Hallo,
Sinds januari '08 wonen we als eigenaars in ons nieuwbouwappartement.
Nog niet alle appartementen zijn verkocht, dus de bouwheer heeft zich
opgeworpen als syndicus in het algemeen en de appartementen in het bijzonder. Dus met een paar
eigenaars weigeren we om de syndicuskosten te betalen tot alles in orde is. Vraag mogen we dit en kan de bouwheer nadat alles in orde is kosten
eisen vanaf de eerste dat of slechts vanaf wanneer hij alles in orde heeft
gebracht?
Dank,
Sabine.
Uit uw uitleg leid ik af dat de bouwheer zichzelf als statutair syndicus heeft aangesteld in het reglement van mede-eigendom. Het is in dat geval aan de bouwheer om de eerste vergadering samen te roepen. Dit gebeurt op het ogenblik zoals in de statuten voorzien. Bv. vanaf het moment dat de bouwheer nog minder dan 25% van alle aandelen in de gemeenschap heeft,...
Conform de wet is de statutair aangestelde syndicus van rechtswege ontslagnemend op de eerste algemene vergadering. Alsdan wordt door de vergadering de definitieve syndicus gekozen. Dit is ofwel een mede-eigenaar ofwel een professioneel syndicus. De bouwheer kan zich op dat ogenblik niet meer tot syndicus benoemen. Hij zou dit eventueel in zijn hoedanigheid als mede-eigenaar kunnen doen doch dit is in functie van belangenvermening (oplevering gemeenschappelijke delen e.a.) niet écht aangewezen. Bijkomend is de bouwheer na verkoop van alle kavels i.c. geen eigenaar meer en zou er m.a.w. op dat moment opnieuw een syndicus moeten worden gekozen.
Aangezien op de eerste vergadering blijkbaar geen nieuwe syndicus werd aangesteld/gekozen, zit jullie VME naar mening thans zonder syndicus.
Dit evenwel in de veronderstelling dat de vergadering rechtsgeldig is doorgegaan. Iets waaraan ik twijfel. U schrijft dat meer dan de helft van de eigenaars noch de bouwheer aanwezig waren. Wel deze laatste zijn afgevaardigde.
Tenzij deze volmacht van de bouwheer voor de onverkochte kavels had zodat hij voor de onverkochte kavels in zijn naam en voor zijn rekening kon optreden en aldus ook de aanwezigheidslijst diende te ondertekenen, was de bouwheer/mede-eigenaar juridisch gezien niet aanwezig. De wet stelt dat , behoudens strengere bepalingen in de statuten, om rechtsgeldig te vergaderen meer dan de helft van de eigenaars en minstens de helft van de aandelen aanwezig dient te zijn wat mijn inziens hier niet het geval was.
Werd niet aan de meerderheidsvereiste voldaan, dan dient, tenzij weer strengere bepalingen in de statuten, na een periode van minstens 15 dagen een tweede vergadering te worden bijeengeroepen. Op deze tweede vergadering dient dan de syndicus vooralsnog te worden gekozen. Tot dan blijft de bouwheer syndicus. Bij een tweede vergadering telt de pluraliteitvoorwaarde zoals bij een eerste vergadering niet.
Zorg er dus voor dat in het geval de vergadering niet rechtsgeldig doorgang heeft gevonden, er een tweede wordt georganiseerd, eventueel na tussenkomst van de vrederechter. Betwist dus de rechtsgeldigheid van de eerste vergadering.
Er moet ook een onderscheid worden gemaakt tussen de functie van bouwheer en deze van syndicus. Heeft de bouwheer zichzelf in de statuten aangesteld als syndicus , dan dient hij de wettelijk voorziene minimum taken alsook deze die in het reglement van mede-eigendom zijn voorzien, na te leven. Dit tot op het moment een definitieve syndicus werd aangesteld. Werd een vergoeding voorzien, dan heeft de BH in zijn hoedanigheid van syndicus hier volgens mij recht op. Hij moet wel kunnen aantonen dat hij die de taken/opdrachten ook daadwerkelijk heeft uitgevoerd.
Deze taken/opdrachten staan los van deze die hij in zijn hoedanigheid van bouwheer heeft en dit dient dan ook van elkaar te worden losgekoppeld.
Als bouwheer heeft hij een juridische band met de VME/mede-eigenaars en dient hij in deze hoedanigheid aan zijn leveringsplicht te voldoen. M.a.w. hij moet leveren zoals voorzien in het lastenboek.
Gebreken,... moeten dus in eerste instantie aan de BH worden toegerekend en niet aan de syndicus of aan de VME.
Teneinde voor nare verrassingen te komen te staan, lijkt het me best dat u en jullie VME zich laat adviseren/bijstaan. O.a. de inhoud van de statuten, het verkooplastenboek,... zullen bepalend zijn voor de te ondernemen acties. Wij kunnen u/jullie hierbij eventueel helpen. Afhankelijk van waar u woont, kunnen wij eventueel ook een goede syndicus aanwijzen.