voorstel herverdeling kostensleutel

[P&P]

Residentie X bestaat uit volgende eigenaars:

- zeven afzonderlijke eigenaars van een garage: volgens de verkoopakte zijn zij elk voor één 10/1000ste eigenaar van de gemeenschappelijke delen.
- twee eigenaars van elk een appartement op het gelijkvloers, die eveneens nog eens eigenaar zijn van elk één garage: volgens de verkoopakte zijn zij elk voor één 210/1000ste eigenaar van de gemeenschappelijke delen.
- één eigenaar van een appartement op de eerste verdieping, tevens eigenaar van twee garages: volgens de verkoopakte is deze voor één 260/1000ste eigenaar van de gemeenschappelijke delen.
- één eigenaar van een appartement op de eerste verdieping, tevens eigenaar van één garage: volgens de verkoopakte is deze voor één 250/1000ste eigenaar van de gemeenschappelijke delen.

De “tuin” valt onder de gemeenschappelijke delen.
Op de agenda van de algemene vergadering staat een voorstel tot herverdeling van de kostenverdeelsleutel van de tuin.
Op deze manier zou men willen bereiken dat elke eigenaar, hetzij van de garages, hetzij van de appartementen, evenveel betaalt voor gelijk welke onkosten die worden gemaakt.
Volgens de syndicus kan dit voorstel slechts worden goedgekeurd bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen.

Verder staat in de aangetekende uitnodiging voor de algemene vergadering volgende paragraaf: “ ten einde rechtsgeldig te kunnen beslissen, moet te minste de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn en moeten zij te minste de helft van het quorum der gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.”

Op de algemene vergadering is de toestand de volgende:

- Alle zeven eigenaars van de garages stemmen tegen het voorstel. ( zij vertegenwoordigen samen één 70/1000ste van het quorum.)
- de eigenaar van het appartement op de eerste verdieping, met twee garages, stemt voor. (hij vertegenwoordigt één 260/1000ste van het quorum )
- de eigenaar van het appartement op de eerste verdieping, met één garage, stemt voor ( hij vertegenwoordigt één 250/1000ste van het quorum )
- de eigenaar van het appartement op het gelijkvloers, met één garage, stemt voor ( hij vertegenwoordigt één 210/1000ste van het quorum )
- de eigenaar van het appartement op het gelijkvloers, met één garage, is niet aanwezig en kan bijgevolg ook geen stem uitbrengen. Hij heeft geen volmacht gegeven om zijn stem uit te brengen. Normaal gezien vertegenwoordigt hij één 210/1000ste van het quorum.

Wat is nu de uitslag van de stemming? Is de vereiste meerderheid van vier vijfden van de stemmen bereikt? Wordt met andere woorden het voorstel tot herverdeling van de kostensleutel van de tuin goedgekeurd?

[Vandebos]

790/1000 aanwezig, 14/16 kavels aanwezig

vergadering is dus geldig.

720/790sten voor herverdeling kosten (91% van de aanwezige 1000sten)

70/790sten tegen herverdeling kosten (9% van de aanwezige 1000sten)

Voorstel is dus aangenomen.

Nu is het wel zo dat het hier gaat om wel omlijnde groep van mensen die benadeeld wordt door deze beslissing. Zij zouden eventueel naar het vredegerecht kunnen gaan en machtsmisbruik van de meerderheid kunnen aanvoeren bij de vrederechter om deze beslissing ongedaan te laten maken. Jullie zorgen er dus best voor dat de tegenargumentatie klaar is ingeval het zover komt.

[Pedro]

Residentie X bestaat uit volgende eigenaars:

- zeven afzonderlijke eigenaars van een garage: volgens de verkoopakte zijn zij elk voor één 10/1000ste eigenaar van de gemeenschappelijke delen.
- twee eigenaars van elk een appartement op het gelijkvloers, die eveneens nog eens eigenaar zijn van elk één garage: volgens de verkoopakte zijn zij elk voor één 210/1000ste eigenaar van de gemeenschappelijke delen.
- één eigenaar van een appartement op de eerste verdieping, tevens eigenaar van twee garages: volgens de verkoopakte is deze voor één 260/1000ste eigenaar van de gemeenschappelijke delen.
- één eigenaar van een appartement op de eerste verdieping, tevens eigenaar van één garage: volgens de verkoopakte is deze voor één 250/1000ste eigenaar van de gemeenschappelijke delen.

De “tuin” valt onder de gemeenschappelijke delen.
Op de agenda van de algemene vergadering staat een voorstel tot herverdeling van de kostenverdeelsleutel van de tuin.
Op deze manier zou men willen bereiken dat elke eigenaar, hetzij van de garages, hetzij van de appartementen, evenveel betaald voor gelijk welke onkosten die worden gemaakt.
Volgens de syndicus kan dit voorstel slechts worden goedgekeurd bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen.

Verder staat in de aangetekende uitnodiging voor de algemene vergadering volgende paragraaf: “ ten einde rechtsgeldig te kunnen beslissen, moet te minste de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn en moeten zij te minste de helft van het quorum der gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.”

