JuridischForum.be

Beste

In de basisakte staat vermeld dat de wet op mede-eigendom niet van toepassing is op het appartementsgebouw.
Dit omdat de wettelijk opgelegde beheersorganen overdreven zouden zijn voor de aard van de constructie van het gebouw.

Echter staat er ook een stukje "anderzijds gemene delen, onderworpen aan het recht van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid".

Mijn vraag:

Geldt de wetsbepaling rond mede-eigendom nu wel of niet voor de gemene delen zoals het dak? Kan 1 eigenaar nu werken aan de gemeenschappelijke delen of het gebruik van de gemeenschappelijke delen tegenhouden?
Zie onderstaande link voor het stukje tekst uit de akte.
https://ibb.co/M7pwX3x

Alle regels gelden met uitzondering van Afdeling III van de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom.
"Onderafdeling III. - Organen van de vereniging van mede-eigenaars"

Het enige verschil is dus dat jullie de organen beschreven in III niet hebben.
Alle andere artikels zijn volledig van toepassing.

Ergo: Zonder voldoende toestemming mag één enkele eigenaars niets wijzigen of laten wijzigen aan de gemene delen van het gebouw.

Alle regels gelden met uitzondering van Afdeling III van de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom.
"Onderafdeling III. - Organen van de vereniging van mede-eigenaars"

Het enige verschil is dus dat jullie de organen beschreven in III niet hebben.
Alle andere artikels zijn volledig van toepassing.

Ergo: Zonder voldoende toestemming mag één enkele eigenaars niets wijzigen of laten wijzigen aan de gemene delen van het gebouw.

Oke bedankt!
Stel dat dus 3 van 4 eigenaars, samen 77% van de aandelen, toestemming geven om het plat dak te gebruiken voor het plaatsen van zonnepanelen. Dan is er voldaan aan de huidige wetgeving op mede-eigendom, want die schrijft voor het gebruik van gemeenschappelijke delen 2/3de meerderheid voor als ik het goed heb?

Helaas....
Ik veronderstel dat het UW private zonnepanelen betreft?

Art. 577-7 (BW): De algemene vergadering beslist :
...
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
...
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
...
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, ...

Er zijn meerdere eigenaars met private panelen op het dak, aangezien we er van uit gingen dat 3/4de meerderheid voldoende was. Het betreft dan ook geen exclusief genotsrecht of voordeel ten bate van 1 eigenaar... Toch lees ik veel tegenstrijdige dingen, nu ik me er zelf meer in verdiep.

Uit de brochure van "Gids mede-eigendom" via notaris.be:
Bepaalde besluiten worden dus genomen met een gekwalificeerde
meerderheid:
2/3de van de stemmen voor:
• de wijziging van de statuten van het gebouw met betrekking tot het
genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen.

Wij hadden dit nog wat verder opgezocht:
https://immo.vlan.be/nl/advies/buren--- ... entsgebouw
https://www.verhelstbeheer.be/zonnepane ... partement/
https://www.livios.be/nl/bouwinformatie ... ntsgebouw/

Snap je de verwarring? 2/3de , 3/4de, 4/5de... Het is verwarrende materie voor juridische leken zoals ikzelf.


-

Het is inderdaad nogal verwarrend:

Indien men collectieve zonnepanelen wil plaatsen is volgens mij 2/3 voldoende.
Maar om een bepaalde mede-eigenaar rechten te verlenen om zijn private zonnepanelen op een gemeenschappelijk dak te plaatsen is de vereiste meerderheid 4/5 volgens mij.

Dat is mijn interpretatie van de wetgeving, geen gebetonneerde waarheid. Maar anders zouden er m.i. geen twee verschillende stemmeerderheden moeten zijn.

Ik heb geen weet van voorbeelden uit de vakliteratuur. Dat zou veel helpen.

2/3de:
de wijziging van de statuten van het gebouw met betrekking tot het
genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen.
Bijvoorbeeld het plaatsen van kinderwagens of fietsen in de inkomhal;
• beslissingen inzake werken in de gemeenschappelijke ruimtes,
zoals het verven van het trappenhuis of het vernieuwen van de
elektriciteit

4/5de:
van de stemmen voor uitzonderlijke beslissingen zoals andere
wijzigingen van de statuten, de wijziging van verdelingsregels voor de
lasten, de wijziging van de bestemming van het gebouw (bijvoorbeeld
een gedeelte wordt omgezet in kantoren), de aankoop van een onroerend goed (bijvoorbeeld een stuk land om de tuin uit te breiden) of de
verdeling of het samenvoegen van delen alsook de afbraak en de volledige heropbouw van het gebouw ...


