syndicus bijeenroepen AV

[WAKER]

Onze syndicus is einde mandaat sedert 20/03/09 Hij heeft niet tijdig een AV samen geroepen,. Op 15/4/09 hebben we op basis van art 577 -6 §2 BW( 20% van de aandelen) een aangetekend schrijven gestuurd naar hem met een dagorde.
Tot op heden 20/4/09 hebben we nog geen reactie bekomen De uitnodigingen voor de AV dienen volgens de statuten 10 dagen op voorhand verstuurt te worden. Voorgestelde datum AV 29/4 - verzending uitnodigingen 20/4/09.
Op de dagorde staat eveneens - ontslag syndicus wegens einde mandaat
- verkiezing nieuwe syndicus

Indien de huidige syndicus niet reageert ,kan de Raad van beheer dan zelf een vergadering bijeen roepen met als agenda punt =
-ontslag huidige syndicus
-verkiezing-benoeming nieuwe syndicus
Graag een goede raad ,

VrGr
Nicky

[Vandebos]

Het beste wat u op dit ogenblik kan doen is:

- nakijken in uw basisakte en reglement van inwendige orde welke de termijn is waarop hij op uw aangetekend schrijven dient te reageren. ( meestal is dit tussen de 5 en de 10 werkdagen)

- de syndicus een aangtekend schrijven sturen waarbij u (raad van beheer) hem in gebreke stelt wegens het niet tijdig samenroepen van de algemene vergadering en wegens het zonder beheer laten vallen van de residentie.

- Aan de vrederechter in uw kanton een eenvoudig verzoekschrift richten om de aanstelling van een voorlopige syndicus te vragen die tot als er een nieuwe verkozen wordt het beheer waarneemt en die samen met de raad van beheer nieuwe kandidat syndici zoekt. ( In essentie is dit laatste een werk van de RVB, zeker als de voorlopige syndicus zich eveneens kandidaat stelt.)

Jullie zijn zeker dat er nergens een stilzwijgende verlengingsclausule in zijn contract zit?

[WAKER]

Mrvandebos,
We hebben de syndicus aangetekend en verzoekschrift gesuurd met meer dan 1/5 van de aandelen om en algemene vergadering te nhouden op 29/4
Biinnen de ! dagen antwoordde hij, dat hij zowel een algmene als een buitengewone algemene vergadering zou bijeenroepe,.

Wat Nu ?
wetende de zijn mandaat vervallen is wegens niet tijdige herineuwen.
Kunnen we eisen dat ons verzoek doorgaat ?

In de statuten staat onder artikel" Buitengewone Algemene vergadering" =Indien een door de eigenaars gewenste AV niet door de syndicus wordt bijeengeroepen, binnen een termijn van acht dagen zijn gemelde verzoekers bevoegd zelf de vergadering geldig bijeen te roepen met inachtneming van de bepalingen van het reglement

Kunnen we rechtgeldig vergaderen ?
Moeten we de syndicus nog berichten ?
Graag een antwoord
VRGr
Nicky

[Vandebos]

Blijkbaar is deze syndicus dus wel nog geïnteresseerd in zijn functie bij jullie.

Bent u lid van de raad van beheer/bestuur?

Hebben jullie zijn contract nagekeken aangaande een stilzwijgende verlenging?

Willen jullie (en dan bedoel ik met jullie de 2000/10.000sten eigenaars en de raad) nog verder werken met deze syndicus?

Kan je me op deze vragen een antwoord bezorgen?

Het probleem is dat je gebouw zich op dit ogenblik in een schemerzone bevindt; de huidige syndicus zijn mandaat is vervallen en er is geen nieuwe of voorlopige syndicus aangesteld.

Ik dacht dat het enkel de syndicus was die een AV bijeen kon roepen. (kijk ik vanavond nog eventjes na..)

Wat ik zou doen:

- Met een paar andere mede-eigenaars en/of de raad afspreken en aan de syndicus dringend een afspraak voor deze avond of ten laatste morgenavond vragen zodat hij aan jullie duidelijk kan maken wat er eigenlijk gebeurt en hoe hij dit nu in feite wil oplossen.

