syndicuskosten

[Sabine.V.]

Hallo,
Sinds januari '08 wonen we als eigenaars in ons nieuwbouwappartement.
Nog niet alle appartementen zijn verkocht, dus de bouwheer heeft zich
opgeworpen als syndicus. Er zijn nog heel wat gebreken aan het gebouw
in het algemeen en de appartementen in het bijzonder. Dus met een paar
eigenaars weigeren we om de syndicuskosten te betalen tot alles in orde is. Vraag mogen we dit en kan de bouwheer nadat alles in orde is kosten
eisen vanaf de eerste dat of slechts vanaf wanneer hij alles in orde heeft
gebracht?

Dank,
Sabine.

[Luc]

Heeft de eerste Algemene Vergadering plaats gehad. Zo ja wanneer?

[Sabine.V.]

Ja, de eerste algemene vergadering was een tweetal maanden terug.
Ze stelde echter niet veel voor. De helft van de eigenaars en de bouwheer
zelf waren niet aanwezig. Tegen zijn afgevaardigde hebben de wel aan-
wezigen alle gebreken doorgegeven, met de vermelding dat er geen syndicuskosten worden betaald tot alles in orde kwam. We hebben hierop
verder geen enkele reactie ontvangen tot begin deze week, een aangetekend schrijven met het verzoek om de totale som vanaf de eerste
maand te betalen. Moeten wij hierop ingaan of welke stappen kunnen we
ondernemen?

Sabine.

[j.demoor]

“Art.577-6.§ 2. Onverminderd artikel 577-8, § 4, 1°, kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer medeëigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten...Art.577-8.§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar. Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering...”(Burgerlijk Wetboek).

Onderzoek dus vooraf zorgvuldig in uw reglement van medeëigendom of daarin een syndicus is aangesteld en tegen welke vergoeding. De syndicus kan zichzelf geen vergoeding toekennen. Wegens belangenvermenging kan u best een andere syndicus dan de bouwheer laten aanstellen, zo nodig door de rechter.

Ik ga ervan uit dat uw nieuwbouwappartement onder toepassing valt van de Wet Breyne = 9 JULI 1971. _ Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.

“Art.2.§ 1...Zowel de voorlopige als de eindoplevering van de werken wordt slechts bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte...§ 2. De bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan, geldt echter als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt, behoudens tegenbewijs.”(21 OKTOBER 1971. - Koninklijk besluit houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

‘Sinds januari '08 wonen we als eigenaars in ons nieuwbouwappartement.’ houdt in dat de koper of opdrachtgever minstens stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaard heeft.

“Art.9.De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.”(Wet Breyne).

Geschillen inzake oplevering van privatieve delen behoren niet tot de bevoegdheid van de vereniging van medeeigenaars. Deze inzake gemeenschappelijke gedeelten behoren daar wel toe,doch de syndicus kan zich niet in de plaats van de algemene vergadering stellen,ook al is hij bouwpromotor/-heer.

“Art.3.Het bedrag van de zekerheidstelling of borgtocht, bedoeld in artikel 12, eerste lid, van dezelfde wet, beloopt 5 pct. van de prijs van het gebouw, zo nodig afgerond naar het hoger liggend duizendtal...Art.4. De waarborg van voltooiing bedoeld in artikel 12, tweede lid, van dezelfde wet, wordt verstrekt bij wege van een hoofdelijke borgstelling waarbij een kredietinstelling...zich ertoe verbindt, bij ingebreke blijven van de verkoper of de aannemer, aan de koper of de opdrachtgever de sommen te betalen die nodig zijn voor de voltooiing van het huis of van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt of, in het desbetreffende geval, van de verbouwings- of de uitbreidingswerken.”(21 OKTOBER 1971. - Koninklijk besluit houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

[Pedro]

Hallo,
Sinds januari '08 wonen we als eigenaars in ons nieuwbouwappartement.
Nog niet alle appartementen zijn verkocht, dus de bouwheer heeft zich
opgeworpen als syndicus in het algemeen en de appartementen in het bijzonder. Dus met een paar
eigenaars weigeren we om de syndicuskosten te betalen tot alles in orde is. Vraag mogen we dit en kan de bouwheer nadat alles in orde is kosten
eisen vanaf de eerste dat of slechts vanaf wanneer hij alles in orde heeft
gebracht?

Dank,
Sabine.

Uit uw uitleg leid ik af dat de bouwheer zichzelf als statutair syndicus heeft aangesteld in het reglement van mede-eigendom. Het is in dat geval aan de bouwheer om de eerste vergadering samen te roepen. Dit gebeurt op het ogenblik zoals in de statuten voorzien. Bv. vanaf het moment dat de bouwheer nog minder dan 25% van alle aandelen in de gemeenschap heeft,...

