Vergoeding syndicus

[ceveke]

Goede morgen,
Ik ben nieuw op dit forum en heb een vraagje.
Wij hebben een appartement gekocht en op de eerste AV,
bijeengeroepen door een professionele syndicus aangesteld door de bouwheer, heeft deze zijn beheersvergoeding kenbaar gemaakt,
Dit bedrag werd dan ook genoteerd in het verslag. bedrag per appartement.
Nu, bij de afrekening werden wij per aandeel aangerekend, wat voor ons een meerprijs geeft van 5.50 € .
Er werd op de AV met geen enkel woord gerept over het feit dat er in de basisakte stond dat de eigenaaars per aandeel zouden moeten betalen.
Moet de syndicus de bedragen dan niet respecteren die opgenomen werden in het verslag?
Bedankt voor een antwoord.

[Vandebos]

De prijs per appartement is een detailprijs. De berekening gebeurt als volgt:

Er wordt door de syndicus een prijs vastgelegd per appartement, garage, opbergruimte. Al deze sommen worden samengeteld. Dit geeft het totaalbedrag dat de vereniging de syndicus iedere maand als loon betaalt voor het dagdagelijkse beheer van het gebouw. Voor de verrekening per mede-eigenaar wordt dit bedrag gedeeld door 10.000 (als het gebouw is opgesplitst in 10.000sten) en dan vermenigvuldigd met de 10.000sten in het bezit van de mede-eigenaar. op deze wijze wordt de prijs voor het beheer eerlijk verdeeld over al de mede-eigenaars conform de grootte van hun bezit in het geheel.

Dit is volstrekt normaal.


edit: vervloekte spellingsfouten geëlimineerd.

[ceveke]

Bedankt, voor het snelle antwoord, maar waarom word deze wijze van berekening niet vermeld op de vergadering.
Het geeft wel een verkeerd beeld van het te betalen bedrag per maand.

[Vandebos]

Dat is een vraag die u aan uw syndicus dient te stellen...

Uit ervaring op Algemene vergaderingen kan ik enkel het volgende zeggen: per formule die er dient uitgelegd te worden en per 50 aanwezige mede-eigenaars mag je rekenen op een uur extra van discussie, tegendiscussie, ruzie, gefezel, gemopper en het gegarandeerde resultaat dat er op het einde van de vergadering minder mensen zijn die het begrijpen dan toen ze begon...

Wat natuurlijk niet wegneemt dat de syndicus had kunnen vermelden dat het totaalbedrag per mede-eigenaar wordt berekend op diens 10.000sten in eigendom.

[ceveke]

We zitten in een complex met 2 gebouwen, en onder de gebouwen zijn er
ondergrondse garages.
Gebouw 1 heeft 600/1000 ste en heeft 11 appartementen en gebouw 2 telt 2 appartement met 6 garages op het gelijkvloers, en heeft 400/1000 ste
De ondergrondse garage telt 52 individuele garages en hebben een totaliteit van 1000/1000 ste.
Bij de afrekening worden de garages die niet zijn opgeleverd en 1 appartement van gebouw 1 in mindering gebracht, wat op een totaliteit van 1544/2000 ste. komt.
De syndicus neemt nu als basis
zijn vergoegind : 1544 x aantal 1000 ste.

Ons gebouw is volledig verkocht en toch word de berekening op basis van het gehele complex in plaats van aandeel/600 ste genomen.
Is dit een juiste berekening?
Is gebouw 2 verplicht om een syndicus te nemen. Er zijn maar 2 woongelegenheden.
Kunnen de statuten gewijzigd worden op aanvraag van de medegeigenaars?
Misschien een ingewikkelde uitleg, maar ik hoop dat er toch iemand mij raad kan geven.

[Vandebos]

U moet eens in de statuten kijken, Normaal gezien gaan er verschillende gemeenschappen zijn waarover een varia aan kosten worden verdeeld:
bv.

byzondere gemeenschap van parkings
byzondere gemeenschap van winkelruimte en kelders
byzondere gemeenschap van winkeleruimte en flats
byzondere gemeenschap van flats


deze gaan allemaal in de statuten of het reglement beschreven staan en welke onderdelen er toe behoren. De kosten die onderhoud en reparatie (of renovatie) met zich mee brengen worden hierover verdeeld naarmate de onderdelen bij de ene en/of bij de andere groep horen.

Niemand is verplicht een syndicus te nemen. Een wetsontwerp van die aard is wel in de pijpleiding. Een medeeigenaar in een gebouw waar geen syndicus is heeft het recht naar het vredegerecht te stappen en aan de vrederechter te verzoeken de mede-eigenaars te verplichten een syndicus aan te stellen.

qua formule lijkt het me correct. Een nog niet voorlopig opgeleverd gebouw bestaat nog niet.. (toch niet voor bewoning of ingebruikname.)

Na verloop van tijd zal deze som dus door 1600 ipv 1544 komen en zal effctief de kost per mede-eigenaar dalen. Alles hangt af van het contract dat met de syndicus is opgesteld. Als in dit contract staat dat hij wordt aangenomen voor het beheer van 11 appartementen en 52 garages dan is zijn totaalprijs daarop berekend.

Verteld U me nu dat de bewoners van het tweede gedeelte van het 2de gebouw niet mee in de gemeenschap zitten? Hebben zij rechtstreekse toegang to de ondergrondse garages? Is dat gebouw met 2 apps en 6 garages een volledig aparte entiteit?

