Definitieve oplevering

[simonjo]

Hallo,

In navolging van mijn vorige posts moet ik hier nogmaals komen zeuren over de definitieve oplevering.


Situatie: nieuwbouw appartementsblok, voorlopig opgeleverd eind 2005.

Probleem: syndicus + blokverantwoordelijke vonden dat ze een volmacht hadden om de definitieve oplevering van de algemene delen te aanvaarden middels een briefje met antwoordstrook aan de mede-eigenaars. Los van het feit dat er nog serieuze problemen zijn met het gebouw.


Ondertussen hebben een aantal mede-eigenaars de syndicus met een aangetekend schrijven tot de orde geroepen, en morgen zullen wij een uitnodiging ontvangen voor een Algemene Vergadering op 12/12/2008 (brief gedateerd 28/11/2008).

Verder kondigt de syndicus aan dat een volstrekte meerderheid van 50% + 1 voldoende is om de oplevering te aanvaarden. Evenwel zijn volgende issues gekend:

- insijpelend water in de ondergrondse verdieping: bouwheer maakt vage beloften om dit nog op te lossen, alhoewel hij dit al 3 jaar belooft.

- garagepoort is reeds vervangen (5000 euro) omdat de originele poort ondergedimensioneerd en een lopende rekening was (3~5000 euro herstellingen)

- binnentuin is aangelegd met slechte aarde zodat planten/bomen kapot gaan, als het regent staat alles onder water

- pomp om de toiletten van regenwater te voorzien mist een filter waardoor deze op regelmatige tijdstippen moet hersteld worden en de toiletten niet te spoelen zijn

- de verticale geluidsisolatie tussen appartementen is uiterst gebrekkig en meer dan waarschijnlijk het gevolg van constructiefouten (niet plaatsen van isolatiefolies...) waardoor contactgeluid zeer storend is.

- een reeks van kleinere problemen...


Uit informele gesprekken met mede-eigenaars komt naar voor dat de blokverantwoordelijke de mede-eigenaars bespeelt met halve waarheden en hele leugens om de oplevering erdoor te krijgen. vb 'als wij niet akkoord gaan dan zet de bouwheer een advocaat op de zaak' (tegengesproken door de syndicus), 'wij hebben volmacht om te tekenen voor de oplevering' (tegengesproken door de wet)... waarom weet ik niet!


Voorstel tot oplevering: staat hier beschreven http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=12138



Mijn vraag: zoals reeds in eerdere posts geantwoord is er in sommige gevallen 75, 80 of zelfs 100% nodig, kan er iemand aan de hand van BW artikels aangeven welk percentage hier echt nodig is?

Alvast dank.

[Luc]

De wettelijke bepalingen zijn:

Art. 577-7. <Ingevoegd> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;

De definitieve oplevering is kan volgens mij niet vallen onder Art. 577-8 § 4 (zie hierna) en kan dus NIET beslist worden door de syndicus als een en dringende en voorlopige maatregel. Hij is ertoe gehouden de AV samen te roepen.

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
(...)
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
(...)

De "blokverantwoordelijke" is in feite een soort lid van de Raad van Beheer (zie Art. 577-7 §1 1° c) hiervoor). Dit sluit uit dat hij optreedt als vertegenwoordiger van de ME noch de syndicus.

[simonjo]

Ondertussen is er een AV geweest om te stemmen over de definitieve oplevering van de gemene delen, ongeveer 72% stemde voor (niettegenstaande de niet opgeloste problemen elke dag zichtbaarder worden).

Drie ME's hebben in een aangetekend schrijven aan syndicus en bouwheer gemeld:
- dat ze niet akkoord gaan hiermee
- een opsomming van de openstaande gebreken
- de vermelding dat ze de waarborg niet vrijgeven
- het voorstel om alsnog een rondgang te maken met bouwheer / architect / syndicus om de probleemlijst de actualiseren en af te spreken wanneer dit opgelost zal worden.



Na 5 weken kregen deze personen een aangetekend schrijven van de bouwheer met:
- de vermelding dat de gemene delen definitief opgeleverd zijn
- het postinterventiedossier voor hun kavel
- de melding dat voor hun kavel alle problemen opgelost zijn
- de vraag om de definitieve oplevering van hun kavel te aanvaarden


Ik vermoed dat indien deze personen niet ingaan op die vraag, de bouwheer deze personen zal dagvaarden voor de rechtbank.


