JuridischForum.be

Beste,
Onderstaande vraag is dringend (sorry) en erg belangrijk. Wie kan me hiermee helpen?
Huidige syndicus zijn mandaat loopt ten einde. Is er een aantal van nieuwe kandidaten (vb.3) vereist voor een nieuwe verkiezing? De huidige syndicus stelt voor om eerst alleen voor hem te laten stemmen (lijkt mij enkel een slimme zet van hem) en bij géén 50+1 de vergadering te ontbinden en op een later stadium (nieuwe vergadering) te zorgen voor min. 3 kandidaten.
Ik wens dat er onmiddelijk kandidaten aanwezig zijn (is één kandidaat voldoende?). Wie heeft er gelijk?
Dank je wel.
Anro

Beste,
Onderstaande vraag is dringend (sorry) en erg belangrijk. Wie kan me hiermee helpen?
Huidige syndicus zijn mandaat loopt ten einde. Is er een aantal van nieuwe kandidaten (vb.3) vereist voor een nieuwe verkiezing? De huidige syndicus stelt voor om eerst alleen voor hem te laten stemmen (lijkt mij enkel een slimme zet van hem) en bij géén 50+1 de vergadering te ontbinden en op een later stadium (nieuwe vergadering) te zorgen voor min. 3 kandidaten.
Ik wens dat er onmiddelijk kandidaten aanwezig zijn (is één kandidaat voldoende?). Wie heeft er gelijk?
Dank je wel.
Anro

U heeft zonder meer gelijk. Waarom het moeilijk maken als het gemakkelijk kan.

Hetgeen jullie syndicus voorstelt is alleen mogelijk wanneer er bij zijn ontslag tijdens de vergadering tussen hem en de VME een consensus wordt bereikt in die zin dat zijn mandaat met bv. één maand wordt verlengd.

Gebeurt dit niet en wordt hij m.a.w. de dag van de vergadering zelf ontslagen, dan mag hij wettelijk geen enkele (rechts)handeling in naam en voor rekening van de VME meer uitvoeren.

Hij mag dan zelfs de nieuwe vergadering zoals hij voorstelt niet meer bijeenroepen.

Om niet in een juridisch vacuüm te belanden zorgt de AV er bij ontslag van de huidige syndicus dus best voor dat onmiddellijk een nieuwe syndicus wordt aangesteld.

Dit mag eveneens een mede-eigenaar zijn.

Wat kandidaturen betreft; hoeveel er dit zijn maakt i.c. niet uit. Als deze kandidaat of diegene die hem voordraagt de AV kan overtuigen, dan kan hij worden aangesteld.

Beste Pedro,
Van harte dank voor je snelle reactie.
Wat doe ik wanneer huidig syndicus mijn verzoek (voorstellen van nieuwe kandidaat en verkiezing syndicus) weigert als agendapunt te plaatsen?
Anro

Sommige syndici zijn bijzonder creatief. Zo het voorbeeld van een VME waar niemand wou toetreden tot de in de statuten voorziene RvB.
Op het einde van zijn mandaat stelde de syndicus vast dat "er geen andere kandidaten" waren ( moest hij die soms zelf oproepen ?) en men zich dus alleen over zijn kandidatuur moest uitspreken. Hij vond zelfs dat hij aanwezig mocht blijven bij de stemming.
M.a.w. volgens zijn visie MOEST men hem verkiezen. De vrederechter verklaarde de beslissingen van de AV ongeldig, o.m. om deze (drog)reden. Trouwens als men geen eenvoudige meerderheid bereikt en er dus geen syndicus wordt verkozen zal de vrederechter op eenvoudig verzoek een syndicus ad hoc aanstellen; continuïteit is immers essentieel.
Dus best voor de AV de concurrentie laten spelen en een syndicus steeds voor één jaar laten verkiezen. Presteert hij goed, dan kan men altijd zijn mandaat hernieuwen. Wie als syndicus 5 jaar "garantie" vraagt doet vragen rijzen.

Beste Pedro,
Van harte dank voor je snelle reactie.
Wat doe ik wanneer huidig syndicus mijn verzoek (voorstellen van nieuwe kandidaat en verkiezing syndicus) weigert als agendapunt te plaatsen?
Anro

Wanneer loopt het mandaat ten einde? Wanneer is de vergadering?