Ik kan uw interpretatie volgen, maar aan de andere kant is "toestemming geven om het plaatsen van zonnepanelen op het dak" ook te linken aan de 2/3de meerderheid inzake genot, of het gebruik en beheer van de gemeenschappelijke delen".

Er is zuiver toestemming gegeven om de panelen op het dak te leggen, met andere woorden: "om het dak te gebruiken voor zonnepanelen te leggen". De eigenaar heeft een genot van een gemeenschappelijk deel (maar niet exclusief).
Verder vond ik ook dit nog:
De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op de gemeenschappelijke delen(art. 577-2, § 9)
Dus als elke eigenaar fan ook nog maar eens 1/4de van de ruimte zou benutten...

Bij de zogenaamde “onttrekking” geldt enkel:
Afdeling I B.W. Art. 577-2

Afdeling II B.W. Art. 577-3 en volgenden vervallen.

U kunt dan ook geen beroep doen op de wetteksten betreffende AV, stemmingen, etc.

Bij onttrekking is voor alles unanimiteit vereist.
Ontbreekt deze dan wordt u een rechtstreekse bezoeker van de rechter:

B.W. Art. 577-2 § 6 (laatste zin)(wetgeving versie 2018)

Oké dat weten we dan ook al weer. Verder in de akte staat dit:

Onder het puntje MEDE-EIGENDOM staat wel nog dit:
I RECHTEN & PLICHTEN VAN DE MEDE EIGENAARS
b) Wijzingen aan het onroerend statuut
- Alle wijzigingen betreffende het onroerende statuut dienen unaniem worden genomen,...
- Deze akte kan aangevuld worden en uitgewerkt worden door bijzondere reglementen van inwendige orde of besluiten van mede-eigenaars genomen met een meerderheid minstens 3/4de van de gemene delen van het complex.

en onder
III VERGADERING VAN MEDE EIGENAARS
Een vergadering van de eigenaars van het gebouw zal steeds gehouden dienen te worden op de plaats vermeld in de oproepingsbrief uitgaande van de eigenaars die minstens de helft van het complex vertegenwoordigen.
Besluiten die niet de wijziging van het onroerend statuut meebrengen en slaan op de praktische werking in het gebouw, kunnen worden genomen met een 3/4de meerderheid van de gemene delen in het complex.

Er is hier een hybride oplossing uitgewerkt.

Vraag is of een dergelijke constructie kan standhouden voor de rechter gezien:

B.W. Art. 577-2 § 2
“… vermoed gelijk te zijn.”

B.W. Art. 577-2 § 6

“… om geldig te zijn, met medewerking van alle medeëigenaars (sic)…”

De in # 9 geschetste bijkomende informatie: reglement van inwendige orde (niet verwarren met het RIO uit de herziening wetgeving appartementsmede-eigendom 2018) en vergaderingen zal NOOIT de juridische zekerheid bieden die voorbehouden blijft aan een wetsconforme VME.

Ik stuur even een PB.
Bedankt!

Dus eigenlijk, als de 3 eigenaar-bewoners het niet eens geraken met die 1e eigenaar-verhuurder, wij naar de vrederechter moeten gaan, om te laten toetsen als de uitsluiting van de appartementswet wel gegrond is?

Die hele hybride constructie is verwarrend... ook in #1, groene kader, in het geel... Slaat dat op alle gemeenschappelijke delen? Of toch niet?

Dus eigenlijk, als de 3 eigenaar-bewoners het niet eens geraken met die 1e eigenaar-verhuurder, wij naar de vrederechter moeten gaan, om te laten toetsen als de uitsluiting van de appartementswet wel gegrond is?

Die hele hybride constructie is verwarrend... ook in #1, groene kader, in het geel... Slaat dat op alle gemeenschappelijke delen? Of toch niet?

Ik heb daar reeds op geantwoord hoe dat zit in jullie geval. Zie #2.
In jullie statuten werd afgesproken dat met uitzondering van onderafdeling III de wetgeving op de gewone en gedwongen mede-eigendom van toepassing is.
Duidelijker kan toch niet?
Indien iemand van oordeel is dat jullie statuten een vodje papier zijn dan moet die dat voorleggen aan het oordeel van de rechter.
Tot dan gelden de huidige statuten als wet voor jullie.

@Thomas Morus, ik heb je een PB gestuurd.