JuridischForum.be

Situatie:
Mijn partner en ik kochten een bouwgrond voor een open bebouwing in 2019. Deze grond was leeg met uitzondering van een draadomheining met doek geplaatst op de perceelgrens met onze buren. Onze werken gingen van start en voor de uniformiteit besloten we een gelijkaardige omheining te plaatsen langs de overige perceelgrenzen (draadomheining+doek). In februari 2022 was er een storm waardoor onze omheining beperkte schade opliep. Daarom besloten we deze te verstevigen. Toen we echter de omheining wilden verstevigen op de grens met de buren (het stuk dat al aanwezig was bij aankoop van onze grond), werden we door de buren op de vingers getikt.
De omheining zou namelijk met toestemming van de vorige eigenaars geplaatst zijn op de perceelgrens en dit volledig ten koste van onze buren. Zij stelden voor dat wij de omheining deels overnemen, hoewel ze noch de factuur (in het zwart geplaatst), noch een bewijs van de afspraak met de vorige eigenaar konden voorleggen (mondelinge overeenkomst). Ze kennen de vorige eigenaars wel dus ze zouden even mailen en er later op terugkomen, maar wij hebben toen niets meer vernomen. Bovendien verklaart de vorige eigenaar in de verkoopakte van 2019 dat "het goed geen voorwerp heeft uitgemaakt van een overeenkomst inzake gemeenheid van muren en/of afsluitingen die de goederen begrenzen". Aldus is er een vermoeden van mede-eigendom. Wij besloten voorlopig niets aan de omheining te doen.
Nu blijft de situatie verergeren. Het doek van de 'gemeenschappelijke' omheining komt op sommige plaatsen los (lees, dit is lelijk) en de draad is niet goed meer in de bodem bevestigd waardoor wij onze honden niet meer vrij in de tuin durven laten... De buren staan er echter op dat wij de omheining overkopen voordat er herstellingswerken worden uitgevoerd. Omdat de relatie zodanig verzuurd is en er met de buren niet meer te praten valt (lees, gescheld, geroep, gepest), hebben wij een minnelijke schikking aangevraagd. Nadat de uitnodiging van het vredegerecht in de bus viel, konden ze plots (1 jaar na onze eerste discussie) toch de overeenkomst met de vorige eigenaar op tafel leggen. Deze dateert van 2016.

Mijn vraag: Als de vorige eigenaar in 2016 verklaart dat de buren de omheining op de perceelgrens op hun kosten mochten oprichten, wordt deze verklaring dan teniet gedaan door de verklaring in de akte van 2019? En heeft de verklaring uit 2016 nog voldoende waarde aangezien deze pas bezorgd werd nadat er gerechtelijke stappen ondernomen worden en niet op het moment dat we overwogen de omheining mee over te nemen? Bovendien kennen ze de vorige eigenaars en kan het document recent zijn opgemaakt? Is er sprake van rechtsmisbruik?

Alvast bedankt

De overeenkomst tussen de buren en de vorige eigenaar vermeldt dat de buren op eigen kosten een omheining op de perceelsgrens plaatsten. Dan is en blijft die omheining gemeenschappelijk. Beslissingen omtrent die omheining zijn dus ook gemeenszchappelijk te overleggen en beslissen. De buren kunnen u dus niet éénzijdig verplichten de omheining over te kopen. Uw voorstel om de omheining zelf en op eigen kosten te repareren is dus zeer schappelijk (veel schappelijker dan hun eis...) U stelt hen per AS voor dat u de mandelige omheining op eigen kosten zal herstellen. Zoniet zal u op uw eigen grond een eigen omheining plaatsen. In dat opzicht kunnen ze de omheining die ze beschouwen als hun eigedom doen naar eigen wens herstellen of afbreken.

Let wel op: als u een eigen omheining zou plaatsen: mag u niets bevestigen aan de oude omheining. U hoeft ze echter maar een 10tal centimeter voor de perceelsgrens te plaatsen.

