VME met 2 mede-eigenaars - stemmen binnen de AV omtrent niet een noodzakelijk aanpassing tot gemeenschappelijk deel

vork
Topic Starter
Berichten: 5
Juridisch actief: Nee

VME met 2 mede-eigenaars - stemmen binnen de AV omtrent niet een noodzakelijk aanpassing tot gemeenschappelijk deel

#1 , 29 mar 2023 19:34

Graag uw inzichten/advies omtrent onderstaande zaak.

De desbetreffende VME bestaat uit 2 eigenaars, 1 met 75% quotiteit, de andere met 25% quotiteit. De mede-eigenaar(met 75% quotiteit) wenst werken uit te voeren aan de inkomhal (gemeenschappelijk deel). Strikt gezien zijn deze werken niet noodzakelijk, de hal is in goede staat, en deze aanpassingen zouden enkel hem ten bate komen. Deze mede-eigenaar wenst de inkomhal aan te passen, zodat hij met zijn wagen toegang kan verkrijgen/doorrijden tot zijn privatief deel (tuin). Daar wenst hij een prive parking en laadpaal voor hemzelf te voorzien. In de huidige toestand is de inkomhal echter helemaal niet geschikt voor een doorrit van een wagen. Vervolgens wenst deze mede-eigenaar de kosten voor deze werken, volgens het percentage quotiteit, op de VME te verhalen.
Deze mede-eigenaar meent dat hij deze beslissing op de de AV kan doorduwen, vermits hij 75% van de quotiteit heeft.

Ik meen dat dit wettelijk niet klopt. Wanneer een mede-eigenaar op een AV meer stemmen heeft dan de andere mede-eigenaars samen, dan wordt het aantal stemmen dat hij heeft beperkt tot het totaal van de andere mede-eigenaars. De wetgeving zegt immers: “Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.”
In dit geval, een VME met 2 mede-eigenaars, zouden beide-eigenaars evenveel stemmen vertegenwoordigen. Het gaat immers om een aanpassing die niet noodzakelijk is, en waarbij de gemeenschap geen baat heeft. Deze mede-eigenaar zou dus zelf de kosten van alle aanpassingen dienen te dragen.

LYNX XX
Berichten: 2484
Juridisch actief: Nee

#2 , 29 mar 2023 20:23

Graag uw inzichten/advies omtrent onderstaande zaak.

De desbetreffende VME bestaat uit 2 eigenaars, 1 met 75% quotiteit, de andere met 25% quotiteit. De mede-eigenaar(met 75% quotiteit) wenst werken uit te voeren aan de inkomhal (gemeenschappelijk deel). Strikt gezien zijn deze werken niet noodzakelijk, de hal is in goede staat, en deze aanpassingen zouden enkel hem ten bate komen. Deze mede-eigenaar wenst de inkomhal aan te passen, zodat hij met zijn wagen toegang kan verkrijgen/doorrijden tot zijn privatief deel (tuin). Daar wenst hij een prive parking en laadpaal voor hemzelf te voorzien. In de huidige toestand is de inkomhal echter helemaal niet geschikt voor een doorrit van een wagen. Vervolgens wenst deze mede-eigenaar de kosten voor deze werken, volgens het percentage quotiteit, op de VME te verhalen.
Deze mede-eigenaar meent dat hij deze beslissing op de de AV kan doorduwen, vermits hij 75% van de quotiteit heeft.

Ik meen dat dit wettelijk niet klopt. Wanneer een mede-eigenaar op een AV meer stemmen heeft dan de andere mede-eigenaars samen, dan wordt het aantal stemmen dat hij heeft beperkt tot het totaal van de andere mede-eigenaars. De wetgeving zegt immers: “Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.”
In dit geval, een VME met 2 mede-eigenaars, zouden beide-eigenaars evenveel stemmen vertegenwoordigen. Het gaat immers om een aanpassing die niet noodzakelijk is, en waarbij de gemeenschap geen baat heeft. Deze mede-eigenaar zou dus zelf de kosten van alle aanpassingen dienen te dragen.