Hebben jullie een raad van bestuur? Ben U er lid van?

Iedereen heeft het recht offertes te verzamelen voor de positie van syndicus. Uit uw vorige berichten maak ik op dat U reeds een kandidaat in gedachten heeft. Vraag aan deze en aan eventueel een paar andere om een offerte op te maken voor het beheer van het gebouw. (prijs per app, winkel, kelder, garage, staanplaats ---> totale prijs/maand gehele gebouw)

Bezorg de syndicus de namen van de syndici die zich kandidaat stellen en verzoek dat deze mee worden opgenomen in de agenda. Deze kandidaten hebben het recht zich te komen voorstellen op de vergadering voordat er gekozen wordt. Zij mogen geen van allen aanwezig zijn tijdens de vergadering, enkel wanneer een kandidaat zich voorstelt mag hij even de vergadering vervoegen. (best dus in een apart zaaltje plaatsen)

Het beste zou natuurlijk zijn als jullie de vraag naar de syndicus met zoveel mogelijk andere mede-eigenaars richten. (Bij voorkeur miimum 2000/10.000sten) Dat maakt het des te moelijker voor hem om te ontwijken.

Anticipeer alle stokken die hij in de wielen kan steken:

- voorzie zelf een vergelijkend schema met de offertes van de mogelijke kandidaten.

- voorzie zelf stembriefjes voor 4 ronden.

tot slot, en ik citeer uit "Appartementsmede-eigendom" Uitgeverij Auxis P.104

"Indien de syndicus weigert gevolg te geven aan de eis van een mede-eigenaar om bepaalde punten voor te leggen aan de algemene vergadering, kan deze laatste aan de rechter de aanstelling van een voorlopige syndicus vragen. Zo heeft de Vrederechter te Aalst beslist dat " de syndicus in gebreke blijft wanneer hij niet ingaat op de vraag van drie mede-eigenaars om zijn ontslag op de dagorde van een geplande algemene vergadering te plaatsen; derhalve kan een voorlopige syndicus aangesteld worden, teneinde een algemene vergadering bijeen te roepen met als dagorde enerzijds de bespreking van en de stemming over het ontslag van de syndicus en de eventuele benoeming van een nieuwe syndicus anderzijds" (Vrederechter Aalst, 25 februari 1997, Tijdschrift voor appartementsrecht, 1999/2, p.43)."

Beste Pedro,
Van harte dank voor je snelle reactie.
Wat doe ik wanneer huidig syndicus mijn verzoek (voorstellen van nieuwe kandidaat en verkiezing syndicus) weigert als agendapunt te plaatsen?
Anro

Wanneer een syndicus onrechtmatig weigert een agendapunt (welk de VME aanbelangt) op de agenda op te nemen, dan kan je je tot de vrederechter wenden. Zorg wel dat kan worden aangetoond dat aan de syndicus werd gevraagd om het betreffende punt op te nemen.

Ik ben mede-eigenaar in een complex van 151 appartementen. En er is wel degelijk een raad van beheer, maar die gaan er van uit dat wat de syndicus nu voorstelt ook correct is. Dus eerst alleen voor hem stemmen en "dan zullen we wel zien". De huidige syndicus werd aangesteld door de projectontwikkelaar en dan weet je het wel.
Ondertussen heb ik reeds tot 3 maal toe aan de syndicus gevraagd om op het agenda te plaatsen:
- einde mandaat syndicus
- voorstelling kandidaten syndicus
- verkiezing van een syndicus
De huidige syndicus blijft mijn verzoek weigeren met als enige reden: het is veel praktischer eerst een verkiezing voor hem te houden. Indien er dan geen 50+1 is kan men overgaan tot datgene wat ik nu voorstel.
De eerstvolgende raad van beheer is op 6 maart en de algemene vergadering op 22 maart.
Stap ik nu al onmiddelijk naar de vrederechter of moet ik wachten tot na de algemene vergadering?

Heb je zijn antwoorden schriftelijk?

Hoe sterk is jullie "blok" tegen de huidige syndicus? Maw, hoeveel 10.000sten kan je achter de vraag krijgen dat er onmiddellijk gekozen wordt tussen de huidige syndicus en andere kandidaten?

Heb je je drie verzoeken aangtekend verricht?

