Goedemiddag
Ik heb een vraag over een servitudewegenis die vermeld staat in onze aankoopakte. Hopelijk staat deze in het juiste forumonderdeel.
De situatie is als volgt:
Wij kopen drie gronden aan, waarvan één perceel gelegen aan de straatkant (bouwgrond) en twee achterliggende percelen. Eén van de voorwaarden (waar wij volledig achter staan!) om te bouwen op het perceel aan de straatkant, is dat dit moet gebeuren op de meest ideale plaats ifv het bomenbestand. Verplicht te bouwen op de plek waarvoor er dus de minste hoogstammige bomen moeten sneuvelen.
Wij zijn dus eigenaar van het 'heersende erf'.
In de akte van één van de twee achterliggende percelen is een recht van doorgang opgenomen ten laste van een aanpalend perceel dat ook aan de straatkant gelegen is.
Volgende passage is in onze akte letterlijk overgenomen uit de aankoopakte van de verkoper:
Bovendien wordt er alhier bedongen dat de bij deze verkochte grond een recht van doorgang heeft op de private servitudewegenis van drie meter breedte, ten laste van de percelen palende aan de gezegde servitudewegenis.”
De verkoper van de drie percelen gebruikt deze servitudeweg om tot aan een weekendverblijf te rijden dat achteraan de bouwgrond gelegen is. Dus heel concreet, gebruikt hij deze niet voor het heersende erf (wat wel zijn eigendom is), maar voor een erf dat ernaast gelegen is. Hij doet dat zo al zeker 20 jaar.
Dat achtergelegen/ingesloten perceel is in theorie bereikbaar via ons perceel aan de straatkant, doch is daar geen wegenis en is het perceel volledig bebost.
Wij wensen het weekendverblijf af te breken en een nieuw weekendverblijf te zetten op deze open ruimte. Op die manier kunnen we ver weg van de straatkant bouwen, hoger bouwen (+1m hoger dan de straat) én in het midden van het groen zitten zonder al te veel bomen te moeten kappen.
Nu onze heel concrete vragen:
1/ Mogen wij deze servitudeweg gedurende een jaar regelmatig gebruiken voor de afbraak en bouw werkzaamheden? De weg is niet verhard, dus we gaan deze natuurlijk voorzien van de nodige rijplaten.
2/ Kan bovenstaande contractueel bepaald worden, of is dat niet nodig aangezien het al een 'recht van doorgang' betreft? Het al dan niet bekomen van een bouwvergunning om te bouwen op deze plek hangt er namelijk vanaf, dus we willen wel zekerheid.
3/ Na deze werkzaamheden hebben we de servitudeweg eigenlijk niet meer nodig, tenzij voor brandweer of iets dergelijks in het ergste geval. We zouden een wandelpad aanleggen van de straat tot aan het weekendverblijf. Is het slim om onze buur dan wat meer genot van deze weg te geven? Bijvoorbeeld door met hen af te spreken dat ze daar tuin mogen aanleggen, zonder er constructies te plaatsen?
Volgens onze notaris is de erfdienstbaarheid zeer algemeen verwoord, dus moet dit kunnen. Echter ben ik graag goed geïnformeerd zodoende alles op een correcte manier en in goede verstandhouding met onze gebuur af te spreken.
Wat is jullie advies in deze aub?
Alvast bedankt
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Bedankt voor uw reactie! Dat was inderdaad ook mijn eerste stap.U zou deze vraag best voorleggen aan een vakman d.w.z. hier een notaris en NIET rekenen de reactie van een anonieme, onverantwoordelijke scribent.
Van de notaris mocht ik een zeer summier antwoord ontvangen: Dit kan gebruikt worden omdat de erfdienstbaarheid zeer algemeen is verwoord. Hij raadt me bovendien aan dit met de buur te bespreken zodat er geen spanningen ontstaan. Logisch!
De dienst ruimtelijke ordening van de gemeente spreekt zich hier bovendien ook niet over uit.
Ik hoopte op dit forum toch een iets meer gefundeerd advies te ontvangen dan dat van onze notaris.
