JuridischForum.be

Ik ben commissaris van verschillende VME's die onderling met elkaar verbonden zijn door technische installaties. App. gebouw A werd eerst opgeleverd, daarna app. gebouw B. Nu, 3 jaar na oplevering van app. B met uiteraard een vollere bezetting, merken we een sterke stijging van de elektriciteitskosten voor aansturing pompen, ventilatoren enz. in app. A. Uit verslag van expert blijkt dat er slechts 1 sturing is voor beide gebouwen en dat app. A al die jaren de elektriciteitsfactuur hiervoor heeft ontvangen en betaald. In een BAV van app. B werd beslist om retroactief de kosten correct op te splitsen en aldus krijgen de eigenaars van app. B nu ineens de rekening gepresenteerd van de 3 voorgaande jaren. Mijn vraag : moeten de huidige eigenaars deze kosten betalen of moet er gekeken worden naar wie eigenaar was op welk moment en de toenmalige eigenaars belasten (pro rata) ? En idem aan de andere kant : dient de teruggave gedaan te worden aan de huidige eigenaars van app. A of moeten we terugstorten aan de toenmalige eigenaars (pro rata).
Dank voor uw feedback.

-Zoals voorzien in de wet op de gedwongen mede-eigendom dient een nieuwe eigenaar zijn deel in de lopende kosten (waar het hier lijkt over te gaan) te betalen vanaf de dag dat hij het appartement in gebruik neem( (lees: de akte verleden wordt) en niet eerder.
-De ex-eigenaars waren niet aanwezig op de BAV waar de recente beslissing werd genomen en kunnen er dan ook niet door gebonden zijn.

===>>>De VME van B heeft beslist om de VME van A te vergoeden. De ex-eigenaars maakten op dat ogenblik geen deel meer uit van de VME's. + in feite gaat het niet meer rechtstreeks over lopende kosten, maar om een schadevergoeding van B aan A.voor schade veroorzaakt door gebrekkige installatie.
===>>>Op grond van bovenstaande zijn de huidige eigenaars (lees: leden van de huidige VME die tot "schadevergoeding" heeft beslist) degene die de financiële consequentie moeten dragen van hun meerderheidsbeslissing.

PM:De syndicus moet toch gemerkt hebben dat alle verbruiksfacturen op gebouw A werden aangerekend??? En geen enkele voor gebouw B....

Toch bemerking dat als de vorige jaren de boekhouding en de syndicus kwijting hebben gekregen en er geen acties van de tegenstemmers binnen de 4 maanden waren : deze afrekeningen blijven behouden en vast zijn.
Incorrecte verdeling van kosten ( welke kwijting hebben gehad ) kunnen niet terug gedraaid worden. Wel kan vanaf de nieuwe AV ( indien goedgekeurd ) verdeeld worden over de juiste quotiteiten. Juiste verdelingen kunnen toegepast worden maar niet aangepast in het verleden.

Mijn opmerking is : TS is reeds 3 jaar rekencommissaris : heeft u uw mandaat naar behoren vervult, want dat is een belangrijk punt van de taak van de rekencommissaris. Toezien dat syndicus de juiste verdeelsleutels toepast.

Vandaar ook het belang de mede eigenaars hun afrekeningen nazien, desnoods bijkomende info vragen vooraleer goedkeuring/kwijting te verlenen.

"Incorrecte verdeling van kosten ( welke kwijting hebben gehad ) kunnen niet terug gedraaid worden. Wel kan vanaf de nieuwe AV ( indien goedgekeurd ) verdeeld worden over de juiste quotiteiten. Juiste verdelingen kunnen toegepast worden maar niet aangepast in het verleden."

Dat klopt. Maar het is gecompliceerder in dit specifiek geval: er is recent een BAV geweest van de VME van gebouw B waar de meerderheid beslist heeft dat de VME van gebouw A door hen vergoed gaat worden. Indien niet betwist binnen vier maanden is die beslissing voor de leden van VME B ook rechtsgeldig en dient ze uitgevoerd.

Bovendien kwalificeert deze aangelegenheid zich volgens mij als een vergoeding voor geleden schade tussen twee rechtspersonen.
VME geb.A heeft ontdekt dat VME geb. B gedurende drie jaar elektriciteit "gestolen" heeft. Voor rechtsverhoudingen tussen VME's zijn de interne beslissingsprocedures binnenin een VME en dus de termijn van 4 maanden niet relevant want het zijn "derden" tov van elkaar.
Derden kunnen ten allen tijde schadevergoedingen eisen van elkaar.

Dank voor info. Ter aanvulling : de syndicus noch ik als commissaris konden weten dat dit stuk van elektriciteit niet correct aangerekend was. Dankzij technisch expert werd ontdekt dat er slechts 1 aansturing voor beide gebouwen was die gefactureerd werd aan gebouw A. De aannemer of bouwheer heeft de aansluiting elektriciteit gedaan en had 2 meters moeten voorzien, naar mijn mening. Maar ik heb genoteerd dat het de huidige eigenaars van gebouw B zijn die de kost dragen en de huidige eigenaars van gebouw A die vergoed worden.

Andere invalshoek

Ik ben commissaris van verschillende VME's die onderling met elkaar verbonden zijn door technische installaties.