De overeenkomst tussen de buren en de vorige eigenaar vermeldt dat de buren op eigen kosten een omheining op de perceelsgrens plaatsten. Dan is en blijft die omheining gemeenschappelijk. Beslissingen omtrent die omheining zijn dus ook gemeenszchappelijk te overleggen en beslissen. De buren kunnen u dus niet éénzijdig verplichten de omheining over te kopen. Uw voorstel om de omheining zelf en op eigen kosten te repareren is dus zeer schappelijk (veel schappelijker dan hun eis...) U stelt hen per AS voor dat u de mandelige omheining op eigen kosten zal herstellen. Zoniet zal u op uw eigen grond een eigen omheining plaatsen. In dat opzicht kunnen ze de omheining die ze beschouwen als hun eigedom doen naar eigen wens herstellen of afbreken.

Let wel op: als u een eigen omheining zou plaatsen: mag u niets bevestigen aan de oude omheining. U hoeft ze echter maar een 10tal centimeter voor de perceelsgrens te plaatsen.

Bedankt voor uw antwoord. Graag hadden we de bestaande omheining hersteld, aangezien de kost aanzienlijk lager is dan wanneer wij over de volledige lengte van ons perceel een nieuwe omheining zouden plaatsen.
Mogen we bijvoorbeeld vragen om, indien ze ons recht op mede-eigendom niet respecteren, de omheining van de perceelgrens te halen en op eigen grond op te richten? Wij zouden dan ook hetzelfde doen langs onze kant, maar zo staat de oude omheining ten minste niet in de weg.

Als je een minnelijke schikking aanvraagt, moet je meer in de richting van uw buren denken. Ik denk dan aan een stuk te betalen in de afsluiting (voorbeeld de helft van de materiaalkost aangezien ze toch geen factuur van de werkuren kunnen voorleggen). De afsluiting werkt uiteindelijk in functie van uw honden binnen te houden, een bijdrage is dan ook niet zo onrechtvaardig.

Als je een minnelijke schikking aanvraagt, moet je meer in de richting van uw buren denken. Ik denk dan aan een stuk te betalen in de afsluiting (voorbeeld de helft van de materiaalkost aangezien ze toch geen factuur van de werkuren kunnen voorleggen). De afsluiting werkt uiteindelijk in functie van uw honden binnen te houden, een bijdrage is dan ook niet zo onrechtvaardig.

Bedankt voor jouw reactie KJ. Wij vragen een minnelijke schikking om op een veilige manier met de buren te kunnen praten. Zonder bemiddelaar worden we uitgescholden. Wij overwogen de afsluiting over te nemen, maar dan vroegen we wel een bewijs van de afspraak met de vorige eigenaar voor te leggen. Anders kan je als buur bij elke nieuwe eigenaar langs de kassa passeren door 1000 euro te vragen voor de omheining. Bovendien zijn wij door onze notariële akte reeds mede-eigenaar.
De afsluiting heeft een gemeenschappelijke functie en zorgt ervoor dat de honden/kinderen/ ... van iedere partij veilig zijn in eigen tuin.

Het punt is dat de buren als ze de gemeenschappelijkheid van de omheining "niet respecteren" ze juridisch in de fout gaan. Alleen al het feit dat ze op uw vraag om documenten voor te leggen en de vroegere eigenaar te contacteren niet ingingen, toont aan dat er met deze mensen geen samenwerking mogelijk is. Uw vraag was terecht en niet buitensporig. Dat is de vraag van hen wel, want éénzijdig en eisend.

Ik zou dus ook niet vragen om de omheining te verplaatsen naar hun perceel, dan heb je pas heisa. En bovendien geen drukkingsmiddel. In dat geval moet u toch over de hele lengte een nieuw omheining plaatsen. Doe het voorstel zoals in mijn vorige post. Als ze dat nogmaals weigeren, moet u ook een nieuwe lengte zetten, maar dan heeft u het drukkingsmiddel dat ze hun versleten omheining zélf moeten oplappen en daar hebben ze dus duidelijk geen zin in. Zo staat u sterk: u doet twee voorstellen en daar kunnen ze dus uit kiezen. Het zou me odan ook niet verwonderen dat de vrederechter daar helemaal in mee zou gaan, want de omheining is en blijft gemeenschappelijk. Een officiele akte bewijstdat ook nog eens.