Het gaat hier om ongeveer 120 nieuwe eigenaars binnen een vakantiedomein. Dus erg weinig contact onderling. Van een sterk "blok" kunnen we dus nog niet spreken. Ik heb mijn aanvragen naar de syndicus toe telkens per mail gedaan en alles mooi onder elkaar, waartussen telkens zijn antwoord. Alles op papier dus en dat wil ik je niet onthouden:
------------------------------------------------------------------------------------

copy:
"De reden dat er niet voor een nieuwe syndicus gestemd kan worden is de volgende:

- Elke kandidaat syndicus moet zich kunnen voorstellen (toch een 10-tal minuten per kandidaat)

- Er kunnen zich op de vergadering nog kandidaten voorstellen

- Er moeten dan minimum 3 kandidaten voorgesteld worden (zijn we al 30 min bezig)

- Dan moet er over deze gestemd worden, zijn we nog een uur bezig

De beste procedure om te volgen:

- Als de huidige syndicus niet meer wordt verkozen wordt de vergadering ontbonden door de syndicus (volgens aandelen)

- Beheerraad neemt de vergadering (wordt voorlopige syndicus tot de volgende vergadering)over en stelt een nieuwe datum voor waar de nieuwe syndicus wordt verkozen."
-------------------------------------------------------------------------------------

Dit lijkt mij toch erg egoistisch en nogal simpel opgesteld. Duidelijk, mijn mening, de bedoeling dat er alleen voor hem gestemd wordt.
En een tweede antwoord:
--------------------------------------------------------------------------------------
Copy:
"Hierbij mijn standpunt:

o herverkiezing syndicus

§ Indien de syndicus herverkozen wordt => doen we verder met de vergadering

§ Indien niet ok => neemt de beheerraad de vergadering over

· Dan kunnen eigenaars en beheerraad offertes verzamelen

· Wordt er een nieuwe vergadering gepland waar deze worden voorgesteld

Dit is zeker niet de bedoeling om je tegen te werken, gewoon om practisch te werk gaan.

- Veronderstel dat de boekhouding niet wordt goedgekeurd => dan moet de oude syndicus dit toch nog aanpassen.

- Overdracht van de rekeningen moet op een correcte manier gebeuren

- Alles moet eerst naar de beheerraad overgedragen worden (dus niet naar de nieuwe syndicus)

Bent u niet akkoord bent u vrij om naar de vrederechter te gaan."
-----------------------------------------------------------------------------------

Alles moet eerst naar de beheerraad overgedragen worden (dus niet naar de nieuwe syndicus)

Klopt al niet. De beheerraad heeft geen enkele wettelijke en uitvoerende bevoegdheid. De documenten dienen overgedragen te worden van syndicus naar syndicus.

Eerste taak deze en volgende week lijkt me:


Via aangetekend schrijven uw agendapunt indienen. (Hierin verwijzen naar de mails met datum)

Uw kandidaat de syndicus via aangetekend schrijven laten weten dat hij op de hoogte is gebracht dat zijn mandaat gestemd dient te worden en dat hij zich bij deze kandidaat stelt.

Binnen de mede-eigenaars deze en volgende week gaan zoeken naar medestanders. (is een lang en vervelend werk maar levensbelangrijk) Als je erin slaagt 20% van de mede-eigenaars achter je te krijgen met een handtekening op een het verzoekschrift wordt het zeer moelijk, zo niet onmogelijk voor de huidige syndicus om te weigeren.

Of je best nu al naar het vredegerecht stapt? Dat kan ik niet beantwoorden. Met de AS en 20% van de medeeigenaars sta je veel sterker. In een ideaal geval wordt de verzoening 2 weken na je verzoekschrift gepland. Daar zal hij hoogstwaarschijnlijk zijn kat sturen zodat je toch verplicht bent in geding te gaan. Tegen de tijd dat dit voorkomt is de vergadering er hoogstwaarschijnlijk al geweest.

Pedro kan je hier onwaarschijnlijk beter advies over geven. Enige wat ik uit ervaring kan meegeven is dat je best met zoveel mogelijk bewijslast voor die vrederechter komt te staan.

Zal mijn best doen om nog een enkele mede-eigenaars te overtuigen van mijn gelijk. Alvast héél hartelijk bedankt voor al de moeite.
Misschien kan Pedro er nog iets aan toe voegen?
Heren,
Dank je wel !!!