- Indien jullie absoluut deze syndicus niet meer willen kijken of je voldoende medeeigenaars kan vinden die jullie hierbij willen steunen op de vergadering zelf of die aan één van jullie zijn volmacht wil geven. (volmachten wel gelijkmatig spreiden aub) Dan mag zijn laatste vergadering absoluut doorgaan.


Het probleem is dat jullie anders bijna onherroepelijk voor het vredegerecht zullen uitkomen, dat deze een voorlopige syndicus zal aanstellen voor vermoedelijk 3 maanden en dat deze samen met de raad de verkiezingen voor een nieuwe syndicus zal organiseren. Natuurlijk zal die voorlopige syndicus eveneens kandidaat zijn (anders gaat hij de opdracht van de vrederechter niet aanvaarden), wat hem een oneerlijk voordeel geeft ten opzichte van de andere kandidaten.

Bovendien mag je dan niet vergeten dat:

- de ex-syndicus absoluut geen reden heeft om de overdracht zo vlot mogelijk te laten gebeuren.

- jullie gebouw een flink aantal maanden niet correct bestuurd zal zijn.

- Er verscheidene extra vergaderingen zullen dienen gehouden te worden die natuurlijk extra kosten met zich meebrengen + vergadermoeheid van de meeste eigenaars.

- de volgende jaarlijkse afrekening moeilijk zal verlopen aangezien er een aantal onduidelijke maanden tussenzitten en de overzichtelijkheid ervan volledig afhangt van de bereidwilligheid van de vorige syndicus om de overdracht van fondsen en documenten vlot te laten verlopen.


Ik heb verleden jaar een gelijkaardig dossier gehad in een gebouw waar ik in de raad zetel. Uiteindelijk heeft door de onwil van de vorige syndicus het gebouw 5 maanden in limbo gehangen, namelijk 3 maanden dat hij nog contractueel moest vervullen na het verliezen van de stemming en 2 maanden voor het vredegerecht omdat hij de betekenis van de uitslag betwistte (denk dat hij les was gaan volgen bij Milquet over de semantische betekenis van het woord NON). Uiteindelijk met dwangsommen verpplicht te verkassen. De voorlopige syndicus is onze nieuwe geworden en de laatste 6 maanden hebben we intensief nodig gehad om alle fouten en flaters recht te zetten. ( en met intensief bedoel ik 100den mails, dagelijkse telefoongesprekken en wekelijkse vergaderingen van raad en syndicus) Fouten gingen over doorbetalen voorschotten van kuispersoneel dat er niet meer werkt, dubbel betalen van facturen, niet betalen van facturen, achterover drukken van brandveiligheidsverslagen, toekennen van opdrachten zonder offerte, etc, etc.

Anders gezegd als jullie deze situatie kunnen rechtzetten met de huidige syndicus of als jullie sterk genoeg in groep zijn om hem "officieel" te elimineren niet twijfelen om dit buiten het vredegerecht trachten te regelen, anders worden alleen advocaten er gelukkiger van.

[Vandebos]

Ok om eventjes terug te komen op jullie vraag of jullie eigenhandig een vergadering kunnen bijeenroepen?

Het antwoord is Neen, maar niet helemaal.

Er kan op drie wijzen een vergadering worden bijeengeroepen:

- door de syndicus die een beslissing en/of goedkeuring van de VME nodig heeft.

- Door de syndicus hiertoe verplicht omdat 20% van de medeeigenaars om deze vergadering verzoekt om specifieke punten te bespreken, goed te keuren. Hier zijn er echter enige uitspraken van rechtbanken die 20% van de medeeigenaars hetzelfde recht geven. (meerbepaald vredegerecht anderlecht, 25/02/2002 terug te vinden in tijdschrift voor appartementsrecht 2003/04, P.37 en Rechtbank kort geding Dinant, 01/06/2002, jurisprudence de Liège,Mons et Bruxelles 2002/04, p.1060)
Als de syndicus weigert deze vergadering bijeen te roepen kan de rechter een bevelschrift geven tot het houden van deze vergadering.

- Door de rechtbank op vordering van om het even welke mede-eigenaar. Dit wordt ingeroepen als de syndicus weigert of nalaat vergaderingen die moeten plaatsvinden te organiseren. Opgepast! deze aanvraag bij de vrederechter moet gebeuren met dagvaarding, niet via eenvoudig verzoekschrift.


