Beste,
Twee jaar geleden kocht ik in hartje Brussel een net verbouwde duplexwoning, bestaande uit een entresol en een gelijkvloers, in een mede-eigendom die bestaat uit het herenhuis waar ik woon, een aanpalend herenhuis en een achterliggend gebouw, alle 4 verdiepingen hoog. De open ruimte tussen de drie gebouwen wordt ingenomen door een grote binnenhof, die gemeenschappelijke eigendom is.
Echter, op het niveau van de entresol van mijn woning, bevindt zich een patio, die twee meter lager ligt dan de binnenhof en hiervan dus min of meer is afgescheiden. Aan de andere zijde van deze patio (achteraan gezien vanuit mijn woonruimte) bevindt zich het achterliggende gebouw waarvan hierboven sprake.
Bij de aankoop van de woning werd in de aankoopakte vermeld dat de eigenaar van het lot dat de twee verdiepingen uitmaakt die ik bezit, het gebruiksrecht heeft m.b.t. de patio. Ik kocht dus de woning met in de aankoop akte het gebruiksrecht, vroeg de AV van de mede-eigendom hun akkoord voor het aanleggen van een terras in hout, het plaatsen van tuinmeubilair en planten.
De entresol en gelijkvloers van het achterliggende gebouw stonden toen nog leeg. Sinds een jaar heeft een projectontwikkelaar deze ruimten (totnogtoe ateliers) opgekocht om er lofts van te maken. De werken zijn in volle gang.
Vandaag kreeg ik een brief in de bus met de dagorde van de volgende AV. Laatste punt op de agenda: het gebruiksrecht van de patio.
Na telefonisch contact met de syndicus kom ik te weten dat de projectontwikkelaar eveneens aanspraak wil maken op het terras, en van plan is een voorstel te doen op komende vergadering om het terras in twee te delen (vanuit zijn standup logisch: meerwaarde voor de herverkoop).
Volgens de syndicus is dit een probleem voor mij, daar het gebruiksrecht van de patio wel degelijk aan de eigenaar van mijn huidige woning werd verleend (het gebruiksrecht bestond al voor de aankoop), maar deze beslissing is enkel schriftelijk terug te vinden in de notulen van de AV's van de mede-eigendom en de verkoopakte van de woning, maar nooit opgenomen als wijziging in de basisakte van de mede-eigendom.
De basisakte van de mede-eigendom, zoals hij nu is, stipuleert dat het gebruiksrecht van deze patio kan worden verleend aan ofwel de eigenaar van de woning waar ik nu woon, ofwel de eigenaar van bovengenomed achterliggend pand. De syndicus meldt dat, aangezien mijn gebruiksrecht niet is opgenomen in de basisakte van de mede-eigendom, en de optie "ofwel" - "ofwel" enkel een wijziging van deze basisakte betreft en niet het eenvoudig toekennen van gebruiksrecht tijdens een AV, de vraag van de achterliggende eigenaar gerechtigd is.
Ik ben van plan om het hierbij niet te laten, om volgende redenen:
- bij aankoop van de woning was dit gebruiksrecht reeds verleend
- het gebruiksrecht staat vermeld in de aankoopakte van de woning
- ik verkreeg sindsdien de nodige akkoorden voor de aanleg en inrichting van de patio
- de stedenbouwkundige vergunning voor de verbouwing van de woning vermelde reeds de toegang tot de patio, alsook een buitentrap die speciaal daarvoor werd voorzien
- het betreft een exclusief en privatief gebruiksrecht
Daarenboven (maar ik twijfel eraan of dit een geldig argument is) is de aanvrager van het gedeelde gebruiksrecht een projectontwikkelaar voor wie aan het einde van het verhaal de waarde van zijn pand stijgt door een eventuele aanspraak op de patio, terwijl voor mij de re?le waarde van de woning die ik betrek daalt.
Ik zou dus een woning in de plaats krijgen met een half terras.
De projectontwikkelaar is blijkbaar van plan volgende voorstel te doen: hij wil de helft van de aanleg van de houten terrasbekleding vergoeden, en daar blijft het bij, om deze vervolgens weg te nemen en er iets anders voor in de plaats te voorzien, met een scheidingsstrook sparren in het midden.
Ik ben hoegenaamd niet van plan om over een splitsing van het gebruiksrecht te onderhandelen, maar de syndicus zegt:
- andere eigenaar heeft slechts 50% van de stemmen (volgens de quotiteiten) nodig om een gedeeld gebruiksrecht te verkrijgen
- dient 75% te halen om het huidige esthetische aspect van de patio te wijzigen.
Mocht hij het halen, ben ik van plan deze zaak voor de vrederechter te brengen.
In hoeverre is dit een haalbaar/hopeloos geval?
Is er geen stemming nodig om een eerder genomen beslissing betreffende gebruiksrecht teniet te doen, nog voor een nieuwe stemming over een splitsing van het gebruiksrecht kan plaatsvinden?
Graag jullie mening/hulp - ik word er moedeloos van, destemeer daar ik al via via vernomen had dat de man in kwestie van plan was aanspraak te maken op gerbuiksrecht, maar het telkens ik hem ernaar vroeg (drie keer) stellig ontkende.
Help ???