JuridischForum.be

Beste,

Ik kocht onlangs een huis in een groot project dat de bodemplaat deelt met alle andere gebouwen (andere huizen en andere appartementen) die er neergezet werden. De AV zal ons het plaatsen van zonnepanelen weigeren. De reden: de niet reflecterende zonnepanelen, die we wilden plaatsen volgens de stedenbouwkundige voorschirften verstoort het uitzicht en devalueert zodoende de waarde van enkele appartementen die er van hogerop op uitkijken.

Wij zijn de enige eigenaar van het huis. De gevel en ons dak loopt over in dat van het naburig huis.

In de basisakte zijn de huizen geen deel van een deelvereniging, enkel van de hoofdvereniging. De daken en gevels staan niet opgesomd onder de gemeenschappelijke delen van de hoofdverenigingen.

Vormende delen (valt een dak van een huis daaronder?) van de woning worden als privatief benoemd in de akte.

Wat is jullie mening over het volgende of hie kan ik de antwoorden op volgende vragen bekomen?
Zijn de daken van de huizen gemeenschappelijk of privatief?
Moeten de huizeneigenaren om zonnepanelen te plaatsen goedkeuring hebben van de AV? Indien ja, geldt dan 2/3de of 3/4de meerderheid?
Is, indien deze panelen volgens de stedenbouwkundige voorschriften geplaats worden, het 'verstoorde uitzicht' een valide argument om het plaatsen van de panelen te weigeren?
Kan iemand een goed juridisch adviseur in deze materie aanraden in de regio Vlaams Brabant?

Gr
Bart

In hoeverre heeft de VME zeggenschap over de diverse gebouwen, en duidelijk vermeld in de basisakte? Over al de gebouwen of enkel over de bodemplaat?

Ik denk dat dit de relevante passages uit de basisakte zijn. De huizen zitten onder de hoofdvereniging, de 6 appartementengebouwen hebben elk hun deelverenigingen.

2.1. Algemeen gemeenschappelijke delen
a. Definitie
De algemeen gemeenschappelijke delen zijn al deze delen, zaken en
installaties van het gehele complex, die zonder onderscheid in onverdeeldheid
toebehoren aan en ten dienste staan van alle mede-eigenaars van de
verscheidene projectzones.
b. Voorwerp
Tot de algemeen gemeenschappelijke delen worden gerekend:
- de volledige grondoppervlakte (grondschotel) (zowel bebouwd als onbebouwd)
- de vloerplaat
- het algemeen buizennet van de riolering
- de afvoerleidingen, de kanalisaties en wateraflopen, voor zover verwerkt in
de betonconstructie
- buffer- en regenwaterputten met hun toebehoren
- septische putten
- de gemeenschappelijke leidingen voor transport van water, gas,
elektriciteit, telefoon-, audio- en videosignalen
- alle voorzieningen te behoeve van de branddetectie en de brandbestrijding

2.3. Privatieve delen
Elke privatieve kavel bestaat uit alle elementen die zich binnen het
privatieve gedeelte bevinden en uitsluitend ten dienste staan van hun
eigenaars of gebruikers, evenals eventuele bijhorigheden (bij voorbeeld
videofoon met elektrische deuropener, naamplaatje, brievenbus...) buiten de
eigenlijke privé-ruimte die eveneens uitsluitend ten dienste van hen staan.
Zij zijn de exclusieve eigendom van één eigenaar.
Een privatief gedeelte bestaat uit de vormgevende delen van het eigenlijk
privatief met uitsluiting van de gemeenschappelijke delen en elementen.
De privatieve delen worden per deelgebouw nauwkeurig omschreven.
De privatieve delen worden beschreven, zoals hierna vermeld per groep met
telkens de vermelding van het aantal aandelen in de bijzondere
gemeenschappelijke delen van de betreffende groep en tevens het aantal
aandelen in de algemene gemeenschappelijke delen van het complex.

