Conflict met syndicus

[Zillianne]

Mijn zoon kocht eind 2019 een appartement in een groot gebouw (+50 appartementen).

Van de vorige eigenaar (werd uit de hand gekocht) hoorde hij dat er maandelijkse kosten waren van 200 euro. De notaris heeft over deze kosten niets vermeld, dus vanaf verlijden akte wordt netjes 200/maand betaald aan de VME.

Maar, achteraf blijkt dat er nog enkele honderden euro's moeten overgenomen van de vorige eigenaar en bovendien er nog 70 euro maandelijks moet bijgedragen worden in het reservefonds (op zich niet abnormaal, maar als je van niets weet als jonge mensen bij een eerste aankoop vastgoed..).

Na verloop van tijd wordt dit inderdaad blijkbaar door de VME gemeld aan de zoon, maar de aangetekende brieven worden door de syndicus naar een verkeerd adres gestuurd, zodat mijn zoon zich dus van geen kwaad bewust is en er dus ondertussen er al redelijk wat achterstand betalingen wordt opgelopen.

Omdat er natuurlijk geen reactie komt, ontvang ik in de ouderlijke woning een aanmaning van de deurwaarder, van dit dossier dat door de syndicus werd ingediend. Het bedrag is van achterstal is ondertussen aanzienlijk opgelopen, dus met de deurwaarder wordt een afbetalingsplan overeengekomen, dit wordt meteen opgestart en de afbetaling begint onmiddellijk. Ondertussen zijn reeds honderden euro's aan de deurwaarder betaald, en ook de maandelijkse kosten tbv 270 euro worden correct betaald.

Tot onze verbazing schrijft de syndicus "ondanks beloften blijft er nog een grote achterstand van betalingen, daarom deze aanmaning, kost u 25euro. Binnen 10 dagen betalen of opnieuw aanmaning die u weer 25euro kost".

We reageren natuurlijk met de melding dat de afbetaling via de deurwaarder reeds bezig is (wat hij uiteraard ook wel weet), maar syndicus gaat hier niet mee akkoord en eist nu dat we alle kosten (die nog bij de deurwaarder zitten) in een keer te betalen, mét nog extra aanmaningskosten erbij.

Toch beetje vreemd verhaal, wat moeten we daar nu mee?

[Thomas Morus]

De VME is niet verplicht akkoord te gaan met het afbetalingsplan van de deurwaarder. Een deurwaarder is geen rechter en er is blijkbaar geen vonnis waarin afbetaling in stukken wordt toegestaan.

[Franciscus]

Hoe komt het dat syndicus het juiste adres niet had?
Hebt uw zoon van de notaris niet de documenten ontvangen van de VME o.a. de drie laatste jaarverslagen?

[observere]

Is geen " conflict met de syndicus " is kortweg, dagelijkse kost

De notaris van uw zoon heeft niet goed zijn werk gedaan want hij had een en ander moeten opvragen aan de syndicus, o.a. of er nog openstaande schulden waren van de vorige eigenaar., en nog veel meer : zie art 577-11 §1, 1° à 6° o.a. het bedrag van reservekapitaal, en uw jaarlijkse bijdragen in de toekomst, de notulen van de (B)A V van de laatste drie jaar, afschrift van de laatste balans die is goedgekeurd, eventuele lopende gerechtsprocedures,

Uw zoon is (nog) niet vertrouwd met de wetgeving inzake gedwongen mede-eigenden, en de syndicus ^profiteert daarvan.

Geef hem de raad om met zijn vragen te rade te gaan bij Juridisch For ZElfs de domste vragen krikjgen er (mezestal) een slim antwoordm, gelijk gij doet.

He is welcome

[Thomas Morus]

Schulden van de vorige eigenaar kunnen niet ten laste worden gelegd van de nieuwe eigenaar.
Het kantelmoment is de datum van het verlijden van de akte (= de "ingebruikneming").
Het is wel mogelijk dat bedragen voor specifieke uitgaven die eerder werden beslist eerst na de eigendomsoverdracht worden opgevraagd: dan moet de nieuwe eigenaar betalen.

Het venijn zit in het detail!

