afspraken rond bouwaanvraag niet nagekomen

[bjornc]

In het verleden stonden bij de achterburen 4 hoge bomen tussen hun stuk en het onze, waardoor inkijk van het ene stuk naar het andere verhinderd werd.
Een paar jaar geleden werd het huis verkocht en de nieuwe eigenaar heeft het bestaande huis platgegooid en vervangen door een praktijk met daarboven een appartement.
Omdat er vanuit de gemeente de bezorgdheid was ivm de inkijk vanuit het appartement op het 1e verdiep naar ons moesten wij ons akkoord geven voor de bouw. Destijds hebben wij het behoud van de bestaande bomen als voorwaarde opgegeven, dit staat ook duidelijk vermeld op de plannen die wij getekend hebben en die bij de bouwaanvraag horen.
Tijdens de bouw werden deze bomen toch weggehaald, maar werd ons verteld dat ze deze bij de aanleg van de tuin zouden vervangen. Uiteindelijk is de tuin aangelegd, maar van bomen is geen sprake meer. Wanneer ik de buren hiervoor contacteerde, kreeg ik als uitleg dat ze geen nieuwe bomen konden zetten omdat de ruimte tussen het gebouw en het perceel te smal was (terwijl die bomen er vroeger ook stonden en ze staan ook ingetekend op het plan).
Na het gesprek was het duidelijk dat ik van de buren geen oplossing moet verwachten en daarom heb ik contact opgenomen met de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente omdat ze naar mijn inzien de bouwvoorwaarden niet naleven: we hadden duidelijke afspraken gemaakt, die op het plan staan en die niet nagekomen worden.
Het antwoord van ruimtelijke ordening verbaasde me dan ook, want hoewel ze bevestigen dat op de plannen specifiek vermeld staat dat de bomen behouden moeten blijven, heeft dit volgens hen geen enkele juridische waarde. Volgens hen moet het specifiek in de bouwvoorwaarden vermeld staan, anders telt de regel dat bomen binnen 15m van de bouwlijn zonder probleem gerooid mogen worden. Er is destijds ook geen onderzoek zijn geweest omdat de buren het plan voor akkoord getekend hebben. Moest er wel een onderzoek zijn geweest en we hadden deze voorwaarden gesteld zou dit, volgens hen, wel opgenomen zijn in de voorwaarden en zou er wel sprake zijn geweest van een overtreding.
Nu stel ik mij de vraag waarom het tekenen van het plan (waar de voorwaarden op vermeld staan) juridisch wel voldoende is om geen onderzoek te moeten doen, maar niet voldoende is om de voorwaarden af te dwingen? Ik heb nu het gevoel dat ik voorgelogen ben en ik vraag mij af of en welke stappen ik nog kan nemen?

[LennieK]

De dienst stedenbouw heeft gelijk. Dit zijn geen stedenbouwkundige overtredingen als volgens de ter plaatse geldende stedenbouwkundige voorschriften de bomen mochten gerooid worden.

Het is wél een burgerrechtelijk geschil dus u kan er mee naar de vrederechter

[bjornc]

Beste LennieK, bedankt voor de snelle reactie! Ik ging er idd wel vanuit dat de dienst stedenbouw gelijk had, alleen blijf ik me vragen stellen over het nut van de plannen laten goedkeuren door de buren als deze nadien toch "nutteloos" blijken te zijn. Zoals dienst stedenbouw me reeds vertelde: je kan beter niet akkoord gaan met zo'n plannen en het openbaar onderzoek afwachten. Dit levert de buren dan wel een extra wachttijd op, maar je bent wel zeker dat de afspraken nadien enige waarde hebben.

[Thomas Morus]

Het zijn niet de buren die de plannen moeten goedkeuren.
Buren kunnen enkel opmerkingen formuleren die daarna door de bevoegde diensten al of niet worden weerhouden.
Enkel wat in de omgevingsvergunning staat telt. Daartegen kan eventueel in beroep worden gegaan, maar uit de uitleg begrijp ik dat het daar nu rijkelijk te laat voor is.

[bjornc]

Thomas, de “goedkeuring” door de buren is wel doorslaggevend in het al dan niet uitvoeren van een openbaar onderzoek en het al dan niet goedkeuren van de bouwaanvraag.
In dit geval is er dus geen onderzoek geweest en volgens de medewerker die me vorige week te woord stond, is dat vreemd omdat een woongedeelte op het 1e verdiep in zo’n situatie in principe nooit wordt goedgekeurd. Volgens hem was die beslissing genomen op het feit dat de buren het plan voor akkoord getekend hebben. Dat daar dan voorwaarden op stonden, heeft dan blijkbaar geen belang.
De situatie is nu idd wat het is en we zullen een oplossing moeten zoeken, maar ik heb in deze mijn les geleerd.

[Thomas Morus]

"Thomas, de “goedkeuring” door de buren is wel doorslaggevend in het al dan niet uitvoeren van een openbaar onderzoek en het al dan niet goedkeuren van de bouwaanvraag. "

Werd u daarvoor formeel gecontacteerd door de gemeente?
In het kader van welke procedure was dat?

[Thomas Morus]

"De overheid kan vrij binnen haar beoordelingsbevoegdheid beslissen, zonder de beginselen
van behoorlijk bestuur te schenden, welk project het meest overeenstemt met de goede ruimtelijke
ordening. Dit hoeft niet noodzakelijk het alternatief te zijn met de minste hinder." ( RvVb 3 oktober 2012, nr. A/2012/0389).


"Hierbij kan de overheid zich laten beïnvloeden door een akkoord van de buren met de aanvraag, doch is hier niet door gebonden. Dergelijk akkoord kan niet doorslaggevend zijn in de beoordeling van de aanvraag met de goede ruimtelijk ordening, maar kan hier ten hoogste een indicatie voor uitmaken." ( RvS 18 maart 2008, nr. 181.194)

[bjornc]

Thomas, bedankt voor deze verduidelijking. Mijn besluit was dus nogal kort door de bocht en enkel gebaseerd op mijn ervaringen.

[eylis]

Maar hoe dan ook, in een burgerlijke geschil voor het vredegerecht, zal de bouwbuur zich wel moeten verantwoorden voor het feit dat hij zich akkoord verklaarde dat er bomen zullen staan. Het gemeentelijke dossier mét de plannen zijn hiervan toch een bewijs.

[Thomas Morus]

Heeft de buur-bouwheer voor dat akkoord getekend? Als het een eenizijdig verzoek was van TS dan is er geen verbintenis.