Bevoegdheid syndicus

[JimmyG]

Beste,

Als syndicus werd ik onlangs op de hoogte gebracht van een lekkage in de gemeenschappelijke kelder. Hier zou bij het doorspoelen van de toiletten water sijpelen naast een afvoerbuis. Nu wil ik dit probleem zo spoedig mogelijk laten oplossen maar we weten niet waar het lek zich juist bevindt. De afvoerbuis loopt door meerdere app. Het betreft hier een appartementsblok dat slechts 3 jaar oud is en na de bouwheer te contacteren, raad hij me aan de giproc te laten wegnemen in enkele app. (zie de bouwplannen als syndicus) zodoende dat het lekkage ergens in de afvoerbuizen gevonden kan worden.

Ik veronderstel dat ik niet zomaar naar eigen vermoeden giproc in de app. kan laten weghalen op kosten van de vereniging? Vandaar dat ik persoonlijk eerst een deskundige (architecte van het gebouw) wens te raadplegen alvorens beginnen te breken. De kosten die daaruit voortvloeien zijn volgens mij opzoekingskosten die verhaald kunnen worden op de verantwoordelijke van het lekkage?

Iemand suggesties?

Bedankt

[Vandebos]

Ik denk niet dat je hiervoor de eigenaar verantwoordelijk kan stellen aangezien deze buis door verscheiden appartementen lijkt te lopen en hij, zoals blijkt uit uw bericht, niet in staat is deze buis te controleren zonder sloopwerken en/of de rust van andere mede-eigenaars in privatieve gedeeltes te storen...

Heeft het gebouw geen blokpolis waterschade?

Heb het onlangs persoonlijk meegemaakt dat de afvoer van de wc lekte op de naad met de gemeenschappelijke buis in een gemeenschappelijke koker. dit lekte op zijn beurt in de liftschacht met alle gevolgen van dien.

Ik vind eerlijk gezegd wel dat uw bouwheer er zich makkelijk van af maakt. Lekkende afvoerbuizen op op plaatsen enkel bereikbaar door ingrijpen op privatieve gedeeltes amper 3 jaar na de bouw zouden mij nopen een onafhankelijk advies (eventueel via expert verzekeraar?) in te winnen.

[JimmyG]

Bedankt voor uw advies.

Zo te horen hebben wij inderdaad een gelijkaardig probleem.

Wij hebben een blokpolis waterschade waarnaar ik zeker eens ga polsen bij de verzekeraar naar de mogelijkheden.

[Pedro]

Bedankt voor uw advies.

Zo te horen hebben wij inderdaad een gelijkaardig probleem.

Wij hebben een blokpolis waterschade waarnaar ik zeker eens ga polsen bij de verzekeraar naar de mogelijkheden.

U heeft als syndicus een bewaringsplicht en dient derhalve ter voorkoming of verergering van schade bewarend op te treden.

Aangezien u meldt dat het gebouw pas 3 jaar oud is, en ik vermoed opgetrokken onder de woningbouwwet, betrekt u hier best de bouwheer
actief bij.

Het kan hier immers om een verborgen gebrek gaan waar binnen de 10-jarige aansprakelijkheid de bouwheer het nodige dient te doen.

Handelt u eenzijdig, dan kan de bouwheer nadien gaan stellen dat u hem niet betrokken heeft en kan hij alle aansprakelijkheid afwijzen.

Ik zou dus niet alleen de architect maar zeker ook de bouwheer (aangetekend) uitnodigen om aanwezig te zijn wanneer ter plaatse naar de oorzaak wordt gezocht.

Wordt deze gevonden en het blijkt het een uitvoeringsfout te zijn die door de 10-jarige aansprakelijkheid gedekt is, dan dient u de bouwheer de kans te geven om dit zelf te herstellen.

[JimmyG]

Ik heb ondertussen contact gehad met zowel de verzekeringsbemiddelaar als de architecte. Beiden raden mij aan een loodgieter te laten komen om het probleem vast te stellen. De architecte zegt zelf niet aanwezig te moeten zijn.