[Zillianne]

De syndicus stuurde naar het verkeerde adres, deze fout heeft hij ook in een email bevestigd. Kosten voor rappels werden op dat moment kwijtgescholden.

Wat betreft de regeling met de deurwaarder, gaan we ervan uit dat het afbetalingsplan in samenspraak met de eisende partij werd goedgekeurd, dat kan toch niet anders.., als dat niet het geval is, loopt de communicatie tussen VME en deurwaarder goed fout.

We dachten in ieder geval goed en correct te betalen.

[adsummam]

https://www.biv.be/tuchtrechtspraak/een ... vertreding
Van een klacht bij het B.I.V. zal wel geen heil te verwachten zijn.
Het gaat hier ten slotte NIET over een ombudsdienst.


Overweeg bemiddeling:

https://consumentenombudsdienst.be/nl/k ... n (andere)
https://www.ombudsgdw.be/home

[Thomas Morus]

Prima facie doet de syndicus niets verkeerd, hij handelt m.i. conform zijn wettelijk mandaat. Tenzij de VME heeft ingestemd met een afbetalingsplan, moet hij de nodige stappen nemen tot en met dagvaarding als ingebrekstelling geen resultaat heeft opgeleverd.

[observere]

#8
als ik schreef dat de syndicus " profiteert " bedoelde ik eigenlijk " dat hij van de gelegenheid gebruik maakt "....want de syndicus heeft terecht zijn werk gedaan....

De notaris heeft daarentegen NIET zijn werk gedaan.

[Thomas Morus]

"De notaris heeft daarentegen NIET zijn werk gedaan."

Moeilijk te beoordelen zolang we niet weten wat "schulden van de vorige eigenaar" inhoudt.
Aangezien notaris ook maar meedeelt wat hij als info van de syndicus heeft gekregen mag men hem niet zomaar beschuldigen.
Als er werkelijk "schulden openstonden" dan moest de notaris die inhouden op de verkoopprijs. Ze kunnen geenszins bij TS worden gevorderd.

Zoals ik al schreef: het venijn zit in het detail van de situatie.
Onmogelijk een eenduidig antwoord te geven.

[Zillianne]

Geen idee of VME heeft ingestemd met het afbetalingsplan, dat is naar ons nooit gecommuniceerd.

In ieder geval hebben we het voorstel tot afbetalingsplan van de gdw op papier ontvangen, alsook zijn schrijven met akkoord hiervan. Uiteraard volgen we vanaf dan deze instructies, de deurwaarder is (volgens onze bescheiden mening) toch de bemiddelaar tussen zijn client (schuldeiser), de vme die het dossier indiende, en wij als schuldenaar.?

Ondertussen is al de helft via gdw betaald dus dat loopt prima.

Dus naast de lopende afbetaling bij de gerechtsdeurwaarder eist de syndic nu datzelfde bedrag (wat bij gdw nog moet betaald worden) maar dan verhoogd met nalatigheidsinteresten.

Wat is dan de toegevoegde waarde van de deurwaarder?

Beetje frustrerend als je correct betaalt en de kosten blijven maar oplopen.

[Thomas Morus]

"Wat is dan de toegevoegde waarde van de deurwaarder?"

Dat is de vraag die u aan die deurwaarder moet stellen....

[Zillianne]

Inderdaad ik zal zeker bij de deurwaarder informeren. Vervelende situatie die we liefst zo snel (en goedkoop) mogelijk opgelost zien.

[observere]

Dat afbetalingsplan bij de deurwaarder, betreft dat openstaande schulden van de vorige eigenaar ?
m.a.w. waaruit bestaan die hoogoplopende kosten anders ? werkkapitaal ? reservekapitaal? kwartaalprovisies of eindafrekening ?

betreft : eventuele fout van de notaris : heeft hij die informatie gevraagd aan de syndicus? heeft hij die informatie gekregen van de syndicus ? was het uw eigen notaris of de notaris van de verkoper ?

als het de notaris van de verkoper was, en het goed " uit de hand " werd gekocht.... kan het kwaad opzet zijn

[Thomas Morus]

Bottom-line blijft dat men de nog openstaande schulden van de vorige eigenaar niet moet betalen.