JuridischForum.be

Er zit water onder het dak van het gebouw naast ons afkomstig via de schrale zijmuur, nadat reeds infiltratie was vastgesteld door het dak waar het water overloopt in deze zijmuur. Ook het appartement in ons gebouw (onder het dak met lekken en aan deze vocht doorslaande zijmuur) is om zeep door waterinfiltratie.

De syndicus was tegelijk de makelaar zonder toestemming van de VME en wenste nooit een lekdetectie uitvoeren.
Diende de syndicus hier een extra algemene vergadering voor te houden? Indien ja, wat is de repercussie?
Of is het normaal dat hij zich hier niets van aantrekt en spreekt van "rapporten van experts leg ik naast me neer", "een perfecte zijmuur" met "natuurlijke groeven" en "kloofbarsten enzo".

De laatste AV dateert van meer dan 2 jaar geleden. Dit dient enkele weken geleden te gebeuren volgens de basisakte. De VME is ingebreke gesteld onder andere hiervoor met eis om de AV in mei te houden. Maar de syndicus trekt zich hier niets van aan en wenst "samen met de voorzitter" dit nogmaals uit te stellen tot zeker na 16 juni.
De basisakte stelt "De algemene vergadering zal verplichtend eenmaal per jaar door de syndicus gehouden worden binnen de vaste periode van vijftien dagen, meer bepaald tussen week 14 en 15. De syndicus houdt ook een algemene vergadering telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen."

Dient de VME de maandelijkse som te betalen voor de onwettige overschrijding van de syndicus voor de vele maanden dat hij er niet in slaagt een AV te houden?
Kan de syndicus gedurende deze periode in functie blijven en alle taken uitvoeren alsof er niets aan de hand is?

Heb je de syndicus al aangetekend ingebreke gesteld voor deze zaken?
Heb je uw eigen verzekering al op de hoogte gebracht van de vochtproblemen?

1. Indien syndicus/makelaar de blokpolis niet wil inschakelen en lekdetecties ( op konto van de verzekering ) niet wil aanvragen : ZELF DE VERZEKERINGSMIJ. VAN DE BLOKPOLIS aanspreken.
2. Zoals Mava zegt : eigen verzekering en rechtsbijstand inschakelen.
3. Zoals Mava ook zegt de syndicus aangetekend in gebreke laten stellen met ontvangstbewijs.
4. Waar zit jullie RVME ?
5. Waar zit jullie rekencommissaris.
6. De periode waarin de AV dient gehouden te worden is vastgelegd in een 15 daagse periode.
7. Een voorzitter wordt enkel aangesteld op de AV en heeft als taak de AV te leiden en de agenda af te werken, na de AV het verslag/notulen na te lezen en te ondertekenen.
Zijn taak eindigt aldaar. Bij elke AV wordt een voorzitter verkozen.
8. U meldt de VME is in gebreke gesteld voor het niet houden van een AV : in gebreke gesteld door wie ?? Het is de wettelijke taak van de syndicus om een AV tijdig samen te roepen en de uitnodigingen tijdig te versturen met de agenda + bijhorende documenten.
9. U vraagt ook of de VME de maandelijkse som te betalen voor overschrijding termijn AV ??
Bedoelt u hier de maandelijkse provisies : deze moeten jullie zeker tijdig blijven betalen, andere sommen zijn door de syndicus te bewijzen en enkel indien het saldo op de gemeenschappelijke bankrekening ontoereikend is voor directe betalingen of op korte periode.
10. Foto's ( die u hier ook plaatste ) meesturen naar de diverse verzekeringen.
11. Zoek zeker een nieuwe syndicus.
12. Indien syndicus blijft weigeren mee te werken of zijn mandaat naar wettelijk normen uit te voeren : vrederechter met volledig dossier. Tracht dit te doen met meerdere eigenaars.

Heb je de syndicus al aangetekend ingebreke gesteld voor deze zaken?
Heb je uw eigen verzekering al op de hoogte gebracht van de vochtproblemen?