Volgens de verzekering kan wanneer het lek gevonden wordt, dit onmiddelijk gemaakt worden. De bouwheer is reeds op de hoogte van de situatie zij het dan via email. Ik veronderstel dat wanneer er geantwoord werd op mijn email ze achteraf niet kunnen stellen dat ze niet op de hoogte werden gebracht en zodoende de aansprakelijkheid afwijzen? Stel dat het een constructiefout is, kan ik dan best de herstelling niet laten uitvoeren om de bouwheer de kans te geven dit zelf te laten herstellen? Beetje vreemd als we ter plaatse zijn met de loodgieter die het misschien meteen kan herstellen. Zijn ook zij verplicht bij een constructiefout de opzoekingskosten van de loodgieter, giprocplaatser en het mogelijk aangetekend schrijven te vergoeden?

Nogmaals bedankt voor de reactie's,

Jimmy

[Vandebos]

Het al of niet aanvaarden van een mail als bewijs bevindt zich momenteel nog steeds in een grijze zone en is aldus overgeleverd aan het oordeel van de rechter in kwestie. Er zijn precedenten waar email wordt aanvaard als bewijs, er zijn er waar het wordt aanvaard als een grond van bewijs en er zijn er waar email wordt verworpen.

Het beste wat U kan doen is zowel naar de architect als naar de bouwheer een aangetekend schrijven sturen waarin U de correspondentie per mail aanhaalt en samenvat en waarbij u hen ervan verzekerd hen van het verdere verloop van dit dossier op de hoogte te houden. Vraag hen beiden vriendelijk nogmaals of ze het niet nodig achten aanwezig te zijn bij de werken die zullen plaatsvinden op .../.../....... om ...... uur.

Dan staat U echt veilig. Wat het resultaat ook moge wezen, die kleine € 10 is een onweerlegbaar bewijs dat zijn gewicht in goud waard kan zijn.

Als de loodgieter komt, zorg dan dat jullie er met een aantal mensen bijzijn. (bij voorkeur syndicus, lid RVB en de mede-eigenaars in wiens panden jullie dienen te zijn.)
Leg die man zeer duidelijk uit dat jullie er niet zijn om zijn werk te controleren, doch dat van de bouwheer. (Beetje koffie en een koekje kunnen wonderen doen..)
Neem uitgebreid foto's van de waterschade voor de werken beginnen (eveneens duidelijk op papier omschrijven) en blijf foto's nemen van de werken die uitgevoerd worden om het lek op te sporen.
Als het lek wordt gevonden, neem je foto's (massa's, elke hoek, belichting, zoom, aanduiden met pen; the whole nine yards).

Als het de mening is van de loodgieter dat het hier gaat om een constructiefout of verborgen gebrek, verwittig je onmiddelijk de bouwheer zodat hij dit duidelijk met eigen ogen kan komen vaststellen.

Deze dient dan de loodgieter toestemming te verlenen om het lek te repareren en dan ook de facturatie op zijn naam te nemen.

Gaat hij hier niet mee akkoord dan moet U als syndicus de verantwoordelijkheid nemen om de reparatie te laten uitvoeren. De bouwheer heeft immers duidelijk van zijn recht om dit zelf te herstellen afgezien.Blijven fotograferen.

Normaal gezien zal dan de gemeenschap tijdelijk de kosten van de reparatie (lek en opfriswerkzaamheden) dragen. Deze gemaakte kosten dient U echter in te dienen bij uw verzekeringsmaatschappij. (samen met een verslag van uzelf, de loodgieter en de foto's die U hebt genomen. Copie met verzendingsbewijs van AS mag ook mee) Hoe completer uw dossier bij de maatschappij is, hoe minder manoeuvreerruimte de bouwheer heeft.

In het geval het hier niet om een verborgen gebrek gaat dient u een vergelijkbaar dossier bij de verzekeringsmaatschappij in te dienen.

Om Uzelf veilig te stellen met een gedateerd onvervalsbaar verslag, moest het tot een geding komen kan U het volgende doen:

Neem copieën van alle verslagen en fakturen, brand een cd'tje met alle foto's en stuur deze zodra U ze hebt via aangetekend schrijven naar uzelf. (Enveloppe niet openen bij terugkomst...) Dit geeft als het ware een tijdsbeeld dat door niemand beïnvloed kan worden.