Verschillende VME’s die onderling met elkaar verbonden zijn ! maw. Gebouw A en gebouw B = deelvereniging (met rechtspersoonlijkheid ?) van de hoofdvereniging.
Gebouw A en gebouw B beheren zelf hun gebouw cfr. Basisakte + reglement van mede-eigendom , maar de hoofdvereniging = A en B samen beheren de algemeen gemeenschappelijke delen zoals bepaalt in de statuten…omliggende grond , technische installaties dienstig voor zowel A en B (?) ect…

App. gebouw A werd eerst opgeleverd, daarna app. gebouw B. Nu, 3 jaar na oplevering van app. B met uiteraard een vollere bezetting, merken we een sterke stijging van de elektriciteitskosten voor aansturing pompen, ventilatoren enz. in app. A.
Uit verslag van expert blijkt dat er slechts 1 sturing is voor beide gebouwen en dat app. A al die jaren de elektriciteitsfactuur hiervoor heeft ontvangen en betaald. In een BAV van app. B ……

Indien de statuten bepalen dat de technische installaties dienstig voor zowel A en B algemeen gemeenschappelijk is , is 1 sturing logisch en komt het niet toe aan gebouw B om daarover een BAV te organiseren….algemeen gemeenschappelijk = bevoegdheid van de hoofdvereniging.
Herlees de statuten …heb de indruk dat men uit gewoonte de elektriciteitsfactuur van de technische installaties aan A verrekend , maar géén rekening heeft gehouden met de “intrede” van gebouw B.

Andere invalshoek

Ik ben commissaris van verschillende VME's die onderling met elkaar verbonden zijn door technische installaties.

Verschillende VME’s die onderling met elkaar verbonden zijn ! maw. Gebouw A en gebouw B = deelvereniging (met rechtspersoonlijkheid ?) van de hoofdvereniging.
Gebouw A en gebouw B beheren zelf hun gebouw cfr. Basisakte + reglement van mede-eigendom , maar de hoofdvereniging = A en B samen beheren de algemeen gemeenschappelijke delen zoals bepaalt in de statuten…omliggende grond , technische installaties dienstig voor zowel A en B (?) ect…

App. gebouw A werd eerst opgeleverd, daarna app. gebouw B. Nu, 3 jaar na oplevering van app. B met uiteraard een vollere bezetting, merken we een sterke stijging van de elektriciteitskosten voor aansturing pompen, ventilatoren enz. in app. A.
Uit verslag van expert blijkt dat er slechts 1 sturing is voor beide gebouwen en dat app. A al die jaren de elektriciteitsfactuur hiervoor heeft ontvangen en betaald. In een BAV van app. B ……

Indien de statuten bepalen dat de technische installaties dienstig voor zowel A en B algemeen gemeenschappelijk is , is 1 sturing logisch en komt het niet toe aan gebouw B om daarover een BAV te organiseren….algemeen gemeenschappelijk = bevoegdheid van de hoofdvereniging.
Herlees de statuten …heb de indruk dat men uit gewoonte de elektriciteitsfactuur van de technische installaties aan A verrekend , maar géén rekening heeft gehouden met de “intrede” van gebouw B.

Hier volg ik @ Lebragard volledig. Ben ook verbaasd dat rekencommissaris en vooral syndicus hier niet tot het besef gekomen zijn. Zeker de syndicus. Een boekhouding is niet enkel kijken of de facturen juist zijn volgens telfuncties, maar ook naar de verdeling van de kosten volgens quotiteiten. Het moet toch in die 3 jaar opgevallen zijn dat de kosten electriciteit A veel hoger zijn dan B. Een goede syndicus leest de statuten en kan ook begrijpend facturen lezen.
Ook de visie van Lebragard omtrent de BAV is duidelijk. En de mede eigenaars controleren die hun individuele en globale afrekeningen niet ?
Uit ervaring en ondervinding controleren veel rekencommissarissen enkel de facturen of 1 + 1 = 3 Dat is de minimum.

Indien er een overkoepelende VME is zoals Lebragard zich afvraagt dan is de BAV van gebouw B inderdaad niet bevoegd.

Kennis van de statuten moet uitsluitsel brengen.
Maar TS is wel stellig want hij schrijft: "Ik ben commissaris van verschillende VME's".
En niet VME met deelverenigingen.....

Het zou wel hilarisch zijn dat noch syndicus, noch rekeningcommissaris hier kennis van hebben en blunders begaan zoals deelverenigingen verwarren met VME's.
Ik kan het (bijna) niet geloven. Ik durfde deze "hypothese" zelfs niet te maken....

#8 Kennis van de statuten moet uitsluitsel brengen.
Maar TS is wel stellig want hij schrijft: "Ik ben commissaris van verschillende VME's".
En niet VME met deelverenigingen.....

TS geeft aan "Ik ben commissaris van verschillende VME's die onderling met elkaar verbonden zijn door technische installaties." (duidend op gebouw A en B) en
In een BAV van app. B werd beslist.....


Inderdaad van verschillende VME's (whats in the name) A en B kan een deelvereniging MET rechtspersoonlijkheid zijn en heeft dan haar eigen organen nml. een raad , een commissaris van de rekeningen en een syndicus met haar eigen algemene vergadering , notulen , boekhouding ect ...en functioneren op zich als een volwaardige VME. ( niet overlappend met deze waar de hoofdvereniging bevoegd voor is.

Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid werd in 2018 (1/1/2019) afgeschaft en vervangen door "de betaler beslist." en dan nog niet van toepassing voor beslissingen mbt. het gemeenschappelijk beheer.

conclusie:
TS = commissaris van verschillende VME's die onderling met elkaar verbonden zijn..... gebouw A en gebouw B.
Helaas is het niet de eerste keer dat een syndicus/CvR , de inhoud vd statuten niet voldoende kent en toepast , vandaar mijn invalshoek ("hypothese") anders dan schadevergoeding , gestolen elektriciteit...
Statuten moeten uitsluitsel brengen...