Een servitude weg is een plaatsgebonden situatie , waarbij men ( hier op het forum ) zich een beeld moet trachten te vormen , zonder de situatie correct te kunnen inschatten ( en aldus moeten afgaan op de beschrijving ) . Niet makkelijk .
Als ik het goed begrijp , ligt de actuele servitude weg volledig op het erf van buurman , en niet op uw aan de straat gelegen bouwperceel .
( Dit maak ik uit , uit het volgende :
" Dat achtergelegen/ingesloten perceel is in theorie bereikbaar via ons perceel aan de straatkant, doch is daar geen wegenis en is het perceel volledig bebost." en :
" onze buur dan wat meer genot van deze weg te geven? Bijvoorbeeld door met hen af te spreken dat ze daar tuin mogen aanleggen, zonder er constructies te plaatsen? " )
Uw akte zegt het volgende :
" verkochte grond een recht van doorgang heeft op de private servitudewegenis van drie meter breedte, ten laste van de percelen palende aan de gezegde servitudewegenis.” "
Wat daarin cruciaal is , is volgende :
" ten laste van de percelen palende aan de gezegde servitudewegenis.” "
Dit wil zeggen ( bedoeling volgens de wetgeving , gebaseerd op zeer oude gebruiken )
Het achterliggend perceel heeft een recht van doorgang ten laste van de aanpalende percelen . ( 3 meter ) .
Vroeger werd zo'n servitude overeengekomen tussen landeigenaars , als zijnde een doorgang op de zijkanten van een perceel ( die aldus de minst storende doorgang is voor beide percelen ) , waarbij in principe elk van de eigenaars een stuk van hun eigen perceel moesten vrijhouden ( laat ons zeggen , elk 1.5 meter ) . In de praktijk kon dit ook de volle breedte zijn op één perceel ( wanneer het bijvoorbeeld niet mogelijk was beide percelen te belasten vanwege een gracht op een van de percelen ) .
De woorden ( in de akte ) " palende " en " percelen " ( meervoud ) zijn hier dus cruciaal .
Wat verder ook wil zeggen dat ELKE belanghebbende eigenaar ten allen tijde gebruik mag maken van de volle breedte , om het achterliggende ( of naastliggende ) perceel die hij in eigendom heeft , te bereiken .
Als deze servitude in de loop der tijden eventueel zou opgeschoven zijn , naar de eigendom van één van beiden , doet dit niets af aan het recht van de achterliggende eigenaar , om daar alsnog het volle recht op uit te oefenen . Want de servitude is een definitief recht , vastgelegd in een notariele akte .
Hierbij is uw vraag 1 / dus beantwoord .
2/ er moet verder niets contractueel bepaald , en voor de bouwvergunning zou het moeten volstaan uw akte voor te leggen .
3/ Een overeenkomst om de buur een tuin te laten aanleggen , is geen goed idee .
Daardoor kan de servitudeweg namelijk geblokkeerd worden , en verliest hij zijn doel en bestaan .
En zoals u zelf schrijft : " tenzij voor brandweer of iets dergelijks in het ergste geval. " .
Als ik het goed begrijp , ligt de actuele servitude weg volledig op het erf van buurman , en niet op uw aan de straat gelegen bouwperceel .
( Dit maak ik uit , uit het volgende :
" Dat achtergelegen/ingesloten perceel is in theorie bereikbaar via ons perceel aan de straatkant, doch is daar geen wegenis en is het perceel volledig bebost." en :
" onze buur dan wat meer genot van deze weg te geven? Bijvoorbeeld door met hen af te spreken dat ze daar tuin mogen aanleggen, zonder er constructies te plaatsen? " )
Uw akte zegt het volgende :
" verkochte grond een recht van doorgang heeft op de private servitudewegenis van drie meter breedte, ten laste van de percelen palende aan de gezegde servitudewegenis.” "
Wat daarin cruciaal is , is volgende :
" ten laste van de percelen palende aan de gezegde servitudewegenis.” "
Dit wil zeggen ( bedoeling volgens de wetgeving , gebaseerd op zeer oude gebruiken )
Het achterliggend perceel heeft een recht van doorgang ten laste van de aanpalende percelen . ( 3 meter ) .
