JuridischForum.be

Beste

Ik heb een vraag omtrent stemming meerderheden betreffende :

Wijziging basisakte
Volledig herschrijven basisakte
Splitsing grondperceel : verdwijnen uit deze basisakte met andere woorden aanpassing aandelen in basisakte
....
Al dan niet akoord met dading hieromtrent

Kort samengevat :
1 mede-eigenaar heeft grondperceel onrechtmatig afgesplitst van de mede-eigendom.
Hier een opstalrecht op gegeven waar bouwonderneming op heeft gebouwd.

Procedure is momenteel lopende. Gezien onrechtmatig, zonder akkoord noch beslissing VME kan er geen nieuwe basisakte voor het nieuwe gebouw worden opgemaakt.

Tegenpartij wenst dading af te sluiten hieromtrent.

De dading gaat dus in weze over de wijziging van de basisakte en alle de daaraan gekoppelde problematiek.

Wat zijn de meerderheden dewelke dienen te worden gehanteerd omtrent dit gegeven.
Mij lijkt het té eenvoudig om te stellen dat er enkel dient te worden gestemd met een gewone meerderheid.
Het lijkt me logisch dat de meerderheden worden gehanteerd betreffende een wijziging basisakte én niet de meerderheden aanvaarding dading.

Kan iemand mij hierop antwoorden aub.
Alvast bedankt hiervoor.

4/5
Mogelijks zelfs unanimiteit maar moeilijk te beoordelen zonder de details van deze wel heel rare geschiedenis te kennen.

4/5 :
Wijziging basisakte
Volledig herschrijven basisakte

Eenparigheid :
Splitsing grondperceel : verdwijnen uit deze basisakte met andere woorden aanpassing aandelen in basisakte

Indien aanpassing aandelen is eenparigheid van stemmen vereist.

"Indien aanpassing aandelen is eenparigheid van stemmen vereist."

Vandaar mijn voorwaardelijkheid wat betreft unanimiteit: we weten niet of de verkleining van de gemene delen de huidige aandelen gaat impacteren of niet. Indien de verkleining van de gemene delen proportioneel is dan veranderen de relatieve aandelen niet...

4/5 :
Wijziging basisakte
Volledig herschrijven basisakte

Eenparigheid :
Splitsing grondperceel : verdwijnen uit deze basisakte met andere woorden aanpassing aandelen in basisakte

Indien aanpassing aandelen is eenparigheid van stemmen vereist.

4/5 EN EENPARIGHEID + CORRECT

maar moet ook het kadastraal inkomen ( onroerende voorheffing ) aangepast worden in geval van wijziging aandelen ( zoals TS aangeeft ) ?

Ja. Als er aandelen wijzigen (omdat appartementen gewijzigd zijn) zeker.
Als er geen aandelen wijzigen maar de gemene delen worden "kleiner", dan ook!

Meedelen aan kadaster en ze komen herschatten.
Ik heb dat tien jaar geleden gedaan toen ik van twee slaapkamers één had gemaakt. Ze hebben het KI verminderd want de woning had nu minder kamers.
Eén kamer minder woog zwaarder dan één kamer groter.

Mijn inziens dient hieromtrent retroactief een agendapunt te worden goedgekeurd betreffende de afsplitsing van het grondperceel alvorens het agendapunt dading te kunnen laten goedkeuren.
Gezien dit een impact heeft op de aandelen/kosten structuur van de huidige basisakte en gezien dit alsook gekoppeld is aan de zakelijke rechten van één iedere mede-eigenaar dient de basisakte te worden herschreven en gewijzigd.

Dit agendapunt dient dan volgens mij met unanimiteit te worden gestemd.
Daarna kan er worden overgegaan tot aanvaarding van de dading.

Mag ik zo vrij zijn om uw mening hieromtrent te vragen.

Retroactief gaat dat niet zomaar.
Agendapunten die worden goedgekeurd door de VME hebben uitwerking naar de toekomst toe. Anders zou de rechtszekerheid totaal zoek zijn (bv wat met eigenaars die intussen verkocht hebben, enz.?).

