Appartementswet

[JimmyG]

Geachte,

Ik ben een mede-eigenaar van een appartementsblok van 12 eenheden. Nu had ik graag een antwoord gekregen op de gemeenschappelijke kostenverdeling tussen de mede-eigenaars en de niet verkochte appartementen in het gebouw. Tot op heden bijna 3 jaar na het eerst verkochte appartement, bevinden zich in de blok nog 2 niet verkochte appartementen die nog toebehoren aan de bouwheren.

In het contract van de notaris meerbepaald in de statuten van het gebouw, staat vermeld onder voorlopige bepalingen dat indien er kavels zijn die nog niet verkocht zijn en dus toebehoren aan de vennootschap slechts dienen tussen te komen voor 1/4 van de gemeenschappelijke kosten. Bovendien is de vennootschap niet verplicht tot het storten van provisies.

Daar het hier gaat om 2 appartementen die een aanzienlijke aantal tienduizensten vertegenwoordigen in de blok, zorgt dit voor een financiële last voor de andere mede-eigenaars.

Na opzoekingswerk kon ik op onderstaande site lezen dat de vennootschap wel hun bijdrage in de kosten dient te betalen alsook provisie dient te storten. Ik neem aan voor hun normale aandeel volgens de tienduizensten? Elk afgesloten contract dat anders vermeld zou tegen de reglementering van de appartementswet ingaan en bijgevolg ongeldig zijn.

http://books.google.be/books?id=B9g_6j8 ... t#PPA95,M1

Omdat ik niet goed weet tot wie ik me kan wenden alsook de notaris die de akte verleden heeft niet reageert op verzonden e-mails, hoop ik dat u hierover enig uitsluitsel kan geven.
Indien u niet op de hoogte bent van deze reglementering of niet meteen een antwoord kan geven, had ik graag vernomen waar ik best meer advies kan inwinnen.

In afwachting van uw antwoord, alvast bedankt,

Mvg Jimmy

[roharro]

Ik zit met hetzelfde probleem. Heb een appartement gekocht in een gebouw van 19 appartementen. Binnenkort zijn ze allemaal voltooid en wordt mijn appartement voorlopig opgeleverd. Maar er zijn maar 6 appartementen verkocht en in de basisakte staat dat de bouwheer niets zal bijdragen in de gemeenschappelijke kosten. Ik vrees de dat de kosten
voor ieder van de zes eigenaars abnormaal hoog zullen zijn.
Ik ben dan ook verbaasd dat mijn notaris geen verzet heeft betekend tegen die clausule. Nochtans heb ik hem betaald om mijn rchten te vrijwaren bij deze aankoop. Ik zou dus ook graag vernemen wat hiertegen kan ondernomen worden.

[j.demoor]

De website waarnaar u verwijst luidt ‘De bijdrageplicht is immers van dwingend recht (240) zodat de bouwpromotor er contractueel niet van kan ontheven worden (241) ‘

(240). Art.577-2,§9,lid 4 B.W. en art.577-14 B.W. ; (241) vermeldt drie Franse cassatiearresten ter bevestiging.

Die uitspraak steunde dus niet op eigen gezag van de auteur doch wel op een dwingende WETsbepaling.

“Art.577-2...§9...De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren. De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek)

U kan de bepalingen van de statuten die met art.577-2,§9,lid 4 B.W. in strijd zijn nietig laten verklaren door de rechter en op kosten van de notaris doen verbeteren.

Bouwpromotoren laten hun contracten meestal opstellen door HUN notaris,die er veel BELANG bij heeft zulke klanten niet te verliezen. Uw notaris kende ongetwijfeld de bepalingen van art.577-2,§9,lid 4 B.W. maar liet dan zijn belang primeren op zijn deontologische plicht.

U kan ook vooraf of gelijktijdig beroep doen op:
“Art.49bis.§ 1. De bevoegde benoemingscommissie bedoeld in artikel 38 neemt kennis van de klachten over de werking van notariskantoren en zorgt voor de opvolging ervan...§ 2. Om ontvankelijk te zijn moeten de klachten de identiteit van de klager vermelden en door hem ondertekend en gedagtekend zijn...”(16 MAART 1803. - Wet tot regeling van het notarisambt).

De benoemingscommissie vindt u op : http://www.bcn-not.be/nl/contact_notaire.php

[roharro]

Statuten zijn inderdaad opgesteld door notaris van bouwpromotor. Maar wat erger is: ik had ook mijn eigen notaris. Die zei mij vijf minuten voor het verlijden van de akte dat hij geen tijd had om de statuten in detail te lezen.

[JimmyG]

Bedankt voor uw advies. Ondertussen heb ik vernomen dat het gedeelte waarvoor de vennootschap bijdraagt, gekoppelt is aan het nut dat zij aan de leegstaande appartementen hebben. Buiten een aanpassing van de basisakte aan te vragen aan het vredegerecht, dus weinig aan te doen.

Deze beperkte bijdrage is bovendien ook van toepassing voor het reservekapitaal. Ik vrees dat ze niet geneigd zijn de prijs te laten zakken of zelf te verhuren, daar ze er toch weinig kosten aan hebben. Die betalen de andere mede-eigenaars bovenop hun volledige bijdrage in de gemeenschappelijke kosten.

[JimmyG]

We hebben ondertussen beslist een reservekapitaal aan te leggen om bv een grasmachine te kunnen kopen.

In notariële akte staat dat de vennootschap slechts ten belope van 1/4 dient tussen te komen voor de gemeenschappelijke kosten. Ik neem aan dat dit dan ook van toepassing is voor de aankoop van het grasmachine daar dit gemeenschappelijk aangekocht wordt?

De bouwheer stort wel zijn volledige bijdrage tot het reservekapitaal om zo het evenwicht te behouden tussen de verkochte en niet verkochte kavels. Enige probleem is dat na enige tijd de niet verkochte appartementen zo een veel hoger saldo zullen hebben dan de anderen. Er wordt gestort voor het volledige aandeel en slechts voor 1/4 kosten aangerekend.

Nu vraag ik me af hoe ik het reservekapitaal best kan weergeven op de volgende AV. Ik dien toch ergens een saldo per appartement te kunnen aantonen dat samen met de anderen het reservekapitaal vormt of zie ik dit verkeerd? Ik heb gelezen dat het reservekapitaal ondeelbaar is...

Momenteel heeft ieder app. een duidelijk overzicht van zijn eerste bijdrage, periodieke stortingen, en het bedrag volgens aandeel in de gemaakte kosten. Wanneer van het reservekapitaal naar werkkapitaal gestort dient te worden, zal trouwens ook het gedeelde bedrag zichtbaar zijn volgens de 10000sten.

Op zich maakt het volgens mij weinig uit, daar het verworven reservekapitaal eens vergaard eigendom blijft van de vereniging. Maar er zal dan een duidelijk verschil van saldo te zien zijn op de jaarlijkse afrekening. Iemand een idee of dit een correcte manier is om de afrekening te tonen?