JuridischForum.be

Het gaat over een appartementencomplex in Brussel, hier moeten er grove herstellingen aan het dak worden gemaakt. Er zijn meerdere eigenaars in het complex aanwezig, maar alleen één eigenaar van het dakterras. Op het dakterras is er beplanting en bouwwerken.

De vraag is, wie moet er voor de kosten van afbraak en terugplaatsing van de beplanting en de bouwwerken opdraaien?

Dat de grove herstellingen aan het dak zijn algemene kosten voor heel het complex, dat is duidelijk. Maar men moet delen van de actuele beplanting en vloer weghalen om de reparatie te kunnen volstrekken. Voor wie zijn deze kosten? Ook voor alle eigenaren van het complex? Aangezien er ook geen vervanging zal plaatsvinden van de bouwwerken en beplanting en dus puur voor de reparatie zal moeten worden opengebroken.

Er is geen specifiek artikel in het burgerlijk wetboek waarin staat vermeld wie verantwoordelijk is voor de verwijdering van bouwwerken en beplantingen in het geval van grove herstellingen.

De VME.

Zoals reeds aangegeven de VME.....vandaar ook volgend advies.....neem een blokpolis (All-in formule) die de "gevolgschade" dekt bv. verwijderen privatieve delen en het terugplaatsen gedekt tot een bedrag van 2500€..

Want ook aan, het exclusief gebruiksrecht van het dakterras kan onderworpen zijn aan bepaalde gebruiksvoorwaarden zoals bv. geen zware voorwerpen jacuzzie , géén daktuin ect....dan liggen de zaken anders en zal het verwijderen en terugplaatsen geen VME kost zijn ! en/of een reeds , vroeger , rechtsgeldig AV besluit kan bepalen dat het verwijderen en terugplaatsen een privatieve kost is.....

De VME.

Voort zover als er toestemming voor gegeven is door de AV. Iets dat de eigenaar of huurder daar in stoemelinks heeft neergezet, zal niet gedekt zijn.

Is ook al aangegeven door @lebragard.
Basisakte goed lezen... heb weet van een VME waar de dakisolatie nu werd geplaatst en opwaterdicht gemaakt.
Edoch twee dakterrassen. Een ervan had daar een ganse tuin van gemaakt ( beide weigerde wel elke aanwezigheid van leden RvME op HUN dak ...
Bleek dat ze beiden hun terras verdubbeld tot verdriedubbeld hadden.
Gelukkig had de RvME (VME) originele plannen teruggevonden en via luchtfoto's ook andere zaken gevonden. Op gemeen bovendak (liften en dak CV en dak dakterrassen waren er ook illegaal airco's geplaatst - ook naast de dakterrassen met een verbinding door de muren.

Beide eigenaars veel van hun tak gemaakt - eisten o.a. dat alle meubels en zware plantenbakken op kosten van VME naar beneden werden gehaald. Sloegen ook zaken op naast hun al te grote dakterrassen.
Procedure vrederechter VME verloren omdat er een stukje uitleg stond in het verslag VME waar niet over gestemd was . VME niet in beroep.
Nieuwe AV zaak rechtgezet... Beide dakterrassen betaalde hun gewone bijdragen ook niet meer wegens niet akkoord. Covid heeft ook nog eens voor veel problemen gezorgd
Ondertussen ook veel problemen met syndicus - 7 de beheerder op 3 jaar.
Terug naar VR na de nodige AS' en . + veel geluk met een architecte die zaak opvolgde en niet over zich heen liet lopen. Zaak gewonnen.
Nu een van de twee eigenaars dakterrassen in beroep. Andere had zelfde advocaat genomen maar die ging niet mee in beroep.
Uiteindelijk vorig jaar zo'n drie jaar verder zaak in beroep gewonnen en dan is er wel aan beide betekend. Een eigenaar betaald - terrassen dienden ook teruggebracht te worden tot getekend plan.
Nieuwe syndicus die nu tracht de dozen met boekhouding te klasseren en de 2de eigenaar is nog met twee AS'sen aangemaand geworden en heeft uiteindelijk ondertussen ook betaald ( bedrag boven de 20.000€). zowel voor terrassen en achterstallen.
Dus te onthouden : goede syndicus en RvME - goede architect die mee opvolgt en een goede advocaat EN de basisakte en al de verslagen grondig lezen...