Ja. Daar kwam nooit een serieus antwoord of oplossing op. De barsten zijn er nog steeds.
Ja. Dit is een blokpolis. Maar die wilden de voorwaarden van de blokpolis niet laten weten. Ik heb die dan maar via een andere weg bekomen. Ik vraag rechtsbijstand volgens die polis, maar ze antwoorden meermaals niet op dit verzoek.

https://www.vlaanderen.be/organisaties/ ... zekeringen

https://www.ombudsman.as/nl/complaint/klachtenformulier

https://www.fsma.be/nl/verzekeringen

Elke mede-eigenaar is op de hoogte gesteld van de feiten met foto's, maar dit is ver van hun bed, ik ben de enige permanente bewoner-eigenaar naast 1 die er soms is. De RVME zegt alles te willen bespreken op de komende AV, maar die AV wordt alsmaar uitgesteld. Ik heb zowel de verzekeraar, syndicus als VME in gebreke gesteld en stel een nieuwe syndicus voor in mijn schrijven naar de VME. Pas na mijn aanschrijven van de ombudsman zou de schade-expert nogmaals (voor de 3de keer) langskomen. De worst case zal dit het afluizen van een minderwaardige schikking betreffen. The best case eindelijk een logische totaaloplossing waarvoor men als mede-eigenaar verzekerd is. Door het feit dat ik de schade-expert rapporten niet mag onvangen van de verzekeraar en syndicus, wordt me het recht op tegenexpertise ontzegt. Ik weet niet eens of ik kan akkoord geen met die verslagen zonder inzage.

https://www.syndicusdiensten.be/nieuws/

Niets weerhoudt een syndicus nog om een AV te houden voor een VME

Ik weet niet wanneer jullie AV normaal plaatsvindt; maar indien nu na mei 2022, moet hij die in de normale periode houden. Indien periode bv einde jaar of begin 2023 : kan hij ook nu een AV bijeenroepen zonder problemen en daarna terug in de gebruikelijke periode.
Geen excuses meer.

Laat even door een advocaat een aangetekend briefje schrijven, waarin je tegen uiterlijk xx/xx een kopie vraagt van zijn aangifte aan de blokpolis, en dat je bij gebreke hiervan zijn afzetting en de aanstelling van een nieuwe syndicus zal vragen aan de vrederechter. Vraag hem tevens om een terugbetaling / vergoeding van al uw kosten in deze (reeds verstuurde AS, advocaat, enz...),
Hopelijk schiet hij dan wakker.

Dergelijk waterschade is niet gedekt door de verzekering. De schade vloeit voort uit een contractueel gebrek. De dakdekker die de restrix aangebracht heeft moet in gebreke gesteld worden en de schade moet op die partij verhaald worden. Als je die foto's van dat tapgat ziet, krijg je een opstoot van plaatsvervangende schaamte. Dat kan je doorsturen naar de fabrikant, die kan dat als lesmateriaal gebruiken van hoe dat het niet moet.

Toch even dit:
Foto's zijn helemaal niet duidelijk en zullen daardoor bij de medebewoners maar ook bij verzekering of expertises worden genegeerd.
Daarom : trek eerst en vooral overzichtsfoto's . En dan detail foto's die steeds meer gedetailleerd gaan.

Af en toe een vouwmeter open leggen om inzicht te hebben op afmetingen is handiger.
Af een toe een waterpas opstellen zo dat duidelijk is of er afloop is ( en hoeveel ) of waterpas is handig.
Ook duidelijk tonen of de detailfoto in het horizontale vlak , verticale of schuine vlak is genomen. ( waterpas) Bij 2-3 foto's heb je daar echt geen idee van of je moet de foto's nauwgezet gaan bestuderen.

En ik zie nergens een lek. Als je lekken wil aantonen dan accentueert je dit door deze uit te lichten met een pen of een vouwmeter die verdwijnt in het gat.

Water op rubberfolie is geen indicatie van slechte plaatsing van de rubberfolie maar eerder een slechte plaatsing van het onderdak.

Toch even dit:
Foto's zijn helemaal niet duidelijk en zullen daardoor bij de medebewoners maar ook bij verzekering of expertises worden genegeerd.
Daarom : trek eerst en vooral overzichtsfoto's . En dan detail foto's die steeds meer gedetailleerd gaan.
Af en toe een vouwmeter open leggen om inzicht te hebben op afmetingen is handiger.
Af een toe een waterpas opstellen zo dat duidelijk is of er afloop is ( en hoeveel ) of waterpas is handig.
Ook duidelijk tonen of de detailfoto in het horizontale vlak , verticale of schuine vlak is genomen. ( waterpas) Bij 2-3 foto's heb je daar echt geen idee van of je moet de foto's nauwgezet gaan bestuderen.
En ik zie nergens een lek. Als je lekken wil aantonen dan accentueert je dit door deze uit te lichten met een pen of een vouwmeter die verdwijnt in het gat.
Water op rubberfolie is geen indicatie van slechte plaatsing van de rubberfolie maar eerder een slechte plaatsing van het onderdak.