Artikel 9. Beperkingen van het genot van de privatieve delen

Niets in verband met de stijl en de harmonie van de onderscheiden gebouwen,
of één van de gebouwdelen, ook al betreft het zaken die privatief afhangen
van de privatieve loten, zal mogen gewijzigd worden tenzij door een
beslissing van de betrokken algemene vergadering van de hoofdvereniging van
mede-eigenaars of van de deelverenigingen van mede-eigenaars, genomen bij
drie vierden van de stemmen van de op de algemene vergadering aanwezige en
vertegenwoordigde mede-eigenaars.
Voor zover het de architectuur van de voorgevels betreft is een akkoord
vereist van een architect, door de algemene vergadering aangeduid, of, in
spoedgevallen, door de syndicus.
Dienaangaande wordt verwezen naar onderstaande clausule opgenomen in de
verkavelingsakte verleden voor ondergetekende notaris op heden
voorafgaandelijk aan dezer:
“ i) Uitzicht van de constructies die op de kavels worden opgericht
Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigingen indien deze
wijzigingen vanaf de straat of de openbare weg zichtbaar zijn, voorafgaandelijke uitdrukkelijke schriftelijke toelating van de
verkavelaar.
Aan ramen en terrassen mogen geen voorwerpen hangen of zichtbaar zijn
die het ordelijk en esthetisch uitzicht van de opgerichte of nog op te
richten constructies kunnen schaden.
Eenvormigheid moet heersen voor het uitzicht van de volledige
verkaveling (de eenvormigheid is van toepassing op alle projectzones).
Aan de stijl of het algemeen uitzicht, evenals aan de schildering van
de gebouwen/constructies mag niets veranderd worden, tenzij mits
voorafgaandelijke schriftelijke toelating van de verkavelaar.”
Iedere eigenaar zal gesubrogeerd worden in alle rechten en verplichtingen
van de verkavelaar dienaangaande, voor zover deze nog van toepassing
zouden zijn.


Artikel 10. Algemene interpretatieregel
De eigenaars van privatieve kavels hebben het recht op het gebruik en
het genot van de gemeenschappelijke zaken overeenkomstig hun
bestemming en in zover zulks met het recht van de andere eigenaars
verenigbaar is.
De eigenaars mogen aan gemeenschappelijke zaken geen wijzigingen
aanbrengen, tenzij in de mate waarin het reglement van mede-eigendom
dit toelaat.


Artikel 11. Toepassing van deze regel
Onder voorbehoud van nadere regelingen die in het huishoudelijk
reglement kunnen worden getroffen, gelden onder meer volgende
verbodsbepalingen.
De eigenaars mogen in de gemeenschappelijke delen geen huishoudelijk
werk uitvoeren of laten uitvoeren; aldus geen tapijten,
huishoudlinnen, meubels of kleding of schoeisel reinigen, borstelen,
uitkloppen, wassen, uithangen.
Toegevingen of gedogen ten aanzien van welke activiteit ook die met de
normale gebruikswijze van gemeenschappelijke zaken onverenigbaar is
kunnen niet als een stilzwijgende instemming worden uitgelegd, en
kunnen dus op ieder ogenblik worden herroepen.


Artikel 12. Antennes en ontvangers.
Antennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van
zon- of windenergie en paraboolantennes voor het ontvangen van
televisieprogramma’s worden niet op het dak of gevels geplaatst dan
ingevolge een beslissing van de algemene vergadering.


Artikel 13. Onderhouds- en herstellingswerken
De reiniging, het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke
zaken, evenals van privatieve elementen die zichtbaar zijn vanuit de
straat of vanuit gemeenschappelijke delen van het gebouw, worden
uitgevoerd op de tijdstippen en op de wijze door de syndicus
vastgesteld, wanneer ze als daden van bewaring of voorlopig beheer
gelden; voor werken die niet van bewaring of voorlopig beheer zijn
wordt de beslissing door de algemene vergadering genomen.
Elke mede-eigenaar ondergaat, zonder recht op vergoeding, de stoornis
die ontstaat als gevolg van dergelijke werken.


Artikel 14. Initiatiefrecht van de mede-eigenaars
Iedere mede-eigenaar kan aan de algemene vergadering vragen om de door
hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren.
Wanneer in de algemene vergadering daartoe de vereiste meerderheid
niet kan worden bekomen, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter
toestemming vragen om zelfstandig, doch op kosten van de vereniging,
de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen te laten
uitvoeren, voor zover ze dringend en noodzakelijk zijn.
Wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden tegen de
uitvoering van dergelijke werken verzet, kan de mede-eigenaar aan de
rechter toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren
die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke delen.


Artikel 15. Schade door de mede-eigenaars veroorzaakt
Vergoeding van schade veroorzaakt aan een mede-eigenaar, die ten laste
komt van de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars wordt tussen
alle mede-eigenaars, ook door het slachtoffer, in verhouding tot hun
aandeel in de gemeenschappelijke zaak omgeslagen.
De mede-eigenaar die een vordering instelt als vermeld in het vorige
artikel is bevrijd van iedere aansprakelijkheid voor alle schade die
zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing, voor
zover de wet daarin voorziet.

Nog een kanttekening: stedenbouwkundig mogen er zonnepanelen op de daken van de woningen geplaatst worden met de voorwaarde dat ze zich 1 meter van de rand van het dak bevinden en niet vanop straat zichtbaar zijn.

Lijkt me duidelijk:

Artikel 12. Antennes en ontvangers.
Antennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon- of windenergie en paraboolantennes voor het ontvangen van
televisieprogramma’s worden niet op het dak of gevels geplaatst dan ingevolge een beslissing van de algemene vergadering.

