Beste Thomas, bedankt voor de verduidelijking.
U spreekt over ‘werken’, maar valt daar een gewoon onderhoudscontract ook onder?
Ook, u bent nu al de 2de die aangeeft dat één en ander tot de basiskennis van de syndicus zou behoren.
Ik ben een niet prof syndicus, gedwongen, omdat de prof syndici zo’n hoge tarieven hanteren dat het voor een kleine VME, zoals bv die van ons met slechts 5 eig quasi onbetaalbaar is. Dus misschien uw ‘verwijten’ naar daar richten i p v naar die sukkelaar die probeert goed te doen.
Beste Renwin,
Ik ben de nr. 1 die u bedoelt in Wanbetaler.
Ook eerst even verduidelijken wat ook de collega's forumleden bedoelen : niet professioneel syndicus zijn is een hondenstiel, en in deze tijden van allerlei en steeds nieuwe regeltjes een kluif voor professionele syndici ( wat ook de onderliggende toon van nieuwe appartementswet inhield, gezien mede opgemaakt door de organisaties die hun belangen behartigen ).
Dit ter zijde.
Hierbij een uitleg voor uw probleem :
FACTUUR EN BTW BIJ WERKEN IN EEN APPARTEMENTSGEBOUW
Voert een aannemer werken uit in een appartementsgebouw, dan krijgt u als syndicus mogelijk vragen in verband met het btw-tarief. Kan het tarief van 6% gelden ? Kan een mede-eigenaar - ondernemer de btw op die werken recupereren ?
FACTUUR VAN AANNEMER AAN VME
Gemeenschappelijke werken. Gaat het om werken in de hal, de trappenzaal, de kelder, de lift, enz. door een aannemer die heel het gebouw aanbelangen en niet één bepaald appartement, dan stuurt de aannemer de factuur aan de VME.
Tip. Geef aan de aannemer het ondernemingsnr. van de VME en het fysieke adres of e-mailadres waarnaar hij de factuur mag sturen.
Let op ! Op de factuur moet ook het adres van het appartementsgebouw vermeld worden en de precies uitgevoerde werken.
Geen factuur met btw verlegd. De VME heeft op zich immers wel rechtspersoonlijkheid, maar ze is niet btw-plichtig. Voor werken aan de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw moet dus steeds met btw gefactureerd worden.
MEDE-EIGENAAR WIL BTW RECUPEREREN ?
Ondernemer kan dit doen. Een gewone privé-eigenaar kan dat niet, maar wel de mede-eigenaar of huurder die een professioneel pand heeft.
Let op ! Hij kan de btw enkel recupereren indien hij een volledig conforme btw-factuur heeft. Dat impliceert o.m. dat die op zijn naam moet zijn, dat zijn btw-nummer erop vermeld staat, enz. Een factuur van de VME is dus niet voldoende.
WEL ALS U EEN AFREKENING MAAKT ! De BTW aanvaardt immers dat de ondernemer de btw kan aftrekken op basis van een gedetailleerde afrekening die u als syndicus minstens één keer per jaar opmaakt. Uit die afrekening moet in eerste instantie blijken wat de totale prijs is die betaald werd aan de aannemer en hoeveel btw er totaal aangerekend werd. Vervolgens moet er voor elke mede-eigenaar of huurder die de btw wil recupereren, vermeld worden wat zijn aandeel is in de gemeenschappelijke kosten en in de betaalde btw.
KAN TARIEF VAN 6% GELDEN ?
Wanneer mag dat toegepast worden ? Het verlaagd btw-tarief van 6% geldt ten eerste enkel voor zgn. werken in onroerende staat, zoals dak- of schilderwerken, de plaatsing van een nieuwe voordeur, de herstelling van een garagepoort, enz.
Let op ! Bepaalde werken zijn expliciet uitgesloten van de toepassing van het verlaagd btw-tarief. Reinigingswerken ( het gebruikelijke huishoudelijke onderhoud ) en de werkuren van de tuinman zijn bv. onderworpen aan het normaal btw-tarief van 21%.
Verwarmingsketel en lift. Voor de installatie van een gezamenlijke verwarmingsketel in een appartementsgebouw en bij de levering en plaatsing van een lift is er vereist dat het gebouw minstens 15 jaar oud is opdat ook de ketel en de lift het 6% - tarief kunnen genieten.
Enkel voor privé-woning van tien jaar oud. Het 6% tarief mag bovendien enkel toegepast worden voor het gedeelte van de werken dat ten laste is van de appartementen die minstens tien jaar oud zijn en hoofdzakelijk gebruikt worden voor privé-bewoning.
Opsplitsing van factuur is dus soms nodig. Zijn er bv. ook kantoren of handelszaken in het gebouw, dan zal de aannemer een opsplitsing voorzien van zijn factuurbedrag. Zo niet, dan moert hij over het volledige bedrag 21 % btw rekenen. Wellicht vraagt hij u als syndicus in dat geval om een attest over hoe hij die opsplitsing moet maken.
Ook al is de factuur aan de VME gericht, een ondernemer ( huurder of mede-eigenaar ) kan de btw aftrekken op basis van een afrekening die u als syndicus opmaakt. Om het tarief van 6% aan te rekenen, vraagt de aannemer mogelijk een attest om de ouderdom en bestemming van de appartementen ( privébewoning of niet ) te kennen en de eventuele opsplitsing correct te kunnen maken.
Deze tekst is afkomstig van : MIJN TIPS EN ADVIES 2020-05 VLTA/GAR_EU24170601
Ik denk dat deze specificaties u zeker moet helpen bij uw mandaat. Wel opmerking als een mede-eigenaar/zelfstandige/ondernemer u kopieën van de facturen ( betreffende de jaarafrekening ) opvraagt; kunt u daar een passende vergoeding voor vragen.
Persoonlijke noot : de meeste forum leden proberen een TS steeds te helpen en zeker niets te verwijten maar te benadrukken wat echt noodzakelijk is.
Hopelijk helpt deze reactie u.