Beginprovisie en achterstallen

[simonjo]

Ik kreeg volgende vraag:

- bij het opstarten van een VME werd door de eigenaars op de eerste AV een beginprovisie van 250 euro betaald (bij wijze van startkapitaal)

- vervolgens werden vaste maandelijkse bedragen gestort

- uiteindelijk gevolgd door een jaarlijkse afrekening waaruit bleek dat bepaalde mensen dus teveel betaald hadden en enkele winkelpanden te weinig of niets

- de syndicus weigerde de overschotten terug te storten (zelfs na vragen)

- sommige eigenaars hebben dan hun maandelijkse betalingen opgeschort tot het teveel opgesoupeerd was, waarna de betalingen terug hervat werden

- op de volgende jaarlijkse afrekening kwam hier geen reactie op van de syndicus, en het verhaal herhaalde zich

- nu echter zijn er buitensporig veel kosten gemaakt en is er een tekort van >1000 euro, waarna de syndicus een brief stuurt naar de mede-eigenaars om:

1) hun startprovisie van 250 euro te betalen

2) de maanden die ooit niet betaald zijn, nu te betalen (ofschoon deze dateren van voor de laatste jaarlijkse afrekening en er geen achterstal op het huidige lopende jaar is)


Blijkbaar dreigt de syndicus met het inschakelen van een raadsheer.



Zijn die zogezegde achterstallen opeisbaar door de syndicus, of is deze werkwijze wat voorbarig?

Die jaarlijkse afrekening is wel goedgekeurd op de AV.

[j.demoor]

Ik ken geen wetsbepaling die het aanleggen van een beginprovisie voorziet.

“Art.577-6...§ 6. De beslissingen van de algemene vergadering worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde medeeigenaars genomen, tenzij wanneer de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de éénparigheid vereisen.”(Burgerlijk Wetboek).

Het aanleggen van een beginprovisie vereist wettelijk geen gekwalificeerde meerderheid of eenparigheid,zodat daarvoor de volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde medeëigenaars volstaat.Onderzoek echter of de algemene vergadering zulke beslissing nam en wat ze precies bepaalt.

“Art.1289.Wanneer twee personen elkaars schuldenaar zijn, heeft tussen hen schuldvergelijking plaats, waardoor de twee schulden teniet gaan, op de wijze en in de gevallen hierna vermeld...Art.1377.Wanneer een persoon die bij vergissing meende schuldenaar te zijn, een schuld betaald heeft, is hij gerechtigd het betaalde van de schuldeiser terug te vorderen...”(Burgerlijk Wetboek).

[simonjo]

Kan er ook nog iemand antwoorden op de vraag of die zogezegde achterstallen daterend van voor de laatste jaarafrekening opeisbaar zijn door de syndicus, of is deze werkwijze wat voorbarig?

mvg

[Luc]

Kan er ook nog iemand antwoorden op de vraag of die zogezegde achterstallen daterend van voor de laatste jaarafrekening opeisbaar zijn door de syndicus, of is deze werkwijze wat voorbarig?

mvg

Herlees uw statuten. Het gaat hier waarschijnlijk om een minimum bnedrag van het werkkapitaal. Dat bedrag dient in principe jaarlijks aangepast aan de evolutie van de' jaarlijkse lasten. in uw geval in principe 2 à 4 maand.

Een gezond kasbeheer veronderstelt de aanwazigheid van een minimuminlas, om de mogelijke pieken op te vangen.

Die "nietbetaalde" bijdragen zijn verschuldigd en kunnen aanleiding geven tot ernstige "boetes", die bij sommige VME momenteel 15% bedragen op de hoofdsom, plus 18% intrest.

Advies: kijk uw statuten na en betaal, zo het in de statuten staat.

[simonjo]

Heb de basisakte van die mensen ingekeken en er is geen minimuminlas voorzien.

Wat betreft overschotten op de jaarlijkse afrekening is het volgende beschreven:

De algemene jaarvergadering zal op basis van de balans beslissen of deze overschotten geheel of gedeeltelijk als werk of reservekapitaal voor de VM behouden blijven dan wel zullen uitgekeerd worden aan de mede-eigenaars, naar evenredigheid van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.





Het probleem is dat er nooit over dit punt gestemd is op de AV, de syndicus zei gewoon dat hij dit overschotten niet terugbetaalde, punt andere lijn.

Dit in combinatie met een gelijke maandelijkse bijdrage voor elke ME (vb 100 euro/maand) betekende: hoe kleiner het aandeel van een mede-eigenaar, hoe meer overschot. En dit terwijl de aanwezige winkelpanden (2 a 3x groter dan gemiddelde appartement) elk jaar een aanzienlijk tekort hebben, wat de overige ME's dus eigenlijk voorfinancieren.

[Pedro]

Ik kreeg volgende vraag:

- bij het opstarten van een VME werd door de eigenaars op de eerste AV een beginprovisie van 250 euro betaald (bij wijze van startkapitaal)
de beginprovisie die elke eigenaar betaalt (en terugkrijgt wanneer hij verkoopt) vormt tezamen met de maandvoorschotten de zgn. basisprovisie of het werkingskapitaal. De cumul van beide bedragen moet er voor zorgen dat de maandelijkse vaste kosten kunnen worden betaald.

Op het einde van het jaar wordt er een afrekening gemaakt en dient er ofwel te worden bijbetaald ofwel is er een tegoed.

De beginprovisie wordt evenwel nooit teruggegeven (tenzij zoals aangehaald bij verkoop). Eigenaars die na verrekening van hun aandeel in de basisprovisie teveel aan maandvoorschotten hebben betaald, krijgen dit terug.

