EPC appartement

[mava105]

Een paar dagen geleden kreeg ik een expert over de vloer om het EPC van een gelijkvloers appartement te vernieuwen. Momenteel ben ik aan het verhuren, en het huidige EPC vervalt einde maart 2021. Gebouw met 3 verdiepingen, 3 appartementen en 3 verschillende mede-eigenaars.
Drie jaar geleden hebben we de kosten gedaan voor de isolatie van het platte dak boven de derde verdieping. Bij de opmaak van het oude EPC werd ons gevraagd het dak te isoleren om een betere score te behalen.
Nu blijkt dat met deze isolatie geen rekening gehouden wordt voor het opmaken van het EPC van het gelijkvloers.
Klopt dit wel? Als dit klopte, hebben de andere mede-eigenaars dan nog zin om mee te betalen voor de isolatie, als ze enkel maar een betere score oplevert voor het bovenste appartement ?

[Thomas Morus]

Er werd recent een EPC verplichting ingevoerd voor de gemene delen.
Dus los van die van de appartementen. En ja, het dak behoort tot de gemene delen. In dat EPC wordt de winst door de dakisolatie weerspiegeld.
Uiteraard een rijstebrij, maar wat had je verwacht van die duistere papierwinkel????

[LYNX XX]

https://www.dakisolatie-expert.be/dakis ... ppartement

https://jaimy.be/nl/blog/wie-betaalt-de ... ntsgebouw/

https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/32142

[LYNX XX]

Een paar dagen geleden kreeg ik een expert over de vloer om het EPC van een gelijkvloers appartement te vernieuwen. Momenteel ben ik aan het verhuren, en het huidige EPC vervalt einde maart 2021. Gebouw met 3 verdiepingen, 3 appartementen en 3 verschillende mede-eigenaars.
Alle appartementen worden getaxeerd op de EPC, niet in orde = strafpunten en mogelijks na huurperiode niet meer verhuurbaar.
De isolatie van het gemeenschappelijk dak laten vaststellen door een expert en die volgen bij de uitvoering. Zijn expertise zal zeker doorwegen op de beslissing of de isolatie voldoet of niet. Expert houdt rekening van het ganse gebouw, niet alleen bovenste verdieping.

Drie jaar geleden hebben we de kosten gedaan voor de isolatie van het platte dak boven de derde verdieping. Bij de opmaak van het oude EPC werd ons gevraagd het dak te isoleren om een betere score te behalen.
Nu blijkt dat met deze isolatie geen rekening gehouden wordt voor het opmaken van het EPC van het gelijkvloers.
Klopt dit wel? Als dit klopte, hebben de andere mede-eigenaars dan nog zin om mee te betalen voor de isolatie, als ze enkel maar een betere score oplevert voor het bovenste appartement ?

Iedere mede eigenaar is verplicht mee te betalen in de dakisolatie, omdat ze allen er baat bij hebben. Isoleren enkel in het kader bovenste verdieping is niet haalbaar, vermits de onderliggende appartementen ook aan de normen moeten voldoen.

[mava105]

Heb ondertussen he nieuwe EPC ontvangen en de score is nu 330(een D), terwijl het oude EPC, nog geldig tot 18 maart 2022, een score had van 225 (een C). Dat terwijl er ondertussen een aantal werken werden uitvoert, zoals een zonnewering voorzien en de dakisolatie plaatsen, die het oorspronkelijke EPC dd. 18/03/2012 voorzag om een betere score te behalen. Probleem is dat deze score reeds werd vermeld in de "te huur", en ook al aan alle kandidaat huurders is medegedeeld. Ook de enige geselecteerde kandidaat, die normaal morgenvoormiddag zijn contract komt ondertekenen en ook de eerste maand huur contant betaald, weet hiervan. Hij heeft zelfs een kopie van de EPC ontvangen, samen met het model huurcontract dat hij vanavond wil doorlezen.
Volgens de deskundige is deze verhoging van de EPC score het gevolg van de strengere voorschriften.
Kan dit wel, want zo kunnen ze blijven doorgaan zodat een EPC altijd dient hernieuwd te worden om de juiste stand van zaken te kennen. IK kan toch uiteindelijk mijn appartement niet afbreken en heropbouwen om 100 % safe te zijn. Het gebouw dateert van 1991, en is qua technische staat volledig in orde, en voldoet aal alle regelgeving van de Vlaamse regering..

[bosprocureur]

Ik zou me niet teveel zorgen maken, de voorschriften plus de manier van berekenen verandert om de zoveel maanden.

Enige probleem : het EPC dat u verhuurt is als ik het goed begrijp geldig tot eind maart 2021, en dat is al even voorbij.

En zelfs met de geldigheidsdatum nemen "ze" een loopje. Een EPC attest met een originele geldigheid tot bijvoorbeeld 2025, is voor verkoop nà 1 januari eerstkomend niet meer geldig.
Begrijpe wie kan...

