Verbouwingswerken buurman.

[troca]

Ik verhuur een woning, gesloten bebouwing. De woning is van 1908, maar nog in zeer goede staat, maar uiteraard niet meer zo sterk in vergelijking met de hedendaagse woningen. De woning werd destijds als één geheel gebouwd en opgesplitst in 3 woningen. Onze woning is de middelste, de rechterwoning is in 2000 afgebroken (nog voordat wij de woning hadden gekocht). De woning aan de linkerkant was leegstaand sinds 1980, maar werd recent verkocht. De nieuwe eigenaar is de woning aan het renoveren. We hebben via de gemeente de bouwplannen kunnen inzien. De binnen en achtermuren worden volledig afgebroken en opnieuw opgetrokken en het dak zal worden vervangen.
We hebben samen een plaatsbeschrijving van onze woning laten uitvoeren voor aanvang van de werken, omdat de stabiliteit van onze woning in het gedrang komt. De fundamenten zitten maar enkel centimeters in de grond. Er komt geen aannemer bij te pas.

We stellen momenteel vast de gezamenlijke binnenmuur werd ondergraven om fundering onder te gieten en dat er isolatie werd geboord in de gezamenlijke muur (met risico dat mijn bezetting lost achter het behangpapier, we kunnen nu al holle plaatsen horen). Tegen de isolatie van de gezamenlijke muur komt zijn nieuwe binnenmuur. Beide woningen worden dus volledig van elkaar gescheiden.

Mijn vragen hierbij zijn: stel dat er straks verzakkingen komen, scheuren in de muren, een dak dat niet meer steunt, ramen die niet meer goed openen of sluiten. Hoe verloopt dit precies: Kan de buurman hiervoor aansprakelijk worden gesteld? Hoe lang (misschien komen de scheuren pas over een jaar) is de buurman aansprakelijk voor deze schade? De woning wordt na renovatie wellicht verkocht, wie is er dan aansprakelijk voor eventuele schade later? Hoe kan de schade bewezen worden? Bij wie ligt de bewijslast? Wie moet ik hiervoor aanspreken (architect, mijn verzekering, een aannemer, een stabiliteitsbureau)? Zijn er zaken die ik nu al voor alle zekerheid moet ondernemen? Daarbij komt ook dat de huurders ons regelmatig contacteren om geluidsoverlast en stofoverlast te melden.

Alvast voor jullie feedback.

[mava105]

Buurman blijft verantwoordelijk voor alle schade die uit zijn verbouwing voortkomt. Een muur ondergraven om een bijkomende fundering te steken kan perfect risicoloos uitgevoerd worden. Door telkens maar 1 meter te ondergraven, en dan 3 meter verder nog een meter, en telkens de fundering te gieten, blijft er voldoende stern voor de muur. Wel de wapening lang genoeg voorzien, zodat er in een volgende fase een overlapping van deze wapening kan gemaakt worden. Vroeger werkte is als werfleider op een metrowerf in Antwerpen. Daar gaf ik leiding aan een ploeg arbeiders bij het vervangen van een fundering onder ongeveer 80 meter voorgevels op de Meir. Meter per meter werd dat uitgevoerd, zowel via de straatzijde als vanuit de kelders. Deze oude fundering werd opgevangen in een betonnen korset, waaronder dan verloren palen kwamen om een steunpunt te vinden ongeveer 20 meter dieper in de bodem. Na de werken geen enkel barst waar te nemen. De woningen bleven bewoond en de winkels verder open..

[Inazuma]

We stellen momenteel vast de gezamenlijke binnenmuur werd ondergraven om fundering onder te gieten

Normale bouwtechniek om ontbrekende fundering aan te brengen

en dat er isolatie werd geboord in de gezamenlijke muur

Hoe dik is die muur ?
In gebruikelijke bouw uit die tijd is een muur tussen huizen 1,5 steens (volle baksteen + halve) als er 2 of meer verdiepingen op stonden. Idem voor- en achtermuur.

Dragende muur, of waar er maar 1 verdieping boven gelijkvloers is) was toen 1 steen dik (op zijn langs hé).

Een plug voor isolatie zou normaal geen effect mogen hebben aan de andere kant van dergelijke muur
(zit ook amper gewicht op)


Maar (blijkbaar later ?) opgespitst, dus mogelijk dunner
Vraag eens aan de buur of hij dat ergens kan zien, en of hij weet hoe dik de tussen muur is.

Als het maar halve steen is (9cm + bezetting aan beide kanten) kunnen daar enkel kleine plugjes in.

Tegen de isolatie van de gezamenlijke muur komt zijn nieuwe binnenmuur.

Ook normale renovatie-techniek - waar u / uw huurders trouwens ook voordeel van gaat hebben.

Kan de buurman hiervoor aansprakelijk worden gesteld?

Als er schade optreed, zeker.

Hoe kan de schade bewezen worden? Bij wie ligt de bewijslast? Wie moet ik hiervoor aanspreken (architect, mijn verzekering, een aannemer, een stabiliteitsbureau)?

Finaal via gerechtsexpertise, mocht het zo ver komen

Bewijslast ligt bij de klager

Zijn er zaken die ik nu al voor alle zekerheid moet ondernemen?

U heeft een plaatsbeschrijving, dus toestand van uw woning voor aanvang werken is gekend.

Schade direct melden aan buur, in eerste instantie mondeling, iets serieuzer of een lijstje kleinere dingen meldt u aangetekend (met ontvangstbewijs) .

Als stabiliteit van uw woning in gedrang komt, kan u de werken laten stilleggen - via politie of brandweer die stabiliteitsingenieur zal inschakelen.


Heeft u de buur al gewezen op wat u "holle plaatsen" noemt ?


Het kan trouwens ook dat die er plaatsen al waren, maar nu pas opvallen.
Hier zitten (opgevulde) gaten in de gemeenschappelijke muur, een overblijfsel uit de tweede wereldoorlog, en ja ... die plaatsen klinken anders.

Iets dat ooit met snelbouwstenen ingevuld is, klinkt ook anders dan volle steen.

Daarbij komt ook dat de huurders ons regelmatig contacteren om geluidsoverlast en stofoverlast te melden.

Totaalrenovatie zonder stof en in stilte is helaas onmogelijk ...
Realistisch blijven.