Ik kan me geen concreet beeld vormen van wat in jullie VME gebeurd is.
Het lijkt totaal los te staan van elke zin voor realiteit.
Een mede-eigenaar kan geen delen afsplitsen van de gemene delen! Zo eenvoudig is het!! Geen enkele notaris gaat die akte verlijden. Zoveel is zeker.

Het verhaal zal dus iets meer gecompliceerd zijn...
Een correct antwoord kan bijgevolg niet gegarandeerd worden.

U heeft volkomen gelijk.
Jammer genoeg is dit dus wel realiteit.
Wij zitten in een juridische impasse waar we dus dienen terug te gaan tot de beginsituatie.

Wij zitten in een juridische impasse waar we dus dienen terug te gaan tot de beginsituatie.

Wij = de vereniging van mede-eigenaars.
U als lid van die vereniging kan "in eigen persoon" opkomen voor uw rechten en de gecreëerde toestand , bezwaar , voorleggen aan de vrederechter .

art.577-9 §1
"Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht."

Alle kosten zijn uiteraard voor die eigenaar die dat bedrog / oplichting / misbruik van vertrouwen heeft gepleegd.
Ook de waardevermindering gezien het 'gebouw en grond' nu minder waard zijn.

Momenteel is er een lopende procedure.

Het ironische is dat de bouwpromotor de procedure heeft ingeleid met als reden dat ze geen basisakte kunnen opmaken gezien de VME hen hebben gewezen op het feit dat het grondperceel toebehoort aan de VME.
Diezelfde bouwpromotor heeft nu een voorstel gedaan om een dading af te sluiten waarbij een (belachelijke) som zou worden betaald. Deze dading zou worden gezien als een algemeen akkoord met alle partijen waarbij de andere betrokken partijen in de procedure niet meer kunnen terugkomen op de VME en is de procedure onherroepelijk afgesloten.

Volgens de advocaat van de VME dient de dading te worden voorgelegd aan de algemene vergadering en gestemd te worden met gewone meerderheid (???) en de basisakte dient niet gewijzigd te worden (???).
Volgende optie is een verdere procedure met revindicatie.

De advocaat van de VME houdt voor dat een dading mogelijk is én dat dit met gewone meerderheid kan worden gestemd. Dit lijkt mij heel onwaarschijnlijk.
Basisakte werd opgemaakt in 1999. Groep van gebouwen : 1 of meerdere basisakten?

Tot 31 augustus 2020 aanvaardde het wettelijk regime van appartementseigendom van 1994 geen stelsel met 2 niveaus van appartements-eigendom, waarbij er 1 enkele basisakte voor een groep van gebouwen enerzijds een mede-eigendom zou voorzien worden voor de gehele groep en anderzijds een mede-eigendom per gebouw.

Een grondperceel splitsen uit de basisakte van 1999 zou betekenen dat dit een wijziging inhoudt.
Een dading hieromtrent afsluiten en laten stemmen met een gewone meerderheid lijkt mij niet mogelijk.

Ik ga absoluut niet akkoord met een dading.

De personen dewelke verantwoordelijk zijn voor deze juridische impasse zitten alsook verwikkeld in een frauduleus dossier in een andere provincie weliswaar.

Dit dossier is niet eenvoudig.
De grondwaarden dewelke worden gegenereerd aan de hand van de opbouw appartementsgebouw met garages en verkoop van deze appartementen en garages komen toe aan de VME.
Sedert begin vaststellingen werden we bedreigd en geïntimideerd. De mede-eigenaars worden bejegend en worden schrik aangejaagd. Wij willen lange procedures en vooral hoge procedurekosten vermijden maar wat hier is gebeurd is niet toelaatbaar.

Dit is een weldoordachte met opzet georkestreerde coup gepleegd door personen die voor dezelfde soortgelijke feiten worden vervolgd, in een andere provincie.
Het is maar al te gemakkelijk om een grondperceel te ontvreemden, op goed geluk er een appartementsgebouw op bouwen, om dan nadien met een 'dading' er goedkoop vanaf te komen.

Wat is uw mening hieromtrent?
Is het mogelijk om met een dading, gestemd met een gewone meerderheid en zonder een wijziging van de basisakte tot een compromis te komen.
De dading zou daarnaast worden gesloten via de bouwpromotor en niet via de 'vermeende grondeigenaar', lees verantwoordelijke voor deze impasse.