I.c. dient een en ander natuurlijk wel in de statuten te staan of dient er ooit tijdens een vergadering in die zin een beslissing te zijn genomen.

- vervolgens werden vaste maandelijkse bedragen gestort

- uiteindelijk gevolgd door een jaarlijkse afrekening waaruit bleek dat bepaalde mensen dus teveel betaald hadden en enkele winkelpanden te weinig of niets

- de syndicus weigerde de overschotten terug te storten (zelfs na vragen)

- sommige eigenaars hebben dan hun maandelijkse betalingen opgeschort tot het teveel opgesoupeerd was, waarna de betalingen terug hervat werden

- op de volgende jaarlijkse afrekening kwam hier geen reactie op van de syndicus, en het verhaal herhaalde zich

- nu echter zijn er buitensporig veel kosten gemaakt en is er een tekort van >1000 euro, waarna de syndicus een brief stuurt naar de mede-eigenaars om:

1) hun startprovisie van 250 euro te betalen --> lijkt me niet onlogisch doch hij vordert dit natuurlijk veel te laat op. De vraag die kan worden gesteld is of de syndicus kan aantonen/kan hard maken dat elke eigenaar dit bedrag verplicht dient/diende te betalen (dus middels beslissing algemene vergadering of door stipulering in de statuten). Nu, voortgaande op uw tekst vermoed ik dat er wel een verslaggeving is van de eerste AV waarop dit werd besproken/werd beslist --> zie de aanhef van uw bericht
2) de maanden die ooit niet betaald zijn, nu te betalen (ofschoon deze dateren van voor de laatste jaarlijkse afrekening en er geen achterstal op het huidige lopende jaar is) --> Wanneer voor een bepaald werkjaar een eindafrekening werd opgemaakt, dan zijn de door de individuele eigenaars betaalde voorschotten van dat jaar hierin natuurlijk al verrekend. Eigenaars die achterstallen op hun voorschotten hadden tijdens dat jaar, zullen meer dan waarschijnlijk op hun eindafrekening een bijbetaling dienen te doen. Het is dat eindbedrag dat de syndicus bij niet betaling dient in te vorderen. Een eigenaar die geen voorschotten heeft betaald maar daarna wel integraal zijn eindafrekening voldoet, kan natuurlijk niet meer gedwongen worden om de voorschotten van het voorbije jaar (die dus al mee verrekend werden) te gaan betalen aangezien hij natuurlijk geen achterstal meer heeft.

Blijkbaar dreigt de syndicus met het inschakelen van een raadsheer.



Zijn die zogezegde achterstallen opeisbaar door de syndicus, of is deze werkwijze wat voorbarig?

Die jaarlijkse afrekening is wel goedgekeurd op de AV.

[simonjo]

In de akte staat ook dat die beginprovisie niet gebruikt zal worden om de dagelijkse uitgaven te bekostigen... maar de syndicus deed dit wel.

Bewijs daarvan staat op de eerste jaarlijkse afrekening, welke zowel de beginprovisie als de maandelijkse provisies verrekent tegenover de uitgaven van dat jaar.

Het zou dan ook uiterst onfair zijn om ME's die later kochten alsnog die 250 euro aan te rekenen.

Zo zijn er ook een aantal garages apart verkocht, jaarlijkse kost bedraagt ongeveer 45euro. Ook daarvoor eist de syndicus een beginprovisie van 50 euro.

[Luc]

In de akte staat ook dat die beginprovisie niet gebruikt zal worden om de dagelijkse uitgaven te bekostigen... maar de syndicus deed dit wel.
(...)

Dat bedrag van 250 euro is het minimum bedrag van het werkkapitaal, dat niet mag gebruikt worden om de dagelijkse kosten te betalen.

Is er in uw VME ook een reservefonds voorzien?

[simonjo]

In de AV van 31/1/2008 is er beslist om een reservefonds aan te leggen, maar geen concrete details/cijfers (afhankelijk van de rekeningstand op x/y/z en in samenspraak met de blokverantwoordelijke).

Dat is wel een lijn die je kan trekken in alles wat syndicus / blokverantwoordelijke doen: onduidedlijkheid troef, niet volgens de afspraken, niet volgens de wet...


Ik ga zelf een gedetailleerd voorstel doen op de volgende AV:

- maandelijkse bijdrage adh van quotiteiten
- 2 maanden minimuminlas
- 15% naar reservefonds


Lijkt dit wat?

[Vandebos]

Misschien ook laten vastleggen door stemming dat de syndicus verplicht wordt de Medeeigenaars die teveel gestort hebben het saldo terug te betalen zoals blijkbaar in de statuten van de VME is opgenomen.

Indien hij zich hier niet bij neerlegt, heeft U 2 opties:

- vredegerecht: syndicus op straffe van dwangsom verplichten de sommen terug te betalen. (kan natuurlijk problematisch zijn met de opvragingen die niet betaald zijn..)

- op AG punt laten stemmen om de syndicus op te zeggen. (rekening houden met opzeg termijnen en vergoeding in zijn contract)

in de zijlijn; het is nooit verstandig om opvragingen niet te betalen omdat de syndicus de regels niet naleeft. Je weigert toch ook niet je belastingen te betalen omdat een controleur het niet eens is met een aantal van je afschrijvingen?

In extremis en zelfs dan nog, kan je via AS de syndicus in gebreke stellen, hem verwittigen dat je de opvragingen weigert te betalen en dat je de gevraagde sommen blokkeert op een apparte rekening zodat deze onmiddelijk ter beschikking zijn als er een vergelijk wordt gevonden. En zelfs deze wijze wordt door een aantal vrederechters niet aanvaard als een teken van goede wil.