Ivm. ons gebouw van 1986 met dak van 250 m2, 6 app met 2 app verhuurd, andere zijn inwonende eigenaars.
Het dak is in prima conditie, geen enkel lek of teken van slijtage.
Nu zou er een nieuwe wetgeving zijn dat daken moeten geisoleerd worden.
We hebben al (via externe syndicus) een paar offertes ontvangen die alles willen afbreken en vernieuwen. Kostprijs 25000€. Niet niks natuurlijk.
Hoe pakken we dit nu best aan? Geen idee of we al dan niet aan de normen voldoen, dus is dit wel nodig?
Niemand heeft last van extreme hitte in de zomer of hoge stookkosten in de winter.
Rond de 4000€ per unit te betalen is toch wel heel wat.
Iemand advies, suggesties, gelijkaardige verhalen?
Alvast dank!
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
In de eerste plaats 3 offertes opvragen.
https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen- ... urwoningen
https://www.wonenvlaanderen.be/woningkw ... olatienorm
https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen- ... urwoningen
https://www.wonenvlaanderen.be/woningkw ... olatienorm
or het isoleren van zijn dak
Mijn eigen dak werd op diezelfde wijze geïsoleerde (13.000 € voor 80 m²) Natuurlijk met nieuwe pannen inbegrepen.
Mijn zoon betaalde om en nabij de 20.000 € voor de isolatie van zijn dak. Eengezinswoning totaal vrijstaand, maar met kamers onder het dak. Isoleren aan de binnenzijde was dus geen optie. Er werd dus gewerkt volgens het .
Rond de 4000€ per unit te betalen is toch wel heel wat.
Mijn eigen dak werd op diezelfde wijze geïsoleerde (13.000 € voor 80 m²) Natuurlijk met nieuwe pannen inbegrepen.
Op uw syndicus (of gebouwbeheerder) rust de verplichting een EPC gebouw aan te vragen:
https://www.vlaanderen.be/epc-voor-de-g ... entsgebouw
U zal dan alle gewenste inlichtingen ontvangen.
https://www.vlaanderen.be/epc-voor-de-g ... entsgebouw
U zal dan alle gewenste inlichtingen ontvangen.
Toch een belangrijke vraag nog. Er is recent een epc certificaat opgemaakt voor verkoop appartement 2e verd (onder het plat dak) deze is 241. Nu is de vraag, is dat cijfer ‘strafbaar’ met boetes of onbewoonbaar verklaring bij verkoop of verhuur? Is dakisolatie dus in dit geval wettelijk verplicht? Ons dak is verder in perfecte staat.
Het is een appartementsgebouwtje met 6 app. bj 1986.
Ik vond ook nog deze link ivm gemiddelde waarden epc:
https://www.epcwaarde.be/epc-score/
Ik vond ook nog deze link ivm gemiddelde waarden epc:
https://www.epcwaarde.be/epc-score/
Isolatie is enkel verplicht als de appartementen verhuurd worden. Gezien er 2 van de 6 verhuurd zijn , zal er moeten geïsoleerd worden.
Wat wil die dak firma allemaal afbreken? Op een plat dak kan je gewoon isolatie kleven, en dan de nieuwe dakbedekking erover. Er hoeft niets afgebroken te worden. De randprofielen zullen wel moeten vervangen worden door een ander type.
Als er grind op ligt, kunnen ze dat gewoon aan de kant scheppen, de eerste helft isoleren, grind herscheppen en dan de rest isoleren. Daarna het grind over het hele dak verdelen.
Bij mijn appartement had ik ook meerdere offertes, en er waren aannemers die alles eraf haalden, het grind gingen storten en daarvoor nog een stortvergoeding aanrekenden, nieuwe grind leverden en die dan op de nieuwe dakbedekking uitstrooiden. Heb dan aan 1 aannemer een variante gevraagd voor herbruiken van de grind, en dat was bijna 2.000 € goedkoper. Denk eraan: grind verslijt niet, en kan perfect herbruikt worden.
Wat wil die dak firma allemaal afbreken? Op een plat dak kan je gewoon isolatie kleven, en dan de nieuwe dakbedekking erover. Er hoeft niets afgebroken te worden. De randprofielen zullen wel moeten vervangen worden door een ander type.