[Vandebos]

Vraag aan de loodgieter een verslagje waarin bevestigt dat het om een verborgen gebrek gaat.

Stel zelf na de reparatie werken eveneens een verslagje op met de gebeurtenissen en laat dit door de aanwezigen ondertekenen. (loodgieter niet inbegrepen..)

[JimmyG]

Ik sta versteld van de hulp die jullie me willen aanbieden en vooral de duidelijke uiteenzetting hierboven, waarvoor nogmaals mijn dank.

De allerlaatste vraag vooralleer de werken kunnen beginnen;

Kan ik best de plaatser van de afvoerbuizen laten komen om het probleem te achterhalen?

Mijn eerste reactie zou zijn van wel, maar nu dacht ik dat deze man waarschijnlijk nooit zal willen noteren dat het om een constructiefout gaat mocht dit zo zijn. De bouwheer zal zijn schade verder verhalen naar hem uiteindelijk.

Bovendien zou ik waarschijnlijk achteraf opnieuw een afspraak moeten maken met iemand die de giproc kan wegnemen. Voor de bewoners die thuis dienen te zijn tijdens de kantooruren een moeilijke opgave. Daarom had ik op internet iemand gevonden die loodgieterij-werken doet maar ook giproc enz... . Als deze man geregistreerd is (BTW nummer en facturen kan opstellen) lijkt dit dan niet een beter alternatief? Alles in één keer geregeld en eventueel ook na de kantooruren wanneer de meeste bewoners zowiezo al thuis zijn.
Ik mag toch beroep doen op eender welk gerigistreerd vakman als ik me niet vergis?

[Vandebos]

Het staat U vrij voor dringende en bewarende werkzaamheden te kiezen wie U in de arm neemt. Uw keuze dient natuurlijk te rechtvaardigen zijn naargelang de aard van de werken en met het oog op retributie van de verzekering is het best een vakwerker te nemen die voor zover u dat kan nakijken in orde is. (alles met facturen, ondernemingsnummer, btw nummer, ..)

[JimmyG]

Ondertussen werden de aangetekende brieven naar bouwheer en architect verzonden om hun op de hoogte te brengen van de onderzoeken. Eerst was het nodig een camera-inspectie uit te voeren om de juiste plaats te kunnen opsporen. Toen het lek gevonden werd, is ook de plaatser van de buizen (loodgieter in opdracht van de bouwheer) enkele weken nadien komen kijken. Om de buis te repareren zouden, één of meerdere giprocwanden weggenomen moeten worden in een privatief app. Op dit moment trachten we nog een datum af te spreken met de bewoners, loodgieter en bouwheer.

Na contact met de bouwheer, zegt die nu dat ik eerst een bewijs moet vragen aan de loodgieter (die in zijn opdracht alle buizen in de appartementsblok geplaatst heeft) dat indien het om een slechte plaatsing zou gaan, hij de kosten van herstelling gyproc, schilderwerken enz... op zich dient te dragen. Hij zou dit schriftelijk moeten melden wat hij natuurlijk niet wil doen. Bovendien achten zij het nogmaals niet nodig aanwezig te zijn.

Vragen;

Kan ik best nogmaals een aangetekend schrijven doen om ze te melden dat op xxxxxxx om xx h de werken zullen plaatsvinden? De tijd is dan wat krapjes aan het worden vooralleer ik antwoord krijg van de eigenaar dat zijn huurder kan...

Uit het cameraonderzoek lijkt het of de buis gescheurd of losgekomen is. Wie kan me zeggen een constructiefout of voor de verzekering? De verzekering?

Dien ik wat de bouwheer beweert schriftelijk te hebben? Volgens mij zal eerst gekeken moeten worden wat juist het probleem is en dan zal de veroorzaakte zowiezo de kosten dienen te dragen ook van het cameraonderzoek, aangetekende zendingen... ongeacht of hij dit nu wel of niet wil noteren.


Iemand raad?