Op de algemene vergadering is de toestand de volgende:

- Alle zeven eigenaars van de garages stemmen tegen het voorstel. ( zij vertegenwoordigen samen één 70/1000ste van het quorum.)
- de eigenaar van het appartement op de eerste verdieping, met twee garages, stemt voor. (hij vertegenwoordigt één 260/1000ste van het quorum )
- de eigenaar van het appartement op de eerste verdieping, met één garage, stemt voor ( hij vertegenwoordigt één 250/1000ste van het quorum )
- de eigenaar van het appartement op het gelijkvloers, met één garage, stemt voor ( hij vertegenwoordigt één 210/1000ste van het quorum )
- de eigenaar van het appartement op het gelijkvloers, met één garage, is niet aanwezig en kan bijgevolg ook geen stem uitbrengen. Hij heeft geen volmacht gegeven om zijn stem uit te brengen. Normaal gezien vertegenwoordigt hij één 210/1000ste van het quorum.

Wat is nu de uitslag van de stemming? Is de vereiste meerderheid van vier vijfden van de stemmen bereikt? Wordt met andere woorden het voorstel tot herverdeling van de kostensleutel van de tuin goedgekeurd?

Zoals reeds gesteld werd, tenzij strengere bepalingen in de statuten, de 4/5de meerderheid bekomen.

Wat echter met de wijziging van de statuten? Om de genomen beslissing tegenstelbaar te maken aan derden, dient het reglement van mede-eigendom immers te worden gewijzigd. Conform de wet dient elke wijziging van de statuten het voorwerp uit te maken van een authentieke akte.

[Pedro]

790/1000 aanwezig, 14/16 kavels aanwezig

vergadering is dus geldig.

720/790sten voor herverdeling kosten (91% van de aanwezige 1000sten)
u bedoelt waarschijnlijk 91% van de aanwezige 790sten?

70/790sten tegen herverdeling kosten (9% van de aanwezige 1000sten)
idem als vorige.

Voorstel is dus aangenomen.

Nu is het wel zo dat het hier gaat om wel omlijnde groep van mensen die benadeeld wordt door deze beslissing. Zij zouden eventueel naar het vredegerecht kunnen gaan en machtsmisbruik van de meerderheid kunnen aanvoeren bij de vrederechter om deze beslissing ongedaan te laten maken. Jullie zorgen er dus best voor dat de tegenargumentatie klaar is ingeval het zover komt.

[/b]

[P&P]

Wat echter met de wijziging van de statuten? Om de genomen beslissing tegenstelbaar te maken aan derden, dient het reglement van mede-eigendom immers te worden gewijzigd. Conform de wet dient elke wijziging van de statuten het voorwerp uit te maken van een authentieke akte.

Alvast bedankt voor de reacties en de verhelderende uitleg.
Als ik het goed begrijp moet er nu dus een nieuwe notariële akte worden opgemaakt? Is het zo dat, indien dit niet zou gebeuren, de wijziging van de statuten wordt teniet gedaan? [/quote]

[Vandebos]

Zolang de nieuwe akte niet is opgemaakt is de beslissing niet definitief en niet uitvoerbaar. Het is immers enkel op basis van de verdeelsleutels opgenomen in deze akte dat de afrekening mag worden gemaakt.

@pedro: het was inderdaad misschien duidelijker geweest als ik ipv van "aanwezige 1000sten" "790/1000sten" had geplaatst.

[Pedro]

Zolang de nieuwe akte niet is opgemaakt is de beslissing niet definitief en niet uitvoerbaar. Het is immers enkel op basis van de verdeelsleutels opgenomen in deze akte dat de afrekening mag worden gemaakt.

@pedro: het was inderdaad misschien duidelijker geweest als ik ipv van "aanwezige 1000sten" "790/1000sten" had geplaatst.

Beste,
Wel opletten met dit antwoord.
Rechtsgeldig genomen beslissingen zijn rechtstreeks tegenstelbaar aan alle mede-eigenaars. M.a.w. gewijzigde statuten of niet, wanneer beslissingen niet binnen de door de wet gestelde termijn worden aangevochten, worden ze definitief en dus ook bindend.

Het wijzigen van de statuten, het authentificeren en het overschrijven ervan op het bevoegde hypotheekkantoor houdt in dat de beslissing tegenstelbaar aan derden wordt gemaakt.

Voorbeeld: Vergadering neemt de aangehaalde beslissing. De beslissing wordt niet aangevochten en wordt alzo definitief voor alle mede-eigenaars binnen de VME (onmiddellijk tegenstelbaar).

De statuten worden niet gewijzigd.

Ik koop later van één van deze mede-eigenaars een pand en krijg bij eigendomsoverdracht de initiële statuten (die dus niet werden gewijzigd).
Op dat moment geldt voor mij de verdeelsleutel die in deze statuten is opgenomen. Quid beslissing AV?

PS. Wanneer beslissingen dienen te worden genomen die de wijziging van de statuten inhouden, raad ik syndici aan dat zij aan de VME/individuele eigenaars (bv. wanneer de beslissing de individuele eigendomstitels aanbelangt) een bijzonder mandaat vragen zodat zij voor de afhandeling bij de notaris in naam en rekening van de VME/individuele eigenaars het nodige mogen doen. Gebeurt dit niet, dan zullen in principe alle eigenaars persoonlijk bij de notaris moeten passeren. Alsdan kan een eigenaar die dwars wil liggen, niet meer goed te been is,... de uitvoering van de beslissing volledig blokkeren.