Hieronder lekte het water in het appartement. De syndicus heeft toen geen lekdetectie willen uitvoeren omdat dat anders van zijn premie ging als verzekeringsmakelaar blijkt nu:

Dit gat werd gemaakt omdat er letterlijk overal boven het appartement regenwater onder het dak zat, en dit heeft 6 maanden opengestaan voor het dichtgemaakt werd na lang aandringen.

Er werden door een expert in bouwpathologie 24 gebreken vastgesteld (in rapport met foto's en melding metingen) aan dak en zijmuur nadat de dakwerker al 2 x herstellingen had uitgevoerd en mijn verzoek om de zijmuur te vernieuwen al 4 jaar genegeerd werd. Het enige wat de syndicus uitkraamt is dat de oorzaak niet kan gevonden worden. De bewoners zijn op diezelfde dag als dit onderzoek uitgenodigd. Slechts 1 mede-eigenaar is effectief langsgekomen.
Er hangt ook nergens op en is er nergens bekend wie de aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus en wanneer die inging. Mijn vragen hiernaar werden genegeerd.

Dergelijk waterschade is niet gedekt door de verzekering. De schade vloeit voort uit een contractueel gebrek. De dakdekker die de restrix aangebracht heeft moet in gebreke gesteld worden en de schade moet op die partij verhaald worden. Als je die foto's van dat tapgat ziet, krijg je een opstoot van plaatsvervangende schaamte. Dat kan je doorsturen naar de fabrikant, die kan dat als lesmateriaal gebruiken van hoe dat het niet moet.

De verzekering heeft een minnelijke schikking met voorbehoud voor verdere afbrokkeling pleisterwerk 2x getekend door ik en de schade-expert. Met als oorzaak: infiltratie dak. Ik heb dat voorbehoud er laten inzetten omdat behangers niet op de muur wilden werken. De offerte van uitkappen en opbouwen binnenmuren werd toen vreemd genoeg niet opgenomen. Ik had die offerte laten weten aan de behangers, maar die wilden de werken zonder erkenning andere offerte niet uitvoeren. Toen de verdere afbrokkeling pleisterwerk effectief zichtbaar was heb ik de sydicus en schade-expert op de hoogte gebracht, zoals afgesproken met de schade-expert. Sindsdien werd de blokpolis-verzekeraar aangetekend in gebreke gesteld, maar lieten die 6 maanden niets weten tot de ombudsman hen aanschreef. Nu gaan ze dezelfde schade-expert sturen om een "neutrale opinie" te bekomen (ervoor was deze er niet?). Ik heb al laten weten dat deze passage tot een totaaloplossing moet leiden. Dient de verzekeraar niet gewoon de oorzaak uit de eerste minnelijke schikking minstens over te nemen wat betreft de oorzaak? De zijmuur is erbij erkend qua oorzaak, maar beide oorzaken zijn gedekt. De bedoeling van een blokpolis is om snel en volledig vergoed te worden zodat het niet aansleept en de bewoners geen schade oplopen. Mijn verzoek tot rechtsbijstand tegenover derden (zoals voorzien in de polis) wordt niet beantwoord. Dient de verzekeraar dan 100% alles te dekken bij verzaking hieraan?

Wat je nu doorgeeft is wel cruciale informatie die van af het begin al enkele pistes kon uitsluiten.
Je hebt een deskundige verslag gestaafd met foto's en metingen.
Dit onderzoek /verslag is dit tegensprekelijk of éénzijdig uitgevoerd?
Indien eenzijdig belet niets om je partij te stellen en de syndic voor de rechtbank te dagen met dit verslag.
Indien tegensprekelijk dan is de aannemer akkoord of niet akkoord gegaan met deze bevindingen.
Is hij officeel per aangetekend schrijven uitgenodigd voor deze expertise ?
Heeft hij een dading voorgesteld ?

Naar mijn mening heb je wel de juiste stappen ondernomen maar kamp je nu enerzijds met een syndic die een plaat voor zen kop heeft en medeeigenaars die zich van niets aantrekken.
Heeft de deskundige zijn bevindingen op een vergadering uit kunnen leggen in begrijpelijk verstaanbare taal?
Indien niet is dit misschien hetgeen nu eerst moet gebeuren zo dat anderen bewust worden van de problematiek.