Conform de wet is de statutair aangestelde syndicus van rechtswege ontslagnemend op de eerste algemene vergadering. Alsdan wordt door de vergadering de definitieve syndicus gekozen. Dit is ofwel een mede-eigenaar ofwel een professioneel syndicus. De bouwheer kan zich op dat ogenblik niet meer tot syndicus benoemen. Hij zou dit eventueel in zijn hoedanigheid als mede-eigenaar kunnen doen doch dit is in functie van belangenvermening (oplevering gemeenschappelijke delen e.a.) niet écht aangewezen. Bijkomend is de bouwheer na verkoop van alle kavels i.c. geen eigenaar meer en zou er m.a.w. op dat moment opnieuw een syndicus moeten worden gekozen.

Aangezien op de eerste vergadering blijkbaar geen nieuwe syndicus werd aangesteld/gekozen, zit jullie VME naar mening thans zonder syndicus.

Dit evenwel in de veronderstelling dat de vergadering rechtsgeldig is doorgegaan. Iets waaraan ik twijfel. U schrijft dat meer dan de helft van de eigenaars noch de bouwheer aanwezig waren. Wel deze laatste zijn afgevaardigde.
Tenzij deze volmacht van de bouwheer voor de onverkochte kavels had zodat hij voor de onverkochte kavels in zijn naam en voor zijn rekening kon optreden en aldus ook de aanwezigheidslijst diende te ondertekenen, was de bouwheer/mede-eigenaar juridisch gezien niet aanwezig. De wet stelt dat , behoudens strengere bepalingen in de statuten, om rechtsgeldig te vergaderen meer dan de helft van de eigenaars en minstens de helft van de aandelen aanwezig dient te zijn wat mijn inziens hier niet het geval was.

Werd niet aan de meerderheidsvereiste voldaan, dan dient, tenzij weer strengere bepalingen in de statuten, na een periode van minstens 15 dagen een tweede vergadering te worden bijeengeroepen. Op deze tweede vergadering dient dan de syndicus vooralsnog te worden gekozen. Tot dan blijft de bouwheer syndicus. Bij een tweede vergadering telt de pluraliteitvoorwaarde zoals bij een eerste vergadering niet.


Zorg er dus voor dat in het geval de vergadering niet rechtsgeldig doorgang heeft gevonden, er een tweede wordt georganiseerd, eventueel na tussenkomst van de vrederechter. Betwist dus de rechtsgeldigheid van de eerste vergadering.

Er moet ook een onderscheid worden gemaakt tussen de functie van bouwheer en deze van syndicus. Heeft de bouwheer zichzelf in de statuten aangesteld als syndicus , dan dient hij de wettelijk voorziene minimum taken alsook deze die in het reglement van mede-eigendom zijn voorzien, na te leven. Dit tot op het moment een definitieve syndicus werd aangesteld. Werd een vergoeding voorzien, dan heeft de BH in zijn hoedanigheid van syndicus hier volgens mij recht op. Hij moet wel kunnen aantonen dat hij die de taken/opdrachten ook daadwerkelijk heeft uitgevoerd.

Deze taken/opdrachten staan los van deze die hij in zijn hoedanigheid van bouwheer heeft en dit dient dan ook van elkaar te worden losgekoppeld.

Als bouwheer heeft hij een juridische band met de VME/mede-eigenaars en dient hij in deze hoedanigheid aan zijn leveringsplicht te voldoen. M.a.w. hij moet leveren zoals voorzien in het lastenboek.

Gebreken,... moeten dus in eerste instantie aan de BH worden toegerekend en niet aan de syndicus of aan de VME.

Teneinde voor nare verrassingen te komen te staan, lijkt het me best dat u en jullie VME zich laat adviseren/bijstaan. O.a. de inhoud van de statuten, het verkooplastenboek,... zullen bepalend zijn voor de te ondernemen acties. Wij kunnen u/jullie hierbij eventueel helpen. Afhankelijk van waar u woont, kunnen wij eventueel ook een goede syndicus aanwijzen.

[Sabine.V.]

Beste,

Als ik het goed begrijp dan zou er best een nieuwe syndicus aangesteld worden en jullie kunnen iemand adviseren?

Mvg,
Sabine.

[Pedro]

Beste,

Als ik het goed begrijp dan zou er best een nieuwe syndicus aangesteld worden Inderdaad en best zo snel als mogelijk. en jullie kunnen iemand adviseren? Afhankelijk van waar het gebouw is gelegen kan ik jullie daarbij zeker helpen. Als u mij via privé bericht uw privé mailadres doorgeeft, dan kan ik u eventueel een en ander nader toelichten. Mvg.

Mvg,
Sabine.