Als er grind op ligt, kunnen ze dat gewoon aan de kant scheppen, de eerste helft isoleren, grind herscheppen en dan de rest isoleren. Daarna het grind over het hele dak verdelen.
Bij mijn appartement had ik ook meerdere offertes, en er waren aannemers die alles eraf haalden, het grind gingen storten en daarvoor nog een stortvergoeding aanrekenden, nieuwe grind leverden en die dan op de nieuwe dakbedekking uitstrooiden. Heb dan aan 1 aannemer een variante gevraagd voor herbruiken van de grind, en dat was bijna 2.000 € goedkoper. Denk eraan: grind verslijt niet, en kan perfect herbruikt worden.
Dank voor de tips.
Van de 6 is er maar 1 app. verhuurd op 2e verd. Ander 2e verdiep staat momenteel te koop maar dit wordt weldra ook bewoning door eigenaar.
Misschien moeten we dit toch eens allemaal voorleggen aan een advocaat of zo?
Er zijn al enkele offertes dakisolatie binnen naar aanleiding (zelfs beetje onder druk) van onze externe syndic, die blijkbaar connecties heeft met de (enige) verhuurder in het gebouw - verhuur 2e verdieping.
De 5 eigenaars hebben uiteraard geen zin om deze investering te doen. Indien wettelijk verplicht moeten we natuurlijk maar liever niet dixit 5/6 eigenaars.
Lang verhaal kort: kunnen wij wettelijk gezien ontsnappen aan dit isolatieverhaal?
Van de 6 is er maar 1 app. verhuurd op 2e verd. Ander 2e verdiep staat momenteel te koop maar dit wordt weldra ook bewoning door eigenaar.
Misschien moeten we dit toch eens allemaal voorleggen aan een advocaat of zo?
Er zijn al enkele offertes dakisolatie binnen naar aanleiding (zelfs beetje onder druk) van onze externe syndic, die blijkbaar connecties heeft met de (enige) verhuurder in het gebouw - verhuur 2e verdieping.
De 5 eigenaars hebben uiteraard geen zin om deze investering te doen. Indien wettelijk verplicht moeten we natuurlijk maar liever niet dixit 5/6 eigenaars.
Lang verhaal kort: kunnen wij wettelijk gezien ontsnappen aan dit isolatieverhaal?
NEEN!Lang verhaal kort: kunnen wij wettelijk gezien ontsnappen aan dit isolatieverhaal?
Nuancering: het gaat hier uiteindelijk om een klachtendelict.
Zijn de opeenvolgende huurders niet op de hoogte van de onwettelijke toestand dan kan er nog lang verder verhuurd worden. Maar eens op de hoogte kunnen zij deze kennis gebruiken als chantagemiddel tegenover de verhuurder.
De aanstaande verkoper staat voor een dilemma: hij is op de hoogte van de toestand.
Vermits de notulen van de AV hierover klaarheid horen te brengen, en zij hierin inzage recht hebben, zullen de kandidaat-kopers een minwaarde bedingen.
Om dit te compenseren zal hij best de andere mede-eigenaars verantwoordelijk stellen voor deze winstderving.
Uiteindelijk kan de syndicus niet verweten worden dat hij weigert, in een scenario van onwettelijk optreden, een rol te spelen.
Toch belangrijk: niemand in het gebouw heeft een idee of het dak al dan niet aan de norm voldoet.
Het enige dat we ‘op papier’ hebben is een recent epc-certificaat van het app. op de 2e verdieping onder het dak met een score van 241.
Ik vond deze info (tabel gemiddelde waarden) waar een appartement van 1986 epc 252 heeft.
Met 241 halen we dan de norm en is dakisolatie niet perse nodig?
https://www.epcwaarde.be/epc-score/
We kennen absoluut niets van bouwkundige materie of wetgeving, dus excuus als onze vragen nogal ‘simpel’ overkomen..
Het enige dat we ‘op papier’ hebben is een recent epc-certificaat van het app. op de 2e verdieping onder het dak met een score van 241.