[Thomas Morus]

" IK kan toch uiteindelijk mijn appartement niet afbreken en heropbouwen om 100 % safe te zijn. "

Toch, dat is de bedoeling van de bouwmaffia onder het mom van energiemaatregel.

[LYNX XX]

https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen- ... urwoningen

https://www.epcwaarde.be/epc-wetgeving/
https://www.epcwaarde.be/epc-score/
https://www.epcwaarde.be/epc-attest/

Mava105 is de waarde voor een appartement niet 400kWh/m2 voor een appartement ?

[LYNX XX]

#7 Thomas

Kan u volledig volgen.
Bovendien brengen goed geïsoleerde woningen ( of overdadig geïsoleerde ) andere problemen mee.
Airco's in de warme maanden, gezien door isolatie de warmte niet buiten kan.
Schimmelvorming, allergieën en ...
Pas de nieuwe normen toe in nieuwbouw, en toch niet in bestaande woningen ( of oudere woonsten ) = onbetaalbaar.
Zo kunnen de mensen hun oudere woningen wegdoen of goedkoop verkopen ( gewoonlijk opkopers van immo's, bouwheren, betonboeren ... ) zodat zij er appartementen kunnen opzetten. BUSINESS ten koste van de modale burger. Dus ook soms een vergiftigd geschenk bij nalatenschappen.

[mava105]

Enige probleem : het EPC dat u verhuurt is als ik het goed begrijp geldig tot eind maart 2021, en dat is al even voorbij.

Geldigheidsduur was 22 maart 2022. Dus binnen hooguit 3 maanden vervallen

[bosprocureur]

Als het binnen drie maand zou vervallen, dan is het nu geldig; er is wel een nieuw nodig, maar ik dacht toch pas bij een volgende verhuring (of verkoop).

Ik zou niet te zwaar tillen aan die cijfers van een EPC, het is inderdaad een basis op op te vergelijken, maar welke waarde dat echt heeft ???

[mava105]

Update.: Heb er de deskundige op aangesproken. In zijn verslag staat zwart op wit dat het dak en de dak respectievelijk te weinig zijn geïsoleerd en het glas en de aluramen weinig performant. Men geeft als oplossing deze te verbeteren met een raming van 35.000,00 €.
Dat terwijl het dak in maart 2016 volledig werd gerenoveerd en volgens de toenmalige normen werd geïsoleerd. De ramen en het glas werden allemaal in november 2012 vervangen, ook met glas en isolatie volgens de toenmalige normen. Een eventuele koper die dat leest dankt dat dak en ramen zullen moeten aangepakt worden eens hij eigenaar is.
En zo zijn er nog een paar puntjes, die een kandidaat koper zouden doen twijfelen over de goede staat van het pand.
Deskundige kan dat NIET AANPASSEN, want het is een computerprogramma opgesteld door de Vlaamse regering, dat werkt met de huidige normen qua isolatie., zonder rekening mee te houden met de redelijke recente uitgevoerde werken. Zo kan men minder geïnformeerde mensen over halen om toch maar werken uit te voeren en de bouwnijverheid een centje te laten verdienen.
Het programma dat werd opgesteld door deskundigen van de bouwnijverheid zorgt natuurlijk voor de eigen geldbeugel. De EPC deskundigen kunnen enkel maar de afmetingen en waarden ingeven die ze in het pand vaststellen, en het programma trekt zelf de besluiten hieruit.
EPC deskundige gaat me dat nu schriftelijk uitleggen, zodat ik dat kan afprinten en aan mogelijk toekomstige kandidaten kan laten lezen.
Als zij alle jaren die normen maar veranderen zijn er binnen een paar jaar geen goede gebouwen meer in Vlaanderen

[LYNX XX]

Update.: Heb er de deskundige op aangesproken. In zijn verslag staat zwart op wit dat het dak en de dak respectievelijk te weinig zijn geïsoleerd en het glas en de aluramen weinig performant. Men geeft als oplossing deze te verbeteren met een raming van 35.000,00 €.
Dat terwijl het dak in maart 2016 volledig werd gerenoveerd en volgens de toenmalige normen werd geïsoleerd. De ramen en het glas werden allemaal in november 2012 vervangen, ook met glas en isolatie volgens de toenmalige normen. Een eventuele koper die dat leest dankt dat dak en ramen zullen moeten aangepakt worden eens hij eigenaar is.
En zo zijn er nog een paar puntjes, die een kandidaat koper zouden doen twijfelen over de goede staat van het pand.
Deskundige kan dat NIET AANPASSEN, want het is een computerprogramma opgesteld door de Vlaamse regering, dat werkt met de huidige normen qua isolatie., zonder rekening mee te houden met de redelijke recente uitgevoerde werken. Zo kan men minder geïnformeerde mensen over halen om toch maar werken uit te voeren en de bouwnijverheid een centje te laten verdienen.
Het programma dat werd opgesteld door deskundigen van de bouwnijverheid zorgt natuurlijk voor de eigen geldbeugel. De EPC deskundigen kunnen enkel maar de afmetingen en waarden ingeven die ze in het pand vaststellen, en het programma trekt zelf de besluiten hieruit.
EPC deskundige gaat me dat nu schriftelijk uitleggen, zodat ik dat kan afprinten en aan mogelijk toekomstige kandidaten kan laten lezen.
Als zij alle jaren die normen maar veranderen zijn er binnen een paar jaar geen goede gebouwen meer in Vlaanderen

