ongekende bestemmingswijziging appartement

[janzonderlicht]

Vorig jaar kocht ik een bestaand appartement van 15 jaar oud met de bedoeling om daar mijn vrij beroep van accountant uit te oefenen.
Volgens de statuten die me werden voorgelegd is handel verboden maar zijn vrije beroepen toegelaten.
Nu schrijft de syndicus mij dat ik mijn beroep daar niet verder mag uitoefenen omdat een AV 12 jaar geleden besliste dat de bestemming enkel bewoning mag zijn.
Maar ze hebben de statuten nooit aangepast. Nochtans zijn die statuten bijlage bij mijn aankoopakte.
De verkoper was er zich ook niet van bewust omdat hij het appartement in 2016 heeft gekocht en hij dus ook in de mening verkeerde dat vrije beroepen toegelaten zijn (hij bewoonde het appartement).
De syndicus maant me nu aan om mijn activiteiten te stoppen, wat ik nooit zal aanvaarden. Hij beweert dat ik verzet had moeten aantekenen binnen de vier maanden na de AV van 12 jaar geleden. Maar toen was ik in de verste verte nog geen eigenaar.

Wat zijn mijn rechten? Dit is toch Kafka, zelf nalaten om de statuten te laten aanpassen via notariële akte (uit gierigheid) en dan nieuwe eigenaars proberen te verschalken 12 jaar nadien.

[Blaatpraat]

Enkel de notariële aktes zijn van belang.
Als dit niet in de statuten staat, is dit niet afdwingbaar tegenover derden, wat u was/bent in deze materie.
Syndicus heeft geen poot om op te staan lijkt mij.

[Thomas Morus]

Als een VME tijdens AV beslist iets te wijzigen aan de statuten maar nalaat om dat te doen via authentieke akte, dan is die beslissing niet tegenstelbaar tegen derden. Een nieuwe eigenaar is een derde, dus een ongeschreven beslissing voor hem.
De statuten die bij de notariële akte zijn gevoegd kunnen niet aangetast zijn door een informele ad hoc beslissing van de AV.

[Blaatpraat]

Iets dat me net wel te binnen schiet: is er 1 van de eigenaars die aanwezig was op die AV 12 jaar geleden ondertussen niet overleden?
Indien ja zou dit de zaak mogelijks complex kunnen maken.

[Thomas Morus]

Wat heeft het overlijden van een vorige eigenaar hiermee mee te maken?
Dat kan de statutenwijziging die werd beslist maar daarna nooit uitgevoerd (want geen akte van wijziging) niet wettigen.

Het enige dat telt zijn de statuten zoals vervat in de meest recente authentieke akte.
Wijziging van de statuten vereist tussenkomst notaris. Zonder authentieke akte van wijziging is de beslissing van destijds dode letter, zeker voor derden die niet bij die beslissing waren betrokken aangezien nog geen eigenaar.

"Indien de Algemene Vergadering beslist heeft om wijzigingen aan te brengen aan de statuten en daarbij de vereiste meerderheden gerespecteerd heeft, moet de wijziging aan de statuten in principe opgenomen worden in een authentieke akte.262Deze authentieke akte moet vervolgens eveneens overgeschreven worden op het hypotheekkantoor.263Het is evenwel mogelijk dat de Algemene Vergadering bijvoorbeeld beslist heeft om een aantal elementen uit de statuten te wijzigen, zoals het feit dat de oproeping voor de AlgemeneVergadering niet meer hoeft te gebeuren a.d.h.v. een aangetekende brief, maar kan geschieden door middel van een gewone brief.264Terecht werd door een vrederechter in Leuven hieromtrent beslist dat een beslissing genomen door de Algemene Vergadering tot wijziging van de statuten die niet in een authentieke akte opgenomen is en niet werd overgeschreven overeenkomstig art. 1 Hypotheekwet, geen uitwerking kan hebben."

zie pagina 37: https://libstore.ugent.be/fulltxt/RUG01 ... 001_AC.pdf

[Sirkii]

Het enige wat VME/syndicus kan doen - want wat de AV 12 jaar geleden besliste is - zoals al gezegd - niet tegenstelbaar aan derden - is het punt terug op de agenda plaatsen.

Als de andere eigenaars het allemaal goedkeuren - en jij uiteraard tegenstemt - begint je teller van 4 maand te lopen om bij de vrederechter de beslissing aan te vechten. Die 4 maand van 12 jaar geleden gold voor de toenmalige eigenaars (als ze tegenstemden)

Als de VME/syndicus het zo ver zouden drijven is je tegenstem cruciaal om je zaak “gegrond” verklaard te zien door de vrederechter.

Eventueel 150/200€ spenderen om een advocaat een juridisch gestaafde brief te laten schrijven. Zelf zou k gewoon niets doen en afwachten maar wel de VME goed opvolgen. Dit alles in de veronderstelling dat er geen “overmatige hinder” is van je kantooractiviteiten. Ook hier kan dit alleen als de VME de syndicus een mandaat geeft om te procederen.

[Thomas Morus]

Opmerking Sirkii klopt.
aanvullend:
Moet met 4/5 gestemd worden want bestemmingswijziging gebouw.
TS kan indien punt aangenomen groot disproportioneel persoonlijk nadeel aanvoeren bij vrederechter.

[LennieK]

en hoe zit het met de stedenbouwkundige bestemming? Is uw vrij beroep daar in toegelaten?