Vroeger werd zo'n servitude overeengekomen tussen landeigenaars , als zijnde een doorgang op de zijkanten van een perceel ( die aldus de minst storende doorgang is voor beide percelen ) , waarbij in principe elk van de eigenaars een stuk van hun eigen perceel moesten vrijhouden ( laat ons zeggen , elk 1.5 meter ) . In de praktijk kon dit ook de volle breedte zijn op één perceel ( wanneer het bijvoorbeeld niet mogelijk was beide percelen te belasten vanwege een gracht op een van de percelen ) .
De woorden ( in de akte ) " palende " en " percelen " ( meervoud ) zijn hier dus cruciaal .
Wat verder ook wil zeggen dat ELKE belanghebbende eigenaar ten allen tijde gebruik mag maken van de volle breedte , om het achterliggende ( of naastliggende ) perceel die hij in eigendom heeft , te bereiken .
Als deze servitude in de loop der tijden eventueel zou opgeschoven zijn , naar de eigendom van één van beiden , doet dit niets af aan het recht van de achterliggende eigenaar , om daar alsnog het volle recht op uit te oefenen . Want de servitude is een definitief recht , vastgelegd in een notariele akte .
Hierbij is uw vraag 1 / dus beantwoord .
2/ er moet verder niets contractueel bepaald , en voor de bouwvergunning zou het moeten volstaan uw akte voor te leggen .
3/ Een overeenkomst om de buur een tuin te laten aanleggen , is geen goed idee .
Daardoor kan de servitudeweg namelijk geblokkeerd worden , en verliest hij zijn doel en bestaan .
En zoals u zelf schrijft : " tenzij voor brandweer of iets dergelijks in het ergste geval. " .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Beste freelanceHierbij is uw vraag 1 / dus beantwoord .
2/ er moet verder niets contractueel bepaald , en voor de bouwvergunning zou het moeten volstaan uw akte voor te leggen .
3/ Een overeenkomst om de buur een tuin te laten aanleggen , is geen goed idee .
Daardoor kan de servitudeweg namelijk geblokkeerd worden , en verliest hij zijn doel en bestaan .
En zoals u zelf schrijft : " tenzij voor brandweer of iets dergelijks in het ergste geval. " .
Ik denk u zeer voor deze uitgebreide toelichting en advies.
U hebt de situatie helemaal goed begrepen, maar een schets zoals hieronder had het misschien wel nog wat duidelijker gemaakt. Bij deze!
We zouden deze servitudeweg dus willen gebruiken voor het naastgelegen perceel (waar de bouwzone is ingetekend), niet voor het achtergelegen perceel. En dat enkel voor de bouw zelf, nadien enkel in nood.
Begrijp ik het dan goed dat we als eigenaar van dat achtergelegen perceel de servitudeweg altijd mogen gebruiken, los van het doel?
Een erfdienstbaarheid is een last die op een erf rust ten voordele van een ander erf. Het is dus geen persoonlijk voordeel voor een bepaalde persoon.
Uit uw uitleg begrijp ik dat eigendom #1 geen recht van overgang heeft over de servitudeweg. Ga eens praten met uw buur.
Uit uw uitleg begrijp ik dat eigendom #1 geen recht van overgang heeft over de servitudeweg. Ga eens praten met uw buur.
Meer dan veertig jaar ervaring als jurist.
Mogelijks heb ik de bestaande situatie verkeerd ingeschat ( zoals gezegd , moeilijk zonder " iets " te zien ) .
U plannetje maakt een en ander duidelijk . Ik ging voort op uw beschrijving .
hebben recht van doorgang ten laste van aanpalend perceel , aan de straatkant gelegen . ( u spreekt va één perceel ) Zou dus eigendom 1 OF gebuur kunnen zijn .
** Akte : spreekt over "percelen " ( meervoud ) wat zou wijzen op ZOWEL eigendom 1 als gebuur .
** Waarbij ik mij beroep op een gemeenschappelijk gebruik / instellen van de servitude , die als volgt zou kunnen ontstaan zijn :
" de zijkanten van een perceel ( die aldus de minst storende doorgang is voor beide percelen ) , waarbij in principe elk van de eigenaars een stuk van hun eigen perceel moesten vrijhouden "
** Met een kleine correctie :
" De woorden ( in de akte ) " palende " en " percelen " ( meervoud ) zijn hier dus cruciaal .