Wat je nu doorgeeft is wel cruciale informatie die van af het begin al enkele pistes kon uitsluiten.
Je hebt een deskundige verslag gestaafd met foto's en metingen.
Dit onderzoek /verslag is dit tegensprekelijk of éénzijdig uitgevoerd?
Indien eenzijdig belet niets om je partij te stellen en de syndic voor de rechtbank te dagen met dit verslag.
Indien tegensprekelijk dan is de aannemer akkoord of niet akkoord gegaan met deze bevindingen.
Is hij officeel per aangetekend schrijven uitgenodigd voor deze expertise ?
Heeft hij een dading voorgesteld ?
Naar mijn mening heb je wel de juiste stappen ondernomen maar kamp je nu enerzijds met een syndic die een plaat voor zen kop heeft en medeeigenaars die zich van niets aantrekken.
Heeft de deskundige zijn bevindingen op een vergadering uit kunnen leggen in begrijpelijk verstaanbare taal?
Indien niet is dit misschien hetgeen nu eerst moet gebeuren zo dat anderen bewust worden van de problematiek.

Ik heb zelf 2 lekdetectierapporten obv van onderzoek laten uitvoeren van de algemene delen omdat de syndicus dit van in het beging weigerde omdat zijn polis blijkbaar als makelaar dan minder ging zijn. Hij heeft ook geen toelating van de VME om makelaar te zijn en dit nooit kenbaar gemaakt sinds ik eigenaar ben. De syndicus-makelaar was uitgenodigd voor de eerste (metingen insijpelend vocht via zijmuur) (als syndicus had hij geen tijd, als makelaar was zijn zoon zogezegd ziek) en de VME voor de 2de lekdetectie (24 gebreken vastgesteld aan dak en zijmuur)). Tussendoor heeft de syndicus een dakwerker een rapport van 2 zinnen laten opstellen die stelt dat het dak in orde is obv 3 minuten onderzoek.
De aannemer is heeft pas na de 2 lekdetecties een hydrofuge gefactureerd van de zijmuur, er zijn geen herstellingen uitgevoerd enkel een extra factuur voor oprapen brokstukken, deze hydrofuge is nutteloos op basis van experts in hydrofuge.
De 2 rapporten van de schade-expert van de blokpolis ontvang ik niet van de syndicus/makelaar ondanks herhaaldelijk verzoek, ook na aangetekend schrijven aan syndicus en verzekeraar blokpolis.
Mening syndicus "ik ken de oorzaak niet, de zijmuur is perfect, ik leg de verslagen van experts naast me neer, want ik ben architect" < >
Mening schade-expert "de schade is niet plots want de zijmuur is schraal, de VME dient dit te vergoeden".

De AV diende tegen half april gehouden te worden volgens de basisakte. Ik heb 31/5 als uiterste datum geëist in aangetekend schrijven aan VME. Maar er is niets gebeurd. De voorzitter en de syndicus wensen te wachten op het 3de verslag van de schade-expert, de rest van de VME is stil in verband met het bizarre, nutteloze uitstellen van de AV.
De schade-expert stelt voor dat ik mijn rechtsbijstand aanspreek, maar dit zit net in die blokpolis die me meermaals negeert. Als ik hen bellen leggen die gewoon af of zeggen ze dat ze niet kunnen helpen:

1.2. Burgerrechtelijk verhaal
Wij oefenen verhaal uit om vergoeding te bekomen voor schade berokkend aan het gebouw
of aan de inhoud, verzekerd in dit contract en voor de verliezen die hieruit voortvloeien:
- ten opzichte van derden op grond van de artikelen 1382 tot en met 1386 bis van het
Burgerlijk Wetboek of gelijkaardige bepalingen van buitenlands recht;
- ten opzichte van derden op grond van artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek of
gelijkaardige bepalingen van buitenlands recht op voorwaarde dat het
schadeverwekkende feit voor u plots en onvoorzienbaar is.

Mijn visie ( en uit ervaring in deze situaties ).
Syndicus gaat zwaar in de fout. Volgende AV nieuwe syndicus op de agenda.
Syndicus en makelaar is belangenvermenging. Natuurlijk is het nadelig voor een makelaar die veel schadegevallen heeft : minder commissies en slechte rapportering bij de maatschappij.

Syndicus heeft zich neer te leggen bij de verslagen en niet eigengereid op te treden.
Hij moet wettelijk jullie belangen verdedigen en niet de zijne. Is niet volgens de BIV deontologie.

Blokpolis moet schade vergoeden nillens willens.

U kunt zelf ook rechtstreeks de verzekeringsmij. aanschrijven en uw uitleg grondig doen. Desnoods hun ombudsmansman contacteren. U heeft als eigenaar wettelijk recht op een kopie van de blokpolis.

Schakel zeker uw eigen makelaar van uw verzekeringen in.

https://economie.fgov.be/nl/themas/onli ... zekeringen

https://www.ombudsman.as/nl/