Zo kom je tot de conclusie dat er een lacune is in de wetgeving:
- de waarborg die de bouwheer stort geld per prive kavel, in princiepe dekt dit ook een stukje in de gemene delen ten belope van de quotiteiten van de prive kavel.
- evenwel indien er geen gebreken zijn aan een prive kavel, dient de ME over te gaan tot definitieve oplevering, dus los van de problemen die er nog zijn met de gemene delen.


Hoe worden de gemene delen dan beschermd met een waarborg??? blijkbaar niet !

Ook is de 50% + 1 regel om de definitieve oplevering goed te keuren volgens mij te eenvoudig voor zulks een belangrijke beslissing, dit is het resultaat van een onduidelijke wetgeving. De wetgever zou hier een duidelijkere beschrijving moeten geven.

[Luc]

Vraag: heeft iemand van de drie ME de beslssing van de AV betwist bij de Vrederechter?

[simonjo]

Nog niet want er is nog steeds geen verslag ontvangen, niettegenstaande in de statuten staat dat de syndicus dit moet doen binnen de 15 dagen na een AV.

Er is wel al door 2 v/d 3 ME de vraag gesteld om dit verslag te verkrijgen, maar de syndicus speelt verstoppertje.


Om dit even te illustreren:
- Volgende week is het jaarlijkse AV, sydicus stuurt uitnodiging 1 dag te laat (poststempel 21/1, AV 3/2), zonder individuele afrekeningen.
- Op vraag van 1 v/d 3 ME's om de rekeningen te controleren is de syndicus eerst dagen niet te bereiken (in meeting...)
- Uiteindelijk kan het eventueel 1 dag voor de AV (2/2).

[simonjo]

Ondertussen de koppen nog eens bijeen gestoken en de basisakte erop nagelezen inzake Algemene Vergaderingen, hier staat:


De syndicus dient minimum 15 dagen en max 1 maand op voorhand de AV bijeen te roepen middels a) aantekend schrijven of b) afgegeven schrijven en ME laten tekenen voor ontvangst.

De syndicus maakt het verslag van de AV binnen de 15 dagen over aan elke ME.




Nu is geen van beide werkwijzen (a of b) gebruikt door de syndicus, dus kan je stellen dat de AV niet rechtsgeldig is, evenals de genomen beslissingen. Ook het verslag is in geen velden of wegen te bekennen.

Ik neem aan dat je op basis hiervan naar de vrederechter kan stappen om de genomen beslissing tot definitieve oplevering van de gemene delen ongedaan te maken...

[Vandebos]

Inderdaad kan je hiervoor naar de vrederechter stappen. Ik ben me aan het bevragen of je voor die definitieve oplevering geen 3/4 meerderheid nodig hebt. Ik laat je het antwoord weten zodra het me bereikt.

[simonjo]

Ik heb hier in het verleden al vragen over gesteld en rondgehoord bij notarissen, ... helaas geen exclusief antwoord gebaseerd op artikel x, y of z.

De syndicus onder leiding van de blokverantwoordelijke heeft het erdoor gehaspeld aan 50% + 1 niettegenstaande meerdere grove gebreken geconstateerd zijn, onbegrijpelijk maar waar.

In de wandelgangen wordt al gesproken om de resterende gebreken op eigen kosten aan te pakken, hoe gek kan het worden !!!


Indien concrete bewijzen dat dit zomaar niet kan, dan graag snel info hierover.

[Vandebos]

Goedkeuring van de definitieve oplevering gemene delen delen valt dus, volgens 2 syndici van gebouwen waar ik mede eigenaar ben onder, art. 577.7 paragraaf 1.

Je hebt een dus een 3/4de meerderheid nodig om deze goed te keuren.

Dit samen met alle andere feiten in overweging nemend raad ik je dringend aan verdere stappen te ondernemen. Ik vrees dat je niet anders zal kunnen dan het vredegerecht in te schakelen.

In elk geval heb je meer dan voldoende feiten om de vergadering van 03/02 te laten schorsen:

- Niet tijdig versturen van uitnodiging

- Niet ontvangen van jaarlijkse afrekening voor de vergadering (kijk eens hier wat over wordt gezegd in de statuten en het reglement, anders traditie aanhalen, deze is bewijsbaar met vorige uitnodigingen)

- Niet tijdig verzenden het verslag van de vorige algemene vergadering.

- Niet hanteren van de juiste meerderheid bij de beslissingen van de laatste algemene vergadering.