Wat verder ook wil zeggen dat ELKE belanghebbende eigenaar ten allen tijde gebruik mag maken van de volle breedte , om het achterliggende ( of naastliggende ) perceel die hij in eigendom heeft , te bereiken .
Waarbij " naastliggende " bedoeld is als een naastliggende erf aan de servitude , die niet rechtstreeks bereikbaar is van op straat ( belangrijk in uw geval ) .
** Wat mij in verwarring bracht :
** Nu staat op de tekening een bouwzone op eigendom 1 ( waarbij kan verondersteld worden dat het bestaande week-end verblijf zich OOK daar bevindt ) .
In dit geval ligt de bouwzone op een perceel die gelegen is aan de straat , en aldus ook moet bereikt worden . ( ondanks de aanwezige bomen )
De servitude weg geeft alleen recht op gebruik voor eigendom 2 . ( waarbij niet gezegd dat buur deze weg zodanig mag veranderen ( tuin ) dat hij niet meer bruikbaar zou zijn ) .
Het zal dan inderdaad zo zijn , dat u dit dient af te spreken met buurman ( bouwen en gebruikmaken van de weg ) , zoniet een doorgang maken op eigendom 1 .
U plannetje maakt een en ander duidelijk . Ik ging voort op uw beschrijving .
** Achterliggende percelen : ( wellicht samengevoegd ) eigendom 2Wij zijn dus eigenaar van het 'heersende erf'.
In de akte van één van de twee achterliggende percelen is een recht van doorgang opgenomen ten laste van een aanpalend perceel dat ook aan de straatkant gelegen is.
Volgende passage is in onze akte letterlijk overgenomen uit de aankoopakte van de verkoper:
Bovendien wordt er alhier bedongen dat de bij deze verkochte grond een recht van doorgang heeft op de private servitudewegenis van drie meter breedte, ten laste van de percelen palende aan de gezegde servitudewegenis.”
De verkoper van de drie percelen gebruikt deze servitudeweg om tot aan een weekendverblijf te rijden dat achteraan de bouwgrond gelegen is. Dus heel concreet, gebruikt hij deze niet voor het heersende erf (wat wel zijn eigendom is), maar voor een erf dat ernaast gelegen is. Hij doet dat zo al zeker 20 jaar.
Dat achtergelegen/ingesloten perceel is in theorie bereikbaar via ons perceel aan de straatkant, doch is daar geen wegenis en is het perceel volledig bebost.
Wij wensen het weekendverblijf af te breken en een nieuw weekendverblijf te zetten op deze open ruimte. Op die manier kunnen we ver weg van de straatkant bouwen, hoger bouwen (+1m hoger dan de straat) én in het midden van het groen zitten zonder al te veel bomen te moeten kappen.
hebben recht van doorgang ten laste van aanpalend perceel , aan de straatkant gelegen . ( u spreekt va één perceel ) Zou dus eigendom 1 OF gebuur kunnen zijn .
** Akte : spreekt over "percelen " ( meervoud ) wat zou wijzen op ZOWEL eigendom 1 als gebuur .
** Waarbij ik mij beroep op een gemeenschappelijk gebruik / instellen van de servitude , die als volgt zou kunnen ontstaan zijn :
" de zijkanten van een perceel ( die aldus de minst storende doorgang is voor beide percelen ) , waarbij in principe elk van de eigenaars een stuk van hun eigen perceel moesten vrijhouden "
** Met een kleine correctie :
" De woorden ( in de akte ) " palende " en " percelen " ( meervoud ) zijn hier dus cruciaal .
Wat verder ook wil zeggen dat ELKE belanghebbende eigenaar ten allen tijde gebruik mag maken van de volle breedte , om het achterliggende ( of naastliggende ) perceel die hij in eigendom heeft , te bereiken .
Waarbij " naastliggende " bedoeld is als een naastliggende erf aan de servitude , die niet rechtstreeks bereikbaar is van op straat ( belangrijk in uw geval ) .