De VME.

Voort zover als er toestemming voor gegeven is door de AV. Iets dat de eigenaar of huurder daar in stoemelinks heeft neergezet, zal niet gedekt zijn.

Als ze er langer dan dertig jaar staan is er niks meer aan te doen.
Heb dat mogen ervaren in VME waar ik rekeningcommissaris ben.
Wij hebben als VME zowel in eerste aanleg als in beroep het onderspit moeten delven. Heeft ons veel geld gekost aan procedures. Met NUL resultaat.

Naar TS , aanvullend aan #4 en #6

Stellen dat (#2 en #3) het verwijderen en terugplaatsen van de privatieve delen , voor de herstelling van de waterdichting van het dakterras , een kost (gevolgschade) is voor de VME is niet altijd het geval.

De basisakte en reglement van mede-eigendom het RIO en een rechtsgeldig AV besluit kan anders bepalen.

Een arrest van Cassatie geeft duidelijk aan dat de terrassen die een geheel maken met de structuur en dienstig zijn voor andere appartementen (dak) steeds gemeenschappelijk zijn…..ook al bepalen de statuten anders.
“Geen enkel voorschrift van het Burgerlijk Wetboek zoals ingevoerd door de wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom, en inzonderheid de artikelen 577-2, ,§9, 577-3, derde lid, 577-4, ,§1, tweede lid, 577-7, ,§1, 1°, b, en 577-7, ,§1, 2°, e, van het Burgerlijk Wetboek, evenmin als enige bepaling van de basisakte van 4 juli 1974, en inzonderheid de artikelen 5, 6 en 7, laten toe aan te nemen dat delen die uitdrukkelijk in de basisakte geheel of gedeeltelijk als privatief worden aangemerkt, dit karakter verliezen en volledig gemeenschappelijk worden wanneer en voor zover hun staat ook een impact heeft op de andere appartementen of gemene delen en/of voor zover zij beschouwd worden als deel van een groter gemeenschappelijke geheel. (TEKST CASSATIE)

Men moet dus nagaan wat er bepaalt is in de statuten mbt. het exclusief gebruiksrecht . Indien er voorwaarden aan gekoppeld zijn mbt. onderhoud , geen jacuzzi , geen zwembad ect…dient men deze te respecteren , indien géén voorwaarden kan men in “principe” doen en laten wat men wil , maar dan nog binnen de perken van andere bepalingen zoals ze voorkomen in de statuten , RIO en AV besluiten.
Tevens kan een rechtsgeldig AV besluit bepalen dat indien men herstellingswerken uitvoert aan het dak dat de eigenaar verplicht wordt het terras te ontruimen ect…

Ook belangrijk is dat vanaf 2019 , het exclusief gebruiksrecht/genot aanzien/vermoed , als een “erfdienstbaarheid” , behoudens andere bepalingen in de statuten….en om het wordt nog ingewikkelder te maken heeft de wetgever met die wetswijziging de deur opengezet voor het toekennen van exclusieve gebruiksrechten die geen erfdienstbaarheden zijn en deze moet dan opgenomen worden in de statuten , in het reglement van mede-eigendom en uiteraard is het dan aanbevolen duidelijke afspraken daarontrent te maken……

Mijn korte reactie in #2 was dan ook bedoeld voor oorspronkelijke constructies, niet degene die achteraf mogelijk zonder toestemming of onder voorwaarden zijn toegevoegd door indiv. eigenaars.