Hallo allemaal,
We zijn eigenaar van een appartement op het tweede verdiep dat we momenteel verhuren. In ons appartement doet er zich al enige tijd waterinsijpeling voor. In het begin was het probleem slechts sporadisch, waardoor het tijd gekost heeft vooraleer de syndicus de nodige stappen ondernomen heeft (dit heeft ook juridisch staartje gekregen, maar is nu gelukkig opgelost). De verzekering komt niet tussenbeide om de oorzaak te herstellen.
De 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer is niet van toepassing in dit geval.
De akte vemeldt:
"Elk terras of balkon dat vermeld wordt in de privé-delen zijn te beschouwen als een gemeenschappelijk deel waarvan het gebruik privatief is, en exclusief gereserveerd is als gratis erfdienstbaarheid voor de bewoners van de privé-delen die grenzen aan dit terras of balkon."
We hebben reeds drie verschillende dakwerkers laten langskomen, alsook een lekdetectie op vraag van de verzekering laten uitvoeren. Dit gebeurde alles in de herfst van 2020. Zij hebben allen aangeraden om het terras van de bovenburen verder te onderzoeken en herstellen, omdat het hoogstwaarschijnlijk is dat de oorzaak van de waterinsijpeling zich hier zou bevinden.
Het terras is echter bekleed met bankirai waardoor je eigenlijk niets deftig kan onderzoeken zonder de planken weg te halen.
De bovenburen waren steeds op de hoogte van wanneer de dakwerkers en Cibor aanwezig waren, en de informatie werd met de hele mede-eigendom gecommuniceerd. Dit werd ook op de AV in 2020 besproken.
In de AV werd er beslist met meerderheid om stapsgewijs te werken om zo de kosten te beperken.
In november 2020 werd een eerste herstelling uitgevoerd. Tijdens deze herstelling werden er extra problemen vastgesteld met het terras die zouden kunnen leiden tot waterinfiltratie. Er werd echter enkel hetgeen hersteld dat op voorhand was besproken met de VME.
In juni 2021 was er opnieuw waterinfiltratie en sindsdien gebeurt dit telkens wanneer het regent.
We hebben de schade laten opmeten en er zou momenteel gyproc moeten vervangen worden van het plafond, alsook nieuwe spots en volledige ruimte opnieuw laten schilderen (+/- 40m²). De schade aan het plafond wordt echter elke week groter.
In juli werd er tweede reparatie uitgevoerd, unaniem goedgekeurd door de VME dus ook door de bovenburen. Toen de aannemer aanwezig was, hebben de bovenburen de werken laten stilleggen omdat ze niet akkoord waren met de manier van werken (hoewel dit dus unaniem was goedgekeurd). Er werd niets gerepareerd. Enkele uren later hebben ze ons en de andere mede-eigenaars hierover ingelicht. Om de goede vrede te bewaren, hebben we hier geen drama van gemaakt.
Op dezelfde dag zijn de bovenburen op eigen initiatief in gesprek met de aannemer gegaan om een nieuwe manier van werken af te spreken. Het volledige terras zou worden opgebroken, lek hersteld, en er zouden dan nieuwe bankirai planken geplaatst worden over het volledige terras. Dit werd opnieuw unaniem goedgekeurd door alle mede-eigenaars, inclusief de bovenburen. De herstelling zou plaatsvinden in de week van 16/08/2021.
Op 10/08 kreeg ik bericht van de syndicus dat de bovenburen de herstelling niet meer willen laten uitvoeren. Dit werd reeds door de bovenburen schriftelijk gecommuniceerd aan de syndicus op 04/08 maar zelf werd ik pas ingelicht op 10/08.
Omdat we toch willen trachten de relatie met de bovenburen zo goed als kan te behouden, hebben we voorgesteld om een gesrpek in persoon aan te gaan met ons 4, alsook met de syndicus.
Dit gesprek heeft gisteren plaatsgevonden (12/08). We hebben getracht om een constructieve oplossing te vinden en de syndicus heeft geholpen om enkele concrete next steps op te stellen. De herstelling die volgende week gepland stond wordt veplaatst, waarschijnlijk naar september/oktober.
Maar het gesprek op zich was alles behalve positief en toonde duidelijk aan dat de bovenburen niet meer 100% willen meewerken ("dit is jullie probleem, niet het onze", "wij kunnen de toegang tot het terras weigeren" etc.).
Nu hebben we uiteraard schrik dat ze weer last minute van mening gaan veranderen zodat de herstelling nogmaals niet zou kunnen plaatsvinden. Daardoor wordt de schade in ons appartement alleen maar groter. En omdat we het verhuren, zijn wij niet de enige die nadeel ondervinden maar onze huurders uiteraard ook (die gelukkig heel erg begripvol zijn tot nu toe maar wel hebben laten vallen dat ze het contract niet gaan verlengen).
Onze concrete vragen omtrent deze hele situatie zijn de volgende:
1. Kunnen de bovenburen dit effectief blokkeren, al werd het unaniem goedgekeurd door de VME? Het betreft hier ook gemene eigendom (cfr extract van akte hierboven).
2. Zijn zij wettelijk verplicht om de herstelling te laten uitvoeren? ("burenhinder")
3. Indien zij de herstelling nogmaals zouden blokkeren: welke stappen kunnen wij dan ondernemen, waarschijnlijk via vrederechter?
4. De herstelling is uiteraard geen exacte wetenschap + er werd gestemd om in fases te werken: kunnen de bovenburen alle samenwerking weigeren mocht het probleem na de geplande herstelling nog niet opgelost zijn?
5. Normaal gezien is de herstelling binnen in ons appartement gedekt door de verzekering. Maar kunnen wij de bovenburen aansprakelijk stellen voor de geleden schade? (materiele schade + eventueel verlies van huur als onze huurders dit als reden aangeven van vertrek)
Hebben jullie naast deze vragen nog extra raad voor ons of punten waar we op moeten letten?
Alvast duizendmaal dank voor jullie feedback!