Lang verhaal kort: Als je absoluut veilig wil spelen laat je de vergadering organiseren door de syndicus of verplicht je hem via de vrederechter. Het is in een aantal gevallen aanvaard dat je de vergadering zelf bijeenroept, doch de rechtsgeldigheid ervan kan afhangen van het humeur van de vrederechter...

[WAKER]

Beste Mr Vandebos
Hier een antwoord =
ik ben lid van de Raad van Beheer doch er is weinig communicatie met de syndicus: hij is heel eigenzinnig.
We willen niet meer verder werken met deze syndicus : we hebben reeds een afspraak met een andere syndicus.
Op de dagorde hebben we - niet verlengen van het mandaat van de huidige syndicus gezet en- verkiezing nieuwe syndicus.
Er is geen contract opgemaakt tussen de VME en de huidige syndicus We hebben reeds in november van vorige jaar een ontwerp van contract overgemaakt aan de syndicus doch hierop is nooit door hem positief gereageerd.
In het verslag van 20/3/08 staat leltterlijk vermeld :
"Ontslag en kiezing Raad van Bestuur en syndicus.
De huidige R v an Best en syndicus werden voor 1 jaar gekozen
Beslissing : de AV beslist unaniem de mandaten te verlengen
Graag uw reactie
VRGr
Nicky

[WAKER]

berichtje voor Mr Vandebos
Ik heb mijn antwoord aan u gepost op vrijdag avond
kunt U mij verder advies geven ?
vrgr
nicky

[Vandebos]

Sorry, was niet bereikbaar dit weekend.

U heeft reeds een andere kandidaat syndicus. Wel niet vergeten dat het de VME die deze moet goedkeuren. Buiten het goedkeuren door een meerderheid van de mede-eigenaars legt de wet niet vast hoe de syndicus gekozen wordt, wel kan ik je aanraden meerdere kandidaten voor te stellen aan de mede-eigenaars. (kwestie van later niet aangesmeerd te krijgen dat jullie deze kandidaat hebben opgedrongen)

De syndicus heeft verder niet meer gereageerd veronderstel ik?

Zijn jullie bij hem reeds op bezoek geweest?

Kort gezegd hebben julie in mijn mening op dit ogenblik 2 mogelijke scenarios:

- Jullie gaan naar de syndicus en overhandigen hem tegen ontvangstbewijs een nieuw schrijven waarin jullie van hem eisen dat hij binnen de 10 werkdagen een datum vastlegt en aan de mede-eigenaars bekendmaakt voor de Byzondere algemene vergadering en dat deze niet later dan vrijdag 29 mei 2009 mag vallen. (Ga met meerdere personen, eg 3-4)

- Op maandag 4 mei sturen julie een aangetekend schrijven naar de syndicus waarbij je hem in gebreke stelt wegens het niet tijdig organiseren van de jaarlijkse algemene vergadering, wegens het nalaten tijdig zijn contract te laten vernieuwen en wegens het nalaten binnen een redelijke termijn (10 werkdagen) de mede-eigenaars in te lichten wanneer de door hen wettelijk correct aangevraagde Byzondere algemene vergadering zal plaatsvinden. Bij deze mag je hem dan ook inlichten dat verdere stappen worden gezet. Diezelfde maandag dienen jullie een eenvoudig verzoekschrift bij de vrederechter van jullie kanton in om een voorlopige syndicus aan te vragen. In deze brief schets je de huidige situatie, de stappen die jullie ondernomen hebben om de onregelmatigheden recht te zetten en de vraag om een voorlopige syndicus aan te stellen om het gebouw tijdelijk te beheren tot de byzondere algemene vergadering is gehouden waarop een nieuwe syndicus wordt gekozen. Voeg bij dit schrijven eventueel een lijst met handtekeningen van al de mede-eigenaars die hierom verzoeken (hoe meer hoe beter natuurlijk), een copie van de laatste brieven naar de syndicus, het ontwerp van het contract dat hij nooit heeft getekend, het verslag van verleden jaar waaruit duidelijk blijkt dat zijn mandaat verlopen is.

Nog vragen? Shoot.