Reservekapitaal bij verkoop appartement.

[Platinum]

Ik weet dat bij de verkoop van een appartement het reservekapitaal niet kan teruggevorderd worden.
Daar hen ik geen probleem mee.

Mijn vraag is echter wie de bijdrage aan het reservekapitaal voor het lopende boekjaar moet betalen bij verkoop van het appartement.

In het concrete geval is het zo dat op het moment van het verlijden van de verkoopsakte het lopende boekjaar slecht 2 maanden bezig was en dat de syndicus kort voor het verlijden van de akte een rekening naar de verkoper gestuurd heeft voor het betalen van de volledige bijdrage aan het reservekapitaal.

Is dit correct? Volgens mij is dit geen werkingskost of verbruikskost. Zou de bijdrage aan het reservekapitaal dan niet moeten betaald worden door verkoper en koper, elk voor hun deel?

[LYNX XX]

Bij verkoop appartement wordt het het werkkapitaal volgens uw aandeel aan u terugbetaald. Het bedrag wordt daarna wel opgevraagd aan de koper om te betalen.

HET RESERVEKAPÏTAAL blijft steevast verbonden en eigendom van de VME en is niet terug betaalbaar of verrekenbaar.

U kunt wel in uw verkoopprijs rekening houden met het bedrag van het reservekapitaal ( bv. uw vraagprijs zou € 180.000 zijn, uw stortingen voor reservekapitaal op dit ogenblik € 1.000; gevraagde verkoopprijs = € 181.000 )
Zo kunt u het reservekapitaal verrekenen. Langs de VME/Syndicus om geen verrekening.

[Platinum]

Bedankt voor het antwoord.
Ik weet dat het reservekapitaal niet terugbetaald wordt en heb daar ook geen probleem mee.
Mijn vraag is of ik in de periode tussen het compromis en het verlijden van de akte
nog de volledige nieuwe bijdrage aan het reservekapitaal voor het lopende boekjaar moet betalen, te meer omdat dit boekjaar pas twee maanden bezig is.

[Thomas Morus]

Indien de opvraging is gebeurd voor het verlijden van de akte is de bijdrage te betalen door de verkoper.
Datum verlijden akte is het "kantelmoment" want wordt beschouwd als ingebruikneming.
Dit in de veronderstelling dat er geen ander beding was in de compromis en dat koper (met volmacht) niet aanwezig was op de AV waar de beslissing werd genomen

[LYNX XX]

#4 Klopt.
De syndicus maakt geen verrekening van het reservekapitaal. Enkel van de werkingskosten/gedane uitgaven tot op de datum verlijden akte. Verdeling wordt gedaan op het aantal dagen eigenaar in bewust boekjaar.
Werkkapitaal : uw aandeel volledig terug betaalbaar.

Deel van het reservekapitaal, kunt u normaal in uw verkoopbedrag steken. Hiermee rekening houden. Zie #2

[Platinum]

O.K. , duidelijk.

Mijn redenering is als volgt, maar ik weet niet of het zin heeft met de syndicus hierover verder te discuteren:

Het reservekapitaal kan bij de verkoop gebruikt worden als meerwaarde.
Bij het tekenen van het compromis was er een bepaald reservekapitaal aanwezig, de koper wist dus wat hij kocht.
Waarom moet de koper dan een hoger reservekapitaal verkrijgen (zijn aandeel in het reservekapitaal) na het verlijden van de akte. De koper moet dus feitelijk meer ‘leveren’ dan overeengekomen.

Of anders gezegd: De verkoper kan het verhoogde reservekapitaal niet meer in de verkoopsprijs verrekenen.

Het is niet dat ik zo moeilijk ben en er zoveel mogelijk wil uithalen. Ik verdenk de syndicus er echter van dat hij de ophaling van het reservekapitaal vervroegd heeft, want de opvraging gebeurde 1 dag voor het verlijden van de akte en vroeger dan andere jaren.

[Thomas Morus]

Als dat zo is ben je de pineut.
En daar is niets aan te doen...
Dura lex sed lex.

[LYNX XX]

Ben het eens met Thomas.

Syndicus treft wettelijk gezien geen fout.
Enkel denk ik dat TS zich een beetje heeft miskeken. Het bedrag te storten voor het reservekapitaal wordt vastgelegd op de AV. En die zal al enige tijd geleden plaats hebben gevonden. Met een beetje doorzicht had u het bedrag in de compromis kunnen sluiten gezien het bedrag gekend was.
Nu heeft u brute pech voor die ene dag.

Hoeveel bedraagt uw nieuwe bijdrage in het reservekapitaal ?
U kunt natuurlijk nog proberen bij de koper om het te recupereren ( onwaarschijnlijk gezien nieuwe akte kosten met zich meebrengt en ook taksen ). Of met koper overeenkomen om het bedrag zo aan u te betalen.
Hem dan ook duidelijk uitleggen waarom.

[mava105]

Tot aan de dag van de ondertekening van de akte ben jij eigenaar, en moet dus betalen. Je kan wel met de koper afspreken om het nu te betalen bedrag deels pro-rata van hem te recupereren. Hij is hiertoe echter niet verplicht.

[Platinum]

Op de laatste algemenen vergadering was ik niet aanwezig.
Ik heb het opgezocht in het verslag en het klopt, ook de datum waarop betaald moet worden.

Het bedrag is minder dan 1000 €, en zoals gezegd heb ik er op zich geen probleem mee.
Alleen vertrouw ik de syndicus niet meer, omdat hij naar aanleiding van de verkoop 600 € aangerekend heeft voor notarieel opzoekwerk.

En volgens inlichtingen die ik ingewonnen heb zou dit een stevig bedrag zijn.
De notaris gaf mij de raad de syndicus ‘goed in het oog te houden’.

Iedereen bedankt om te antwoorden.

[observere]

Notarieel opzoekingswerk 600€ is een fors bedrag,.

De syndicus mag geen extra's aanrekenen die niet in zijn overeenkomst met de VME ziojnj voorzien,, tenzij sedertdien door een Algemene Vergadering zouden beslist.

[mava105]

Gewoonlijk staat er in zijn contract hoeveel zijn vergoeding hiervoor is.