** Wat mij in verwarring bracht :
waarbij ik dacht : het week-end verblijf is gelegen op eigendom 2 ( achteraan de bouwgrond / verkoper gebruikte de weg niet voor het heersende erf , maar voor een erf dat ernaast gelegen is ) .De verkoper van de drie percelen gebruikt deze servitudeweg om tot aan een weekendverblijf te rijden dat achteraan de bouwgrond gelegen is. Dus heel concreet, gebruikt hij deze niet voor het heersende erf (wat wel zijn eigendom is), maar voor een erf dat ernaast gelegen is. Hij doet dat zo al zeker 20 jaar.
Dat achtergelegen/ingesloten perceel is in theorie bereikbaar via ons perceel aan de straatkant, doch is daar geen wegenis en is het perceel volledig bebost.
** Nu staat op de tekening een bouwzone op eigendom 1 ( waarbij kan verondersteld worden dat het bestaande week-end verblijf zich OOK daar bevindt ) .
In dit geval ligt de bouwzone op een perceel die gelegen is aan de straat , en aldus ook moet bereikt worden . ( ondanks de aanwezige bomen )
De servitude weg geeft alleen recht op gebruik voor eigendom 2 . ( waarbij niet gezegd dat buur deze weg zodanig mag veranderen ( tuin ) dat hij niet meer bruikbaar zou zijn ) .
Het zal dan inderdaad zo zijn , dat u dit dient af te spreken met buurman ( bouwen en gebruikmaken van de weg ) , zoniet een doorgang maken op eigendom 1 .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Schets maakt idd veel duidelijk.
In uw aankoopakte van perceel 1 staat ws niets over het gebruik van die servitude als “heersend erf”. In de aankoopacte van perceel 2 dus wel.
Als “perseel 1” kan je dus niets eisen doch enkel proberen met de buur een overeenkomst af te sluiten (tegen betaling ...). Vervolgens in een notariële akte gieten. Als hij “neen” zegt is t game-over.
Buur zou zelfs kunnen proberen om de erfdienstbaarheid rechterlijk aan te vechten omdat je via je eigen grond naar perceel 2 kan....
Dat je “zo weinig mogelijk” bomen mag rooien is geen argument: Er zullen ev voor een oprit op je eigen erf bomen moeten s euvelen ...
Dat is mijn interpretatie
In uw aankoopakte van perceel 1 staat ws niets over het gebruik van die servitude als “heersend erf”. In de aankoopacte van perceel 2 dus wel.
Als “perseel 1” kan je dus niets eisen doch enkel proberen met de buur een overeenkomst af te sluiten (tegen betaling ...). Vervolgens in een notariële akte gieten. Als hij “neen” zegt is t game-over.
Buur zou zelfs kunnen proberen om de erfdienstbaarheid rechterlijk aan te vechten omdat je via je eigen grond naar perceel 2 kan....
Dat je “zo weinig mogelijk” bomen mag rooien is geen argument: Er zullen ev voor een oprit op je eigen erf bomen moeten s euvelen ...
Dat is mijn interpretatie
Buur zou zelfs kunnen proberen om de erfdienstbaarheid rechterlijk aan te vechten omdat je via je eigen grond naar perceel 2 kan....
Art. 690. Voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen door een titel of door dertigjarig bezit.
Voortdurende erfdienstbaarheid blijft bestaan , zolang de titel bestaat .
Indien later percelen apart verkocht zouden worden , moet de nieuwe eigenaar van het achterliggende perceel recht van doorgang blijven behouden .
Of beter gezegd ( zoals scorpioen aanhaalt ) : het voordeel is niet persoonlijk , maar erfgebonden .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Dag allemaal
Zeer hard bedankt voor al dit stevig onderbouwde advies. Ik ben zeer blij niet gewoon het advies van onze notaris te hebben gevolgd.
Wij zullen met jullie advies in het achterhoofd in gesprek gaan met de gebuur en de gemeente.
Bedankt aan allen, we zijn zeer goed verder geholpen!
Zeer hard bedankt voor al dit stevig onderbouwde advies. Ik ben zeer blij niet gewoon het advies van onze notaris te hebben gevolgd.
Wij zullen met jullie advies in het achterhoofd in gesprek gaan met de gebuur en de gemeente.
Bedankt aan allen, we zijn zeer goed verder geholpen!