Wat is uw mening hieromtrent?
Is het mogelijk om met een dading, gestemd met een gewone meerderheid en zonder een wijziging van de basisakte tot een compromis te komen.
De dading zou daarnaast worden gesloten via de bouwpromotor en niet via de 'vermeende grondeigenaar', lees verantwoordelijke voor deze impasse.

Mijn mening :

- toelating om een “dading” te stemmen kan met gewone meerderheid
- toelating mbt. de inhoud van de dading is te stemmen met een 4/5 meerderheid = bestemmingswijziging van een deel van de grond

Het ironische is dat de bouwpromotor de procedure heeft ingeleid met als reden dat ze geen basisakte kunnen opmaken gezien de VME hen hebben gewezen op het feit dat het grondperceel toebehoort aan de VME.

Verborgen agenda bouwpromotor , slimme doordachte zet om een beslissing af te dwingen……(opletten !!)

Wat zou ik doen in uw situatie :
- zoek gelijkgezinden die niet akkoord zijn
- stap mee in de nu
- lopende procedure en dit als belanghebbende = vrijwillige tussenkomst zodat niet enkel de VME maar u ook persoonlijk betrokken bent en volledige inzage heeft in de procedure . (verzoekschrift vrijwillige tussenkomst)
- hebt u een rechtsbijstandverzekering ? kijk even na Blokpolis van de VME ; burgerlijke aansprakelijkheid of uw familiale rechtsbijstand.......

Volgens de advocaat van de VME dient de dading te worden voorgelegd aan de algemene vergadering en gestemd te worden met gewone meerderheid (???) en de basisakte dient niet gewijzigd te worden (???)

Indien de dading (contract) er is en bekrachtigt/vonnis/uitspraak door een rechter , geldt dit als zijnde een aanpassing van de basisakte , waarvan kantmelding wordt gegeven aan het bevoegde kantoor , registratie/hypotheek/patrimoniumdocumentatie.
https://www.elfri.be/rechtspraak/verget ... gd%20wordt.

Indien uw eigendom (begrip kavel omvat ook x aantal aandelen in de grond) en uw rechten worden geschonden heeft u als mede-eigenaar zelf initiatief recht en hoeft u zich niet te schikken naar een beslissing van de AV die deze zou schaden , een rechter zal dan oordelen.

Geachte
Beste
Kan een derde partij, namelijk de bouwpromotor dewelke dus geen enkele verbintenis heeft afgesloten met de VME, een dading hieromtrent afsluiten? Het is toch enkel de 'onrechtmatige grondeigenaar' dewelke een dading met de VME kan afsluiten?

Ik dacht dat betreffende het inhoudelijke omtrent de wijziging basisakte er diende te worden gestemd met een unanimiteit.

Ik dank u voor uw duidelijke uiteenzetting omtrent de meerderheden betreffende een dading.
Vriendelijke groeten

Kan een derde partij, namelijk de bouwpromotor dewelke dus geen enkele verbintenis heeft afgesloten met de VME, een dading hieromtrent afsluiten? Het is toch enkel de 'onrechtmatige grondeigenaar' dewelke een dading met de VME kan afsluiten?

Enkel de wettige/gevolmachtigde eigenaar is bekwaam en bevoegd een dading te stellen betreffende zijn eigendom.
De VME is eigenaar van de grond cfr. uw statuten van het gebouw.

Ik dacht dat betreffende het inhoudelijke omtrent de wijziging basisakte er diende te worden gestemd met een unanimiteit.

Bestemmingswijziging = 4/5
Eenparigheid van stemmen = art.577-7 § 3,4
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 577-4, § 1, tweede lid.

Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste gekwalificeerde meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.

§ 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.

Gelet op de complexiteit van uw dossier en de nu lopende procedure , adviseer ik u nogmaals , als belanghebbende partij (lees #13) om "persoonlijk" "intern" het dossier mee op te volgen zodat u niet verschalkt wordt.... feit en vraag blijft......wie kan u in deze nog vertrouwen ?