De akte zegt alleen dat de verkoper in gebreke is, die had oprechter moeten communiceren. Het is logisch dat de vorige eigenaar geen bijdrage leverde want de afsluiting had enkel nut (meer privacy) voor de buren. Dat verhaal verandert als er iemand komt wonen, nu wordt de afsluiting gebruikt voor de honden van de ene buur en voor de privacy van de andere.

Ik vind het ook een mooi voorstel maar ik vermoed dat het onvoldoende zal zijn.
Als het naar een geding gaat, weet ik wat de buren gaan argumenteren. De schade zal dan van de honden zijn in plaats van de storm.

Als ze dat beweren moeten ze dat ook kunnen bewijzen.
Zorg dat u voldoende foto's hebt.
Maar de afsluiting is van hen als ik uw tekst goed lees.
Dus zij moeten de omheining herstellen en ervoor zorgen dat zij geen 'hinder' kunnen veroorzaken of problemen voor uw terrein en huisdieren.

Langs de andere kant moet u natuurlijk ook zorgen voor de veiligheid van uw honden en kinderen en bezoekers.
Wat betonijzers met kippengaas ertussen kan al beletten dan er 'ontsnappingen' zijn.

@Eylis, dankjewel voor jouw advies. Dit is erg duidelijk.
@KJ, De buren hebben zelf een hond. Bovendien gaan ze moeten aantonen dat de schade door onze hond werd aangericht. De verkoper is inderdaad in gebreke, maar kan nu niet meer aansprakelijk gesteld worden. Daarbij hebben wij verschillende malen onze goede wil getoond waarop de buren heel respectloos reageren. Daarom wensen we nu gewoon ons recht uit te kunnen oefenen.
@Franciscus, volgens mij is het niet zo simpel als 'De omheining is van de buren, dus zij moeten de omheining herstellen voor ons terrein en onze huisdieren'. We zijn ons bewust dat onze huisdieren en kinderen onze verantwoordelijkheid zijn (net zoals hun huisdieren en kinderen hun verantwoordelijkheid zijn), en bovendien wilden we gewoon de gemeenschappelijke omheining herstellen waar nodig, omdat we toch al bezig waren met de herstelwerken aan de rest van onze omheinig. Zoals aangehaald, wensen we enkel gebruik te kunnen maken van waar we recht op hebben.
Door het gedrag van de buren twijfelen we vooral of we weldegelijk in ons recht zijn.

Toch maar eens nagaan of een perceel volledig mag afgesloten worden met het aanbrengen van privacydoek.
Normaal gezien is dit beperkt tot de zijperceelgrenzen met een maximum van xmeter achter de achterste bouwlijn.

Privacydoek plaatsen tegen de afsluitingsdraad in volle eigendom mag enkel indien een gesloten afsluiting is toegelaten door de gemeentelijke verordeningen, anders vergunning aanvragen. De buur kan altijd bezwaar indienen...
Is de afsluiting in volle eigendom van de buur, toestemming vragen en horen bij de gemeente of het mag.
Is de afsluiting gemeenschappelijk terug opnieuw in onderling akkoord en conform de gemeentelijke verordeningen.

Bemiddelaar lijkt noodzakelijk om tot een constructief gesprek te komen met uw buur.
Iemand van mijn vrienden heeft een opleiding gevolgd bij de provincie Vlaams Brabant om als buren bemiddelaar op te treden. Is altijd vrijwillig en men is niet verplicht om op te dagen. Volgende stap is vrederechter die soms ook ter plaatse afstapt om de situatie correct in te schatten.
https://www.vlaamsbrabant.be/nl/energie ... emiddeling