voorschottenafrekening werkings- en reservefonds

[janneman]

twee vraagjes :

1) kan de oorspronkelijke eigenaar van het (volledige) appartementsblok (15 appartementen) bepalen dat niet hij maar slechts zijn koper van een appartement de bijdrage voor het reservefonds moet betalen ?

2) bij de jaarafrekening (nog geen jaarvergadering geweest) blijkt een - relatief - groot tegoed in hoofde van alle eigenaars; moet dit worden overgedragen naar volgend jaar of kan de (gedeeltelijke) terugbetaling geëist worden zodat eenieder terug op eenzelfde bedrag komt; bestaan er terzake voorschriften ?

[Pedro]

twee vraagjes :

1) kan de oorspronkelijke eigenaar van het (volledige) appartementsblok (15 appartementen) bepalen dat niet hij maar slechts zijn koper van een appartement de bijdrage voor het reservefonds moet betalen ?
Zolang de bouwheer eigenaar is van één of meerdere kavels dient hij bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten en de kosten. Deze bepaling is conform artikel 577-3 B.W. van dwingend recht.
2) bij de jaarafrekening (nog geen jaarvergadering geweest) blijkt een - relatief - groot tegoed in hoofde van alle eigenaars; moet dit worden overgedragen naar volgend jaar of kan de (gedeeltelijke) terugbetaling geëist worden zodat eenieder terug op eenzelfde bedrag komt; bestaan er terzake voorschriften ?

De syndicus legt i.c. tijdens de jaarlijkse vergadering verantwoording af voor zijn gevoerde (financieel) beleid/beheer. Alsdan zal de vergadering dienen te beslissen wat er met het geld gebeurt.

[Luc]

1) neen. Van zodra één appartement verkocht is (= vanaf twee eigenaars) is er onverdeeldheid en moeten de bijdragen tot het reservefonds pro rata verdeeld worden.

2) Zie antwoord Pedro.

[j.demoor]

Indien de oorspronkelijke eigenaar van het appartementsblok IN DE VERKOOPAKTE bepaalde dat slechts zijn koper van een appartement de bijdrage voor het reservefonds moet betalen,dan behoort dit beding geldig tot de verkoopakte en dient dus door de koper uitgevoerd. Onderzoek dus zorgvuldig uw koopakte.
Staat dit niet in de verkoopakte dan is die tenlastelegging geen bevoegdheid van de oorspronkelijke eigenaar.
Over het tegoed in hoofde van alle eigenaars dient beslist door de algemene vergadering.

[Luc]

Naar mijn mening is een verkoopakte geen onderdeel van de statuten van een VME. De bepalingen ervan zijn dus slechts tegenstelbaar tussen de koper en verkoper, zelfs als deze opgenomen zijn in alle verkoopaktes.

Daaruit volgt dat:
1. de syndicus de verdeling van lasten moet doen zoals bepaald in de statuten en niets anders.
2. de verkoper/promotor eventueel zijn aandeel kan omslaan naar de andere eigenaars, maar dat dit werk niet ten laste valt van de syndicus van de VME, maar wel van de rentmeester van de appartementen van de promotor.
3. gezien de mogelijke belangenvermenging de promotir en zijn rentmeester geen te nauwe relaties mogen hebben met de syndicus van de VME.

Bijkomend is deze bepaling, zo zij in de statuten staat of niet, manifest in overtreding met de bepalingen van Art. 577-2 en 577-14 BW, gezien de imperatieve aard ervan.

Een bepaling wordt door de wetgever van imperatieve aard verklaard als er een uitgesproken machtsonevenwicht tussen de contracterende partijen. Dat is manifest het geval met de statuten, die opgesteld worden door de promotor.

[janneman]

met hartelijke dank voor de nuttige tips