- Het houden van een nieuwe jaarlijkse algemene vergadering terwijl het verslag van de vorige nog niet is verzonden. Hierdoor ontneemt de syndicus jullie de mogelijkheid bezwaar aan te tekenen tegen beslissingen in het verslag en/of de mogelijkheid je verhaal te halen bij het vredegerecht. Dat is op zich reeds onwettelijk om nog niet te spreken over de gedragscode die de syndicus dient na te leven volgens het BIV.
Bovendien riskeert de VME dat hierdoor beide vergaderingen en alle gehaalde resultaten ongeldig worden verklaard.


Kijk jullie zijn met een aantal ME die nattigheid voelen? kom vanavond of morgenvoormiddag even samen (eventueel telefoon) en beslis eens of jullie bereid zijn een gerechtsdeurwaarder in te schakelen die op 03/02 de procedures op de vergadering komt verslaan... daar zijn kosten aan verbonden maar dan zal die syndicus op de toppen van zijn tenen moeten lopen! Bijgevolg zal de voorzitter van de vergadering ook niet anders kunnen dan op basis van de bovenvernoemde feiten onmiddelijk de vergadering te schorsen. Anders wordt immers in een niet te bestrijden verslag vastgelegd dat hij de statuten en het reglement van de VME niet respecteert.

Maar als je alle vijven en zessen hier optelt zal je uiteindelijk toch je gelijk gaan moeten halen voor de vrederechter en daar zal je je mogen verwachten aan een over en weer, duw en trek spelletje tussen syndicus en bouwheer.

[simonjo]

Onder paragraaf 1 vind ik bij meerderheid van 3/4 stemmen:

a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft

b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen

c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer



Op welke van die 3 items beroepen die 2 syndicussen zich om 3/4 meerderheid nodig te hebben?

[Vandebos]

punt B.

definitieve oplevering zijn de grootste werken die ooit uitgevoerd worden aan die delen. Aangezien de MEs geen inspraak hebben in de bouw en er gekocht op de plannen dienen de ME's het resultaat van de uiteindelijke werken goed te keuren.( goedkeuren in die zin dat zij moeten stemmen of de werken overeenkomstig de plannen zijn uitgevoerd) De syndicus kan en moet aan de vergadering een advies geven en deze, indien gevraagd, toelichten.

[simonjo]

Hallo Vandebos,

Is het eventueel mogelijk om PM te sturen met naam + telefoon van die 2 syndici zodat ik hen eventueel eens persoonlijk spreek hierover.

Alvast bedankt.

[simonjo]

Ik bedoel PB (persoonlijk bericht) in het Nederlands

[Luc]

Bijkomend argument voor 3/4 meerderheid.

Je vermeldt:

In de wandelgangen wordt al gesproken om de resterende gebreken op eigen kosten aan te pakken, hoe gek kan het worden !!!

Deze werken "op eigen kosten" maken een meerderheid van 3/4 noodzakelijk, want anders ... geen herstelling van deze gebreken ten laste van de VME.

Dus goedkeuren van een definitieve oplevering, met erin impliciet werken ten laste van de VME, maken een meerderheid van 3/4 noodzakelijk.

[Pedro]

Bijkomend argument voor 3/4 meerderheid.

Je vermeldt:

In de wandelgangen wordt al gesproken om de resterende gebreken op eigen kosten aan te pakken, hoe gek kan het worden !!!

Deze werken "op eigen kosten" maken een meerderheid van 3/4 noodzakelijk, want anders ... geen herstelling van deze gebreken ten laste van de VME.

Dus goedkeuren van een definitieve oplevering, met erin impliciet werken ten laste van de VME, maken een meerderheid van 3/4 noodzakelijk.

Ik wil iedereen die hier een antwoord geponeerd heeft, er even op wijzen dat noch de voorlopige noch de definitieve oplevering een beslissing in naam en voor rekening van de VME kan inhouden!

De VME kan GEEN onroerende goederen bezitten. Het zijn m.a.w de INDIVIDUELE eigenaars die middels een beslissing aan de syndicus, aan een technisch comité, aan enkele mede-eigenaars,... een bijzonder mandaat (lastgeving) verlenen om in naam en voor rekening van de INDIVIDUELE eigenaars de opleveringen af te handelen.

Het PV van oplevering wordt i.c. dan ook niet voor de VME maar wel voor alle eigenaars getekend/aanvaard.