Verborgen gebreken bij terras appartement

[KAGP]

Hallo,

eind 2018 kocht ik een appartement. Het appartement bevindt zich op het eerste verdiep met een groot terras achteraan dat zich boven een grote leegstaande ruimte bevindt. De vorige eigenaar had 2 jaar eerder het terras heraangelegd en beweert dat hij het voor de werken te laten starten op waterdichtheid heeft laten controleren door een aannemer.

Nu is vorig jaar het pand op het gelijkvloers na vele jaren leegstand eindelijk verkocht. Vorige zomer bleek dat ze achteraan waterinsijpeling hadden. Eerst werd er gedacht dat dit via de muur achteraan kwam (nogal ingewikkeld om uit te leggen als je de ruimte niet kent), maar ondertussen blijkt dat dit te wijten is aan het terras. De roofing is niet vervangen bij de heraanleg, maar nu blijkt dat die te oud en fragiel is en toen had vervangen moeten worden.

Dit wordt een fameuze kost voor mij om het terras uit te breken (offerte van meer dan 3000 euro) en her aan te leggen. Is dit een verborgen gebrek dat ik kan verhalen op de vorige eigenaar? Of is de termijn te groot geworden? Of kan dit wel, maar zal de kost en de duur van de afhandeling te groot zijn?

[basejumper]

Beste

Beste hieronder even lezen.
Vraag is of vorige eigenaar wist dat die roofing vervangen had moeten worden. Als dat terras is aangelegd door een vakman kan die redelijkerwijze aanbrengen dat volgens de aannemer die roofing nog goed genoeg was... Anders zou die wel vervangen geweest zijn. De som die je vermeldt is echt te klein om een rechtszaak op te starten waarvan de kans op succes gering is.


https://www.notaris.be/nieuws-pers/deta ... uis-wat-nu

[Thomas Morus]

Als het een app.gebouw is dan geldt meestal dat de waterdichtheid -ook van terrassen- de verantwoordelijkheid is van de VME. Dus de basisakte erbij halen.

[KAGP]

Als het een app.gebouw is dan geldt meestal dat de waterdichtheid -ook van terrassen- de verantwoordelijkheid is van de VME. Dus de basisakte erbij halen.

Dat klopt, de heraanleg van de waterdichte roofinglaag is voor de VME, maar het uitbreken van het oude en het aanleggen van het nieuwe terras is voor mijn rekening.

[Thomas Morus]

Neen niet automatrsch. Daar bestaat veel verwarring over. De herstelling van schade die wordt veroorzaakt om de waterdichtheidslaag te kunnen herstellen valt ook ten laste van de VME.

Indien er werken aan de gemene delen moeten gebeuren (schade, wetgever legt werken op, …), is het verwijderen van privatieve delen te beschouwen als gevolgschade die door de VME vergoed en hersteld moet worden.

Als die tegels in slechte staat waren en reeds aan vervanging toe is het niet zo vanzelfsprekend. Het zal dus ook afhangen van de specifieke situatie.

[KAGP]

Ah zo, goed om weten. Is er ergens een wettekst of iets dergelijks die ik er bij kan halen vooraleer ik de VME contacteer?
Ik bekijk morgen al zeker eens de basisakte.

[Thomas Morus]

Burgerlijk wetboek:
Art. 1382. Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden.

In dit geval wordt u schade veroorzaakt omdat de VME wegens de herstelling van de gemeenschappelijke waterdichting aan uw privatief schade toebrengt.

Hetzelfde zou het geval zijn indien voor een herstelling in een gemeenschappelijke buizenkoker een gat in een privatieve binnenmuur van uw appartement zou moeten worden gemaakt, enz....

[KAGP]

Alvast bedankt, ik contacteer de VME eens.

Het terras is 4 jaar geleden heraangelegd dus in slechte staat zijn ze al zeker niet. Als ik het goed begrijp zou de heraanleg dan ook op kosten van de VME zijn?

[Thomas Morus]

Ja. Aangezien de VME het terras afbreekt om een zaak te herstellen die haar eigendom en verantwoordelijkheid is moeten ze de schade die ze met het uitvoeren van die herstelling aan een privaat goed veroorzaken ook vergoeden.

Het is niet zo dat de private eigenaar van het terras de kosten van het heraanleggen van tegels zou moeten betalen omdat die betegeling privatief is. Dat in tegenstelling tot de situatie waarbij hij zelf beslist om de tegels door modernere te vervangen of ter gelegenheid van een renovatie.

Steeds weer zijn er VME's die er niet in lukken dat subtiele onderscheid te maken!

[LYNX XX]

Ik sluit mij volledig aan bij de reacties van Thomas Morus.
Duidelijk uitgelegd en terecht.
Het is hier een gemeenschappelijke oorzaak die ligt aan de problemen, niet de terrasbedekking.
Privaat wijzigt in dit geval naar gemeenschappelijk door herstellingen/renovaties gemeenschappelijke delen.