Lijkt me duidelijk:

Artikel 12. Antennes en ontvangers.
Antennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon- of windenergie en paraboolantennes voor het ontvangen van
televisieprogramma’s worden niet op het dak of gevels geplaatst dan ingevolge een beslissing van de algemene vergadering.

Kan er gediscussieerd worden of dit enkel over gemeenschappelijk dak of elk dak in het project gaat? Want dat staat niet gespecificeerd... vind het zelf logisch wanneer het over gemeenschappelijk dak gaat bijvoorbeeld.

En dan resten nog de vraag of de daken van de woningen privatief zijn of gemeenschappelijk en of er dus een 2/3de of 4/5de meerderheid nodig is?

Dak is privatief, zoals je zelf al zei en in je tekst staat. Ook voor privatieve delen kan perfect voorzien zijn dat je niet zonder toelating het uitzicht mag veranderen.

Aangezien jij de enige bent die hier voordeel aan heeft, is rationeel gezien helaas het meest logische dat andere eigenaars tegen stemmen.

En is dat dan redelijk als dit afgewezen wordt wanneer het gaat om een installatie volgens de stedenbouwkundige voorschriften en zonnepanelen die niet reflecteren en plat op het dak gelegd worden en dus niemand tot last kunnen zijn? Of maakt de reden waarom iets afgewezen wordt niet uit? Het mag gewoon afgewezen worden omdat het kan afgewezen worden?

Ik twijfel eraan of een dergelijk verbod van zonnepanelen, in de huidige tijd een juridisch vonnis zou overleven.

https://syncura.be/blog/zijn-zonnepanel ... entsgebouw

Het gaat hier niet over een appartementsgebouw maar over eigenaren van huizen (25 huizen in totaal) in een project met 6 appartementengebouwen (met in totaal 100 appartementen) die zonnepanelen op hun privatief dak willen plaatsen.

In een nieuwbouwproject dat ik ken heeft elke eigenaar ( appartementenblokjes van 9 app) het recht een deel evenredig aan zijn aandeel van het dak te gebruiken voor zonnepanelen.
Is zelfs voorzien in akte van aankoop.

In #5 werd het correcte antwoord reeds gegeven. En aangevuld in #7.

In #5 werd het correcte antwoord reeds gegeven. En aangevuld in #7.

Ik vind enkel voorbeelden terug waarbij de AV werken oplegt aan privatieve delen omwille van schade aan onderdelen met gemengde statuten. Maar nergens voorbeelden waar een AV werken op initiatief van de eigenaar weigert aan een privatief deel. Welke meerderheid is er in dat geval nodig om de werken te laten doorgaan? 2/3de of 4/5de? En moet een weigering gemotiveerd worden of is eender welke reden goed?

In een deelvereniging van hetzelfde project wilden er mensen panelen op het gemeenschappelijk dak zetten van de deelvereniging. Die beslissing liep via de deelvereniging en niet via de AV...

Pacta sunt servanda: door akkoord te gaan met de bepalingen uit de basisakte bent u gebonden.
Overeenkomsten partijen strekken tot wet. Een geldig aangegane overeenkomst verbindt de betrokken partijen over en weer of anders gezegd, zij strekt de contractspartijen tot wet.

Indien de AV géén toelating zou geven tot het plaatsen van zonnepanelen , kan u beroep doen op de vrederechter welke hoogstwaarschijnlijk u de toelating zal geven . (#9 mava105)

De AV zal zeer goede argumentatie moeten geven voor het niet plaatsen , uitzicht gebouw zal niet voldoende zijn......en het betreft hier een dak dat deel uit maakt van "bijzondere of particuliere delen!" welke buiten de bevoegdheid valt van de AV , wel blijft de AV altijd bevoegd mbt. de algemene gemeenschappelijke delen , esthetiek , uitzicht , veiligheid ect....maar niet voor die delen die haar niet toekomt/beheert , dan is het de betaler beslist.

Rechter maakte onlangs die weigering ongedaan! Twee mede-eigenaars hadden aan de VME de toelating gevraagd om zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak te plaatsen. De VME weigerde, omdat ze zelf een energieaudit wilde laten uitvoeren om dan eventueel voor alle mede-eigenaars zonnepanelen te plaatsen op het dak. De vrederechter (vred. Waver, 06.08.2021) stelde vast dat meer dan zes maanden later er nog geen energieaudit geweest was. De argumentatie voor de beslissing was daarom niet langer in verhouding met het nadeel dat daaruit voor de individuele mede-eigenaars voortvloeit. Daarom was de beslissing ‘onrechtmatig’ en vernietigde hij ze. De VME moest zich dus nadien opnieuw buigen over die zaak en ofwel een geloofwaardig alternatief voorstellen, ofwel eventueel voorwaarden vastleggen voor mede-eigenaars die dat zelf willen doen.