Aansprakelijkheid Notaris

[Mercury]

Voor een appartementencomplex met ondergrondse parking werd een bouwvergunning afgeleverd voor 37 autostaanplaatsen.
De notaris vermeldt in de basisakte nochtans 39 autostaanplaatsen.
Waar hij dat gehaald heeft is niet duidelijk (citaat uit een bespreking met hem in dit verband: "Ja, ge kent die aannemers, hé; die veranderenal eensplans, enz..).
Onze VME heeft nochtans nu serieuze problemen met de betrokken aannemer-promotor-eigenaar-eerste syndicus-enz;erlopen reeds verschillende rechtszaken tengevolge van dit verschil 37 of 39.

Concrete vraag: is het niet de taak van een notaris om de basisakte op te stellen conform de vergunningen? Onafhankelijk van wat de aannemer misschien vertelt of verandert (zonder nieuwe vergunning)?
Is de notaris aansprakelijk voor de kosten en schade die de VME daardoor nu lijdt?
Moeten wij hem dagvaarden voor de Vrederechter?

Dank voor een concreet antwoord.

Mercury

[j.demoor]

“Art.137.§ 1. De instrumenterende ambtenaar vermeldt in alle onderhandse en authentieke akten van verkoop... :1° of er voor het onroerend goed een stedebouwkundige vergunning is uitgereikt...”(18 MEI 1999. - Decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening).

Dit houdt in dat een zorgvuldig notaris kennis neemt van die stedenbouwkundige vergunning vooraleer hij zulks vermeld in zijn akten. Hij wordt dus geacht geweten te hebben dat er slechts 37 autostaanplaatsen waren in de ondergrondse parking van het appartementencomplex,waarvoor hij de basisakte opstelde,naar aanleiding van de eerste verkoop.

Indien de notaris in de gegeven omstandigheden toch 39 autostaanplaatsen vermeldde dan beging hij minstens een onzorgvuldigheid. Hij kan dan ook aansprakelijk gesteld worden voor alle schade die deze onzorgvuldigheid aan zijn cliënten veroorzaakte.

“Art.577-7.§ 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :a) over iedere andere wijziging van de statuten...”(Burgerlijk Wetboek).

Na voornoemde beslissing kan van de notaris geeist worden ze kosteloos om te zetten in een authentieke akte.

Onverminderd het voorgaande kan elke schadelijder de notaris dagvaarden bij de rechtbank van eerste aanleg ter verbetering van de foutieve akte en ter vergoeding van de reeds geleden schade.

[Mercury]

Geachte heer Demoor,

Mijn dank voor de snelle reactie op mijn laatste vragen.
U heeft mij goed geholpen met uw deskundig en gedetailleerd advies.

Met alle achting,

Mercury

[Pedro]

Geachte heer Demoor,

Mijn dank voor de snelle reactie op mijn laatste vragen.
U heeft mij goed geholpen met uw deskundig en gedetailleerd advies.

Met alle achting,

Mercury

Houd er wel rekening mee dat het de AV toekomt om een beslissing over de wijzigingen te nemen alsook dat de syndicus een bijzonder mandaat behoeft om over te gaan tot het instellen van een vordering.

Bijkomend betreft het hier dan een wijziging en een vordering die betrekking heeft op de individuele eigendomstitels (artikel 577-5§3 B.W.).

Wanneer overigens door een wijziging aan de aandelen zou worden geraakt, dan vereist dit zelfs eenparigheid van stemmen tijdens een vergadering.