbond, vrederechter,...) waardoor de verhuurder niet meer mag verhuren of niet meer wil verhuren.
- De eigenaar overlijdt en de erfgenamen hebben geen zin om zulke rotzooi verder te verhuren en besluiten te verkopen of te regulariseren.