Ik volg volledig uw tweede gedeelte van de topic.
De beide eigenaars moeten akkoord gaan, en de alle kosten voor rekening van de 75% en volgens mij opinie zelfs een aanpassing met notariële akte. Is zelfs een bestemmingswijziging, dat kan zo maar niet. Ook een privatief karakter ipv gemeenschappelijk. Indien hij bij wederzijds akkoord niet bereid is de kosten voor zicht te nemen = vrederechter.
De 25% eigenaar heeft geen nut of baat bij deze aanpassingen dus geen toelating geven.

lebragard
Berichten: 222
Juridisch actief: Nee

#3 , 30 mar 2023 10:37

#1
Correct wat u weergeeft : Niemand kan aan de stemming deelnemen.......
Wetgever voorziet bij dergelijke "patstelling" men beroep kan/moet doen bij de vrederechter.

Begrijp de andere mede-eigenaar wat zijn intentie is , maar deze zal rekening moeten houden met uw standpunt....en correct wat #2 aangeeft : aanpassing statuten mbt. bestemmingswijziging ....deel tuin , waarschijnlijk waar men een genotsrecht op heeft (lees de statuten) wordt dan privé parking ect...

noot/: privatief deel tuin , lees ik als gemeenschappelijke tuin met een exclusief gebruiksrecht .

Reclame

lukasi
Berichten: 1138

#4 , 30 mar 2023 11:07

Veel kans dat hij zelfs geen vergunning krijgt voor die aanpassing.
Zomaar een tuin verharden voor de wagen kan niet meer.
Vraag zijn omgevingsvergunning.

lebragard
Berichten: 222
Juridisch actief: Nee

#5 , 30 mar 2023 11:58

#4
juist wat u aangeeft en betreft meestal de voortuinen = omgevingsvergunning.
https://www.wanted.law/nl/most-wanted/w ... aats-maken

maar voor die aanpassing TS op zich heeft men geen "vergunning" nodig wel de toelating van de andere mede-eigenaar cfr. statuten vh gebouw.

Vermoed dat de tuin aan de achterzijde ligt... Deze mede-eigenaar wenst de inkomhal aan te passen, zodat hij met zijn wagen toegang kan verkrijgen/doorrijden tot zijn privatief deel (tuin). in de meest statuten staat : de gemeenschappelijke delen gebruiken conform hun bestemming ..en een tuin is géén parkeerplaats , vandaar oa. aanpassing statuten...

Bovendien is de rechtspraak het erover eens dat de titularis van een exclusief genotsrecht dit steeds dient uit te oefenen overeenkomstig de bestemming van dit onroerend goed. Men mag het gemeenschappelijke deel dus enkel gebruiken waarvoor het is bestemd. Zo zal men bijvoorbeeld een gelijkvloers terras enkel als dusdanig mogen gebruiken, en níet als parkeerplaats (Vred. Veurne dd. 13.01.2011).

vork
Topic Starter
Berichten: 5
Juridisch actief: Nee

#6 , 30 mar 2023 18:17

Alvast hartelijk dank voor de geleverde feedback.

Er zijn zaken in de basisakte die zorgen baren. De akte is inmiddels +10 jaar oud.

Bij de beschrijving van het private deel van de mede-eigenaar van 75% staan onderstaande onderdelen
- toegangsdeur tot de binnenkoer
- binnenkoer met parkeerplaatsen
- tuin en tuinhuisjes

Er zijn echter geen parkeerplaatsen (en zijn er nooit geweest). De tuin is bestaat gewoon uit een grasveld zonder enige verharding
Bij mijn weten is er nooit een vergunning voor afgeleverd

De beschrijving van het gemeenschappelijk deel (inkomhal) omvat:
- grondoppervlakte, onder voorbehoud van het exclusief eigendom dat aan het deel van de mede-eigenaar (75%) werd toegekend.
- de inkomhal/doorrit met inkomdeur en traphal

In welke mate zou dit zaak kunnen veranderen?

Franciscus
Berichten: 38574

#7 , 30 mar 2023 18:38

Van wanneer is het gebouw en de akte?
Aangepast aan recentere wetgeving 2010-2014 met statuten en RIO?

vork
Topic Starter
Berichten: 5
Juridisch actief: Nee

#8 , 30 mar 2023 18:56

Het gebouw is reeds + 150 jaar oud, maar is in 2009 gerenoveerd. De akte is van januari 2011 met een reglement van mede-eigendom

lebragard
Berichten: 222
Juridisch actief: Nee

#9 , 31 mar 2023 17:50

De notaris die de statuten heeft opgesteld kan u de juiste uitleg geven.....zoals ik het lees heeft de andere mede-eigenaar na de doorrit , die andere delen in privatieve eigendom. (- grondoppervlakte, onder voorbehoud van het exclusief eigendom dat aan het deel van de mede-eigenaar (75%) werd toegekend.)

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”