naleven van huishoudreglement

[20020]

Onze buur leeft het huishoudreglement van het appartementsgebouw niet na. Zijn fiets staat in de gemeenschappelijke hal en in de gemeenschappelijke gang zet hij zijn rommel. Ook het terras gebruikt hij niet volgens de voorschriften. De syndicus heeft hem al herhaaldelijk tevergeefs aangesproken. Hij is een huurder, wij zijn eigenaar. Wat kunnen we doen?

[Thomas Morus]

Zijn uitzetting afdwingen via vrederechter op grond van niet naleven van het tuchtreglement.

[Marcus Aurelius]

Wat staat in zijn huurcontract? Als hij de verplichtingen van zijn huurcontract nakomt lijkt me een stap naar de vrederechter een stap te ver.

[Thomas Morus]

Het reglement van inwendige orde maakt deel uit van het huurcontract, indien niet expliciet dan wel stilzwijgend.

"Wat kan de VME doen als de huurder het reglement van inwendige orde schendt?

Vooreerst is het mogelijk om via de syndicus een waarschuwing te verzenden naar zowel de appartementseigenaar-verhuurder als naar de huurder van het appartement met als doel de met de reglementaire voorschriften strijdige verhuring te staken hetzij maatregelen te nemen om de overlast te doen ophouden. Indien deze aanmaningen niet tot een oplossing leiden, kunnen er rechtsvorderingen worden ingesteld.

In de rechtspraak en rechtsleer is het omstreden welke precieze rechtsvorderingen de vereniging van mede-eigenaars kan instellen. Strikt juridisch stellen zich immers problemen aangezien de vereniging van mede-eigenaars geen rechtstreeks contractuele band met de huurder heeft. Nochtans leert de rechtspraak uit de voorbije jaren dat de vereniging van mede-eigenaars met succes een vordering kan instellen tegen een huurder.

In de eerste plaats kan er een stakingsvordering worden ingesteld die eist dat de huurder de strijdige activiteiten of overlast stopzet. Een voorbeeld hiervan is het verwijderen van vuilniszakken in de gang en de garage. Dit eventueel gekoppeld aan een dwangsom.

Daarnaast is er de vordering tot ontbinding van het huurcontract. De vereniging van mede-eigenaars zal moeten aantonen dat een huurder een ernstige inbreuk heeft gedaan hetzij bovenmatige hinder heeft veroorzaakt. Gelet op het bovenvermeld probleem van een ontstentenis van een contractuele relatie is het dus maar de vraag of een vereniging van mede-eigenaars de verbreking van een huurcontract waaraan zij vreemd kan instellen. Toch zijn er vrederechters die dit de laatste jaren uitspreken.

Ons inziens overlegt de vereniging van mede-eigenaars best met de appartementseigenaar-verhuurder om de vordering al dan niet samen in te stellen. Van zodra de appartementseigenaar-verhuurder de vordering mee ondersteunt valt de juridische discussie weg."

zie: https://advo-recht.be/kennisbank/huurre ... %20naleven.

[lebragard]

TS , ook mogelijk , agendapunt -> invoeren van een "boetesysteem".

In de omliggende buurlanden moet men tevens de statuten van het gebouw respecteren.
Meer nog , in die statuten is wettelijk voorzien dat indien men de statuten niet respecteert men als sanctie , een bepaalt bedrag moet betalen, afhankelijk de aard van de overtreding.
Dit werkt blijkbaar.....
Hier in België , is dit nog niet standaard voorzien , wel zou men dit kunnen inschrijven in het reglement van inwendige orde , kwestie van een "stok" achter de deur , voor die kwaadwilligen die maar doen wat ze zelf willen.....

viewtopic.php?f=39&t=45950&p=247768&hilit=Boete#p247768
viewtopic.php?f=39&t=62177&p=351489&hilit=Boete#p351489

[mava105]

Ik laat mijn huurders altijd het reglement van inwendige orde ondertekenen voor gelezen en goedgekeurd, en het is ook gevoegd als bijlage bij de huurovereenkomst.

[Thomas Morus]

Het is zelfs verplicht om het in bijlage aan het contract toe te voegen.
Ook als de AV achteraf nieuwe maatregelen neemt die verplichtingen op de huurder zou kunnen leggen moet dat aan de huurder worden meegedeeld (per AS!).