Lijkt me de moeite om even te onderzoeken.

[ceveke]

Wij hebben geen kontrakt met de syndicus.
Kunnen wij dit eisen?

De totaliteit is 400 + 600 + 1000
Gebouw 2 heeft geen rechtstreekse toegang tot de ondergrondse garages
en gebouw 2 heeft ook een andere straatnaam.

[Vandebos]

Wordt dit 2de gebouw genoemd in de statuten als deel van het geheel?


Hoezo U heeft geen contract met de syndicus? Elke syndicus moet werken met een contract. (normaal gezien wordt dit ondertekend door de leden van de raad van beheer)

Een syndicus laten aanstellen door de bouwheer is een zeer onverstandige keuze. Op deze wijze wordt het wel zeer eenvoudig voor de bouwheer om zijn 10jarige aansprakelijkheid te "regelen".

Deze syndicus moet een contract kunnen voorleggen, dat jullie medeeigenaars hebben gestemd , dat maximaal 5 jaar mag duren. Hebben jullie reeds een verslag gehad van het verloop van de eerste vergadering? indien zo kan U mij deze eens inscannen en doorsturen? (email adres verstuurd via pb)


Dit begint meer en meer op nog een constructie te lijken.

[Luc]

U moet eens in de statuten kijken, Normaal gezien gaan er verschillende gemeenschappen zijn waarover een varia aan kosten worden verdeeld:
bv.

byzondere gemeenschap van parkings
byzondere gemeenschap van winkelruimte en kelders
byzondere gemeenschap van winkeleruimte en flats
byzondere gemeenschap van flats


deze gaan allemaal in de statuten of het reglement beschreven staan en welke onderdelen er toe behoren. De kosten die onderhoud en reparatie (of renovatie) met zich mee brengen worden hierover verdeeld naarmate de onderdelen bij de ene en/of bij de andere groep horen.

Niemand is verplicht een syndicus te nemen. Een wetsontwerp van die aard is wel in de pijpleiding. Een medeeigenaar in een gebouw waar geen syndicus is heeft het recht naar het vredegerecht te stappen en aan de vrederechter te verzoeken de mede-eigenaars te verplichten een syndicus aan te stellen.

qua formule lijkt het me correct. Een nog niet voorlopig opgeleverd gebouw bestaat nog niet.. (toch niet voor bewoning of ingebruikname.)

Na verloop van tijd zal deze som dus door 1600 ipv 1544 komen en zal effctief de kost per mede-eigenaar dalen. Alles hangt af van het contract dat met de syndicus is opgesteld. Als in dit contract staat dat hij wordt aangenomen voor het beheer van 11 appartementen en 52 garages dan is zijn totaalprijs daarop berekend.

Verteld U me nu dat de bewoners van het tweede gedeelte van het 2de gebouw niet mee in de gemeenschap zitten? Hebben zij rechtstreekse toegang to de ondergrondse garages? Is dat gebouw met 2 apps en 6 garages een volledig aparte entiteit?

Lijkt me de moeite om even te onderzoeken.

Ter informatie ....


1. Het gebruik van het woord "gemeenschap" (= feitelijke vereniging van mede-eigernaars is afgeschaft sinds 01.08.1994 in de context van de gedwongen mede-eigendom.

2. Elke gedwongen mede-eigendom is verplicht een syndicus aan te stellen ... tenzij alle mede-eiegnaars unaniembeslissen om artikel 577-2 (de wet op de mede-eigendom in gewone onverdeeldheid van voor 1994) toe te passen i.p.v. de wet op de mede-eigendom in gedwongen onverdeeldheid (Art 577-3 tit Art. 577-14 BW).

3. Ik ben in bezit van een vonnis voor analoge statuten die een verdeling van het ereloon vooziet op basis van het apartement zoals door jou gevraagd (en niet pro rata zoals in de praktijk toegepast bij jou ).

[ceveke]

Hoe kunt ge die statuten dan laten veranderen zodat iedere eigenaar een vast bedrag aan ereloon dient te betalen per zijn apartement of zijn garage.
In ons vorige appartement dienden wij een vast bedrag per maand te betalen.
Het werk van de syndicus blijft toch hetzelfde voor iemand met een appartement van 70 m² of een van 9Om², waarom moeten die kosten dan verdeeld per aandeel?

[Luc]

Hoe kunt ge die statuten dan laten veranderen zodat iedere eigenaar een vast bedrag aan ereloon dient te betalen per zijn appartement of zijn garage.
In ons vorige appartement dienden wij een vast bedrag per maand te betalen.
Het werk van de syndicus blijft toch hetzelfde voor iemand met een appartement van 70 m² of een van 9Om², waarom moeten die kosten dan verdeeld per aandeel?

Een beslissing van de AV genomen met een meerderheid van 4/5 (80%+1) volstaat waarschijnlijk, zo dat punt op de dagorde staat. Toepassing van Art. 577-7 §2 1° BW. Kijk na of uw statuten geen grotere meerderheid opleggen.

Als deze modaliteiten als in uw statuten staan volstaat een gewone absolute meerderheid (50% + 1) om die terug te activeren, via een afkeuring van de rekeningen (van bvb vorig jaar) voor dat specifiek punt.