Ik volg volledig uw stellingname.
Is gewoon een maffia van de betonboeren ( welke op allerlei manieren de overheden beïnvloeden met nutteloze voorschriften ).
Zo kunnen oudere woningen afgebroken worden, of door hun opgekocht om appartementen of andere woningen op te richten.
Die ganse sector ( bouwheren, ondernemers, immo, verkoopkantoren ... ) ene beerput.
Zie in A en andere steden wel de verstrengeling tussen beleid en deze sector. Vernieuwing ??

Als men de normen strikt moet toepassen, dan is het voordeliger nieuwbouw voor de kandidaten kopers.

[mava105]

In bijlage het schriftelijk antwoord van de EPC expert vandaag ontvangen:


Beste

Naar aanleiding van uw opmerkingen kunnen wij u hierover het volgende meedelen.

Dakisolatie:

Door ons werd al de dakisolatie die visueel gezien kon worden en die door u bewezen kon worden (foto's, factuur) weerhouden voor het EPC. De opmerking dat het dak "vermoedelijk" te weinig geïsoleerd is komt doordat de software de waardes aftoetst aan "achterliggende" parameters zoals vb. de energiedoelstellingen 2050 die de overheid vooropstelt en zelf koppelt aan de software. Op deze parameters hebben wij geen enkele invloed noch kunnen wij deze veranderen. De software oordeelt dan zelf met betrekking tot deze parameters en de ingave parameters of de norm zal gehaald worden of niet.

Wij zijn ook niet altijd akkoord met deze bemerkingen maar kunnen deze niet verwijderen of aanpassen.

Beglazing:

Wij hebben ter plaatse op zo goed als alle plaatsen de warmteweerstandwaarden van de beglazing kunnen weerhouden daar waar wij deze visueel konden vaststellen. Tevens werd de door u aangebrachte documentatie ook uitgeplozen en daar waar mogelijk weerhouden. Echter legt de overheid vrij specifieke voorwaarden op waaraan deze documentatie moet voldoen en zijn wij soms genoodzaakt om informatie van vb. een factuur met vermelding van de U-waarden te negeren gezien een U-waarde niet uit een factuur mag worden overgenomen.

Hopende u een passend antwoord gegeven te hebben op uw vragen,

Met beleefde groet,

[LYNX XX]

In bijlage het schriftelijk antwoord van de EPC expert vandaag ontvangen:


Beste

Naar aanleiding van uw opmerkingen kunnen wij u hierover het volgende meedelen.

Dakisolatie:

Door ons werd al de dakisolatie die visueel gezien kon worden en die door u bewezen kon worden (foto's, factuur) weerhouden voor het EPC. De opmerking dat het dak "vermoedelijk" te weinig geïsoleerd is komt doordat de software de waardes aftoetst aan "achterliggende" parameters zoals vb. de energiedoelstellingen 2050 die de overheid vooropstelt en zelf koppelt aan de software. Op deze parameters hebben wij geen enkele invloed noch kunnen wij deze veranderen. De software oordeelt dan zelf met betrekking tot deze parameters en de ingave parameters of de norm zal gehaald worden of niet.

Wij zijn ook niet altijd akkoord met deze bemerkingen maar kunnen deze niet verwijderen of aanpassen.

Beglazing:

Wij hebben ter plaatse op zo goed als alle plaatsen de warmteweerstandwaarden van de beglazing kunnen weerhouden daar waar wij deze visueel konden vaststellen. Tevens werd de door u aangebrachte documentatie ook uitgeplozen en daar waar mogelijk weerhouden. Echter legt de overheid vrij specifieke voorwaarden op waaraan deze documentatie moet voldoen en zijn wij soms genoodzaakt om informatie van vb. een factuur met vermelding van de U-waarden te negeren gezien een U-waarde niet uit een factuur mag worden overgenomen.

Hopende u een passend antwoord gegeven te hebben op uw vragen,

Met beleefde groet,

Mava,

Dit illustreert de waanzin ten top. Streefcijfers 2050. Ik denk dat velen onder ons er dan niet meer zijn. En zoals u reeds aangaf wat met de gedane uitgaven energiebesparingen ?
Ze kunnen de streefcijfers voor 2021 nog niet behalen ?
Is gewoon lobbying voor bepaalde sectoren en machtsgroepen. Over isolatie heeft het omgekeerde effect dan een normale verantwoorde isolatie ( zoals ook bij u zal gebeurd zijn ).