[lebragard]

#7 inderdaad bij wet verplicht , maar gebeurt niet altijd...best kan men een bepaling opnemen in het RIO dat de mede-eigenaar verhuurder ook bij aanvulling of wijziging van het RIO , een ondertekende goedkeuring van de huurders aan de syndicus bezorgt, zo is de VME zeker dat de huurder kennis heeft gekregen van de verhuurder dat het RIO is aangepast of gewijzigd.


Blijft steeds een juridisch "delicaat" gegeven verantwoordelijkheid/aansprakelijkheid huurders die het reglement niet respecteren.
Het huurcontract tss mede-eigenaar/verhuurder en huurder strekt zich immers uit naar de privatieven en niet naar de gemene delen...
Wettelijk is de verhurende mede-eigenaar (bij schade voor die VME ) de enige aansprakelijke , op voorwaarde dat deze nagelaten heeft , de huurder te informeren over het RIO en event. aanpassingen als dusdanig .

Indien de VME een boeteclausule bij overtreding van de reglementen goedkeurt.....heeft dit drie voordelen nml.1) de bewoners zijn verwittigd 2)de VME (elke mede-eigenaar) heeft zo wie zo een persoonlijk nadeel, door de fout van de mede-eigenaar/verhuurder die niet voldaan heeft aan zijn informatieplicht en 3) procedure vrederechter is makkelijker te verantwoorden wegens , bijkomend , het "persoonlijk nadeel."

[mava105]

En wie gaat die overtredingen vaststellen? En aan wie gaat de boete aangerekend worden? Aan de huurder kan niet gezien geen juridische binding met de VME. En aan de verhuurder van de overtreder. Dan is er zeer veel kans dat die uiteindelijk die boete betaald als zijn huurder van mening is dat die boete niet rechtsgeldig is.

[Thomas Morus]

Verhuurders kunnen niet verantwoordelijk gesteld worden voor de wandaden van hun huurders.
Dergelijke verantwoordelijkheid wordt wettelijk begrensd tot die van de ouders voor hun minderjarige kinderen en die voor personen die men in dienst heeft.

Artikel 1384 BW:
Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad maar ook voor die welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men moet instaan, of van zaken die men onder zijn bewaring heeft.
De vader en de moeder zijn aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door hun minderjarige kinderen;
De meesters en zij die anderen aanstellen, voor de schade door hun dienstboden en aangestelden veroorzaakt in de bediening waartoe zij hen gebezigd hebben;
De onderwijzers en de ambachtslieden, voor de schade door hun leerlingen en leerjongens veroorzaakt gedurende de tijd dat deze onder hun toezicht staan.

[lebragard]

#10 Verhuurders kunnen niet verantwoordelijk gesteld worden voor de wandaden van hun huurders.

Wet mede-eigendom : indien de mede-eigenaar/verhuurder verzaakt aan de "kennisgevingsplicht" tav. de huurder is deze als enige aansprakelijk voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving.

Art. 577-10§4
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor de vestiging van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht wordt gedaan door de persoon die het recht vestigt, op zijn kosten, op het ogenblik van de vestiging van het recht, van het bestaan van het reglement van interne orde en van het register bedoeld in paragraaf 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij aangetekende zending; de persoon die het recht vestigt is als enige aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de titularis van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade [/i]die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;

[Thomas Morus]

Vanzelfsprekend kan een huurder niet verantwoordelijk worden gehouden voor overtreding van regels die hij onmogelijk kon kennen omdat ze hem niet werden meegedeeld. In dat geval is er ook geen sprake van verkeerd gedrag van de huurder maar van nalatig gedrag van de verhuurder.

Maar: bv. een huurder heeft in dronken toestand de spiegels in de inkomhal vernield>>>>huurder altijd aansprakelijk.

[lebragard]

Uiteraard bv. spiegelgebeuren , dronken toestand , wangedrag ,nalatig gedrag ,verkeerd gedrag : laten we niet afwijken.
Gedrag van de huurder waar TS het over heeft , fietsen stallen in de inkomhal en diens meer , duidelijk in overtreding met het RIO , is ook een zaak die de verhuurder moet aanbelangen.