Ik vond deze info (tabel gemiddelde waarden) waar een appartement van 1986 epc 252 heeft.
Met 241 halen we dan de norm en is dakisolatie niet perse nodig?
https://www.epcwaarde.be/epc-score/
We kennen absoluut niets van bouwkundige materie of wetgeving, dus excuus als onze vragen nogal ‘simpel’ overkomen..
-
Thomas Morus
- Berichten: 5926
- Juridisch actief: Nee
- Locatie: Utopia
Indien alle appartementen een epc lager dan 400 hebben kunt u nog ontsnappen via het "achterpoortje".
Valt te bezien hoe lang dat achterpoortje nog blijft bestaan....
Op termijn ben je sowieso de klos als je nu uitstelt.
lees "achterpoortje" in: https://www.energiebewustontwerpen.be/a ... kisolatie/
Valt te bezien hoe lang dat achterpoortje nog blijft bestaan....
Op termijn ben je sowieso de klos als je nu uitstelt.
lees "achterpoortje" in: https://www.energiebewustontwerpen.be/a ... kisolatie/
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE
“de klos” weet ik niet zo. Binnen 5tal jaar zal het dak (na 40jaar..) wel aan vernieuwing toe zijn. Daar houden we uiteraard als VME rekening mee. We kunnen op dat moment alles laten vernieuwen en isoleren. Er zal dan ook meer €€ in kas zijn. Tweede (hoogste) verd. is trouwens net verkocht, met EPC 241 volledig legaal ok blijkbaar.
De moed niet opgeven.
Een dergelijke situatie heeft ons van bij het ontstaan van de wetgeving als syndicus mede-eigenaar bijzonder geïnteresseerd.
Context: appartementsgebouw bouwjaar 1990 met electrische verwarming accumulatoren. Horresco referens.
Alle voorwaarden zouden dan ook voldaan moeten zijn om een gunstig EPC-certificaat te bekomen.
Bij een thermoscan, uitgevoerd door de gemeente, was onze blok de enige in de straat met een zwart aangekleurd dak.
Maar hoe bewijzen dat wij in orde zijn?
Geen van de vereiste documenten, toen onbestaand, konden wij voorleggen.
Eindeloze zoektocht op het internet.
Zou de enige oplossing dan een destructief onderzoek worden? Duur en bewijskracht?
Uiteindelijk een persoonlijk gesprek met een energiedeskundige.
Zijn reactie: meneer: die wetgeving en de normen erin zijn zelfs voor een land aan de Middelandse Zee een belediging.
Op basis van mijn informatie heeft een verkopende mede-eigenaar hem zijn dossier toevertrouwd.
Gebaseerd op de zeer fragmentaire informatie in het “Beschrijvend Bestek” (PUR 6 cm.) werd een certificaat afgeleverd.
Nu duimen voor een gunstige afloop EPC-gebouw.
Een dergelijke situatie heeft ons van bij het ontstaan van de wetgeving als syndicus mede-eigenaar bijzonder geïnteresseerd.
Context: appartementsgebouw bouwjaar 1990 met electrische verwarming accumulatoren. Horresco referens.
Alle voorwaarden zouden dan ook voldaan moeten zijn om een gunstig EPC-certificaat te bekomen.
Bij een thermoscan, uitgevoerd door de gemeente, was onze blok de enige in de straat met een zwart aangekleurd dak.
Maar hoe bewijzen dat wij in orde zijn?
Geen van de vereiste documenten, toen onbestaand, konden wij voorleggen.
Eindeloze zoektocht op het internet.
Zou de enige oplossing dan een destructief onderzoek worden? Duur en bewijskracht?
Uiteindelijk een persoonlijk gesprek met een energiedeskundige.
Zijn reactie: meneer: die wetgeving en de normen erin zijn zelfs voor een land aan de Middelandse Zee een belediging.
Op basis van mijn informatie heeft een verkopende mede-eigenaar hem zijn dossier toevertrouwd.
Gebaseerd op de zeer fragmentaire informatie in het “Beschrijvend Bestek” (PUR 6 cm.) werd een certificaat afgeleverd.
Nu duimen voor een gunstige afloop EPC-gebouw.