Indien de verhuurder mede-eigenaar voldaan heeft aan zijn "kennisgevingsplicht" wil dit ook zeggen dat de huurder akkoord is gegaan met die reglementen die gelden in die VME. Deze reglementen maken dan ook integraal deel uit van zijn huurcontract .

Indien de huurder niet akkoord kan gaan met die reglementen van de VME moet deze afzien om daar te huren en indien de huurder meent dat een genomen beslissing van de AV zijn rechten schendt , moet deze een vordering instellen binnen de twee maanden na de kennisgeving van het pv van de notulen van de AV en uiterlijk binnen de vier maanden. Een andere optie heeft deze niet , huren en wonen in mede-eigendom. ( lees ook uw bijdrage #4)

Indien de huurder zich niet schikt naar het huurcontract inclusief de reglementen van de VME is de mede-eigenaar/verhuurder mede aansprakelijk en verantwoording verschuldigd aan de VME. (naleven van de statuten)

Onderneemt de verhuurder/mede-eigenaar niets of onvoldoende mbt. gedrag van zijn huurder
dan kan de eigenaar/bewoner die de hinder ondervindt, zelf op basis van o.a. artikel 544 Burg. Wb (abnormale burenhinder) en 1382 Burg. Wb. (foutaansprakelijkheid) een rechtstreekse vordering tegen de huurder en verhuurder instellen. De tussenkomst van de VME is daarvoor m.i. niet nodig.

Uiteraard kan ook de VME handelen maar ook de individuele mede-eigenaar.

Bijkomend, indien de VME een privaat rechtelijke boete heeft ingeschreven in het RIO en de huurder blijft in gebreke ...en betaalt deze boete niet ,.is er een "schade" en de verhuurder mede-eigenaar kan dan al dan niet mee aansprakelijk gesteld worden voor die "schade".

Er zo maar van uitgaan dat de mede-eigenaar verhuurder zijn handen in onschuld kan wassen is voorbij... ook al verhuurt deze en heeft géén last of overlast van fietsen in de hall en diens meer , moet deze mede-eigenaar beseffen dat deze niet kan verzaken aan zijn plichten mbt. de VME en is bij wet verplicht de statuten van het gebouw te respecteren en/of te laten respecteren door de huurder , zoals afgesproken in het huurcontract.

Ook even stilstaan bij de basisakte , in tal van deze akten staat het volgende ingeschreven :

“Deze basisakte vormt één geheel met het reglement van mede-eigendom en haar bijlagen……” “….De eigenaars van de kavels verbinden zich ertoe om in alle akten van overdracht of aanwijzing van eigendom of genot , met inbegrip van huurovereenkomsten uitdrukkelijk te vermelden dat de nieuwe belanghebbenden de bepalingen van de basisakte grondig kennen en dat zij verplicht zijn die na te leven, evenals de regelmatig genomen of nog te nemen besluiten van de algemene vergadering van de mede-eigenaars”.

[Thomas Morus]

De andere bewoners zullen de huurder-bewoner moeten dagvaarden voor zijn gedrag dat overlast veroorzaakt. Nooit de verhuurder.
De verhuurder draagt wel financiële gevolgen als zijn huurder ingevolge vonnis wordt uitgezet, want dan verliest hij de huurinkomsten.

Maar er is geen hoofdelijke aansprakelijkheid huurder-verhuurder voor gedragingen van de huurder.

ME een privaat rechtelijke boete heeft ingeschreven in het RIO en de huurder blijft in gebreke ...en betaan die boetes zijn lt deze boete niet ,.is er een "schade" en de verhuurder mede-eigenaar kan dan al dan niet mee aansprakelijk gesteld worden voor die "schade".

Veel van die "private boetes" zijn dan ook al teruggefloten in vonnissen.
Een VME kan zich in principe geen politionele bevoegdheden toemeten.

[Thomas Morus]

Aangezien deze draad weer een hetze wordt tegen "verhuurders" sluit ik af met terug te verwijzen naar mijn eerste antwoord in #2.
Ik voeg daar nog aan toe dat private boetes een zwakke juridische grondslag hebben en het oordeel van de rechter veelal niet overleven. Rechters hebben een hekel aan dat soort van private boetes.