Medeëigenaar in gebreke: wie betaalt de juridische kosten?

[Anne-Sofie]

Ik ben nieuw op dit forum. Neemt u het mij niet kwalijk mocht mijn vraag reeds eerder beantwoord geweest zijn.

In ons appartementsgebouw is voorzien dat wie niet tijdig (d.w.z. binnen 30 dagen) zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten betaald eerst aangemaand wordt middels een aangetekend schrijven. Wanneer ook hieraan geen gevolg gegeven wordt wordt het dossier overgemaakt aan een advocaat om betaling langs juridische weg af te dwingen.

Bestaat er een mogelijkheid om ook de kosten van deze juridische procedure integraal terug te vorderen van de eigenaar die in gebreke blijft? Of blijven deze sowieso volledig of gedeeltelijk ten laste van de V.M.E.? Het lijkt me niet erg billijk dat de overige eigenaars mee zouden moeten opdraaien voor de onwil van een slechte betaler.

[Pedro]

Ik ben nieuw op dit forum. Neemt u het mij niet kwalijk mocht mijn vraag reeds eerder beantwoord geweest zijn.

In ons appartementsgebouw is voorzien dat wie niet tijdig (d.w.z. binnen 30 dagen) zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten betaald eerst aangemaand wordt middels een aangetekend schrijven. Wanneer ook hieraan geen gevolg gegeven wordt wordt het dossier overgemaakt aan een advocaat om betaling langs juridische weg af te dwingen.

Bestaat er een mogelijkheid om ook de kosten van deze juridische procedure integraal terug te vorderen van de eigenaar die in gebreke blijft? Of blijven deze sowieso volledig of gedeeltelijk ten laste van de V.M.E.? Het lijkt me niet erg billijk dat de overige eigenaars mee zouden moeten opdraaien voor de onwil van een slechte betaler.

Advocaatskosten, gerechtskosten,... ter invordering van achterstallen vallen ten laste van alle mede-eigenaars, ook van de achterstallige zelf.

Teneinde deze kosten te recupereren:
1/ Kijk de statuten na. Het gebeurt dat in het reglement van mede-eigendom een boeteclausule of dergerlijke werd opgenomen. De syndicus dient kopie hiervan aan de raadsman te bezorgen zodat hij dit mee in de dagvaarding kan opnemen.

2/ Indien niets in de statuten werd voorzien, dan vraagt u aan de syndicus dat hij de eerstvolgende vergadering een dagordepunt opneemt waarbij de AV kan beslissen dat na aanmaningen en een officiële ingebrekestelling, alle kosten die dienen te worden gemaakt voor een juridische invordering, ten laste van de achterstallige vallen. Neem hier tevens een schadebeding in op, bvb. 10% op de hoofdsom + de moratoire intresten te rekenen vanaf de ingebrekestelling.

Wanneer de advocaat hiernaar verwijst en kopie van de notulen waar dit beslist werd, voorlegt, dan zal in principe de rechtbank hier op ingaan. Niettegenstaande dit voor discussie vatbaar is, hebben sommige rechters wel de neiging om hun matigingsbevoegdheid toe te passen waardoor ze het schadebeding soms verminderen.

In Antwerpen aanvaardt inmiddels ruim 90% van de vrederechters deze manier van werken.

Bijkomend voordeel is dat per 1/1/2008 de wet op de verhaalbaarheid van erelonen in werking is getreden. Dus ook hier zal in principe de advocaat van de VME thans meer kunnen recupereren dan de voorheen toegekende rechtsplegingsvergoeding.

[j.demoor]

“Art.1022...Geen partij kan boven het bedrag van de rechtsplegingsvergoeding worden aangesproken tot betaling van een vergoeding voor de tussenkomst van de advocaat van een andere partij.”(Gerechtelijk Wetboek).

Van de in gebreke zijnde eigenaar kan dus wegens eigen advocatenkosten van de V.M.E. enkel de rechtsplegingsvergoeding worden gevorderd.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/ . Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.

[Pedro]

“Art.1022...Geen partij kan boven het bedrag van de rechtsplegingsvergoeding worden aangesproken tot betaling van een vergoeding voor de tussenkomst van de advocaat van een andere partij.”(Gerechtelijk Wetboek).

Van de in gebreke zijnde eigenaar kan dus wegens eigen advocatenkosten van de V.M.E. enkel de rechtsplegingsvergoeding worden gevorderd.

De verhaalbaarheid van erelonen is behoudens mijn vergissing een"aangepaste" rpv. Waar voorheen binnen een vredegerecht RPV werden toegekend gaande van 60,73€ tot 364,80€ (afhankelijk grootorde vordering) bedraagt deze vanaf 1/1/2008 beduidend meer.
Voor "eenvoudige" zaken waarbinnen de meeste achterstallendossiers binnen gedwongen mede-eigendom vallen, wordt als "nieuwe" RPV normaal tussen de 900€ - 1200€ toegekend wat beduidend hoger is dan voorheen. Voor een eenvoudig invorderingsdossier dekt dit bedrag het ereloon van de advocaat in principe ruimschoots.

Wat de forfaitaire schadevergoedingen e.d. betreft --> binnen het arrondisement Antwerpen heb ikzelf kopie van minstens 30 vonnissen waarbij deze vergoedingen werden toegekend BOVENOP de rpv, deurwaarderskosten,...

[Efjoma]

De rpv van 900 euro is volgens de wet van 01.01.2008 het basisbedrag voor een zaak waarvan de vordering tussen de 5001 en 10000 euro ligt.

[Pedro]

De rpv van 900 euro is volgens de wet van 01.01.2008 het basisbedrag voor een zaak waarvan de vordering tussen de 5001 en 10000 euro ligt.

Mijn becijfering bekomt men ifv onderstaande. Het is de rechtbank die beslist.

Er is een basisbedrag (= 1 hieronder), een minimum bedrag (2) en een maximum bedrag (3). Wanneer een syndicus zijn taak naar behoren vervult en betreffende achterstallen ietwat opvolging aan de dag legt, dan zullen veelal de achterstallenbedragen tussen de €750 en €3.000 liggen. Alsdan is het maximum bedrag (welk bij ons al meermaals werd aanvaard) €1000 dan wel €1.500 (zie cijfer 3):

De basislijst=
vordering:
tot 250 euro (1)150 (2) € 75 (3) € 300 €
van 250,01 tot 750 € 200 € 125 € 500 €
van 750,01 tot 2.500 € 400 € 200 € 1.000 €
van 2.500,01 tot 5.000 € 650 € 325 € 1.500 €
van 5000,01 tot 10.000 € 900 € 500 € 2.000 €
van 10.000,01 tot 20.000 € 1.100 € 625 € 2.500 €
van 20.000,01 tot 40.000 € 2.000 € 1.000 € 4.000 €
van 40.000,01 tot 60.000 € 2.500 € 1.000 € 5.000 €
van 60.000,01 tot 100.000 € 3.000 € 1.000 € 6.000 €
van 100.000,01 tot 250.000 € 5.000 € 1.000 € 10.000 €
van 250.000,01 tot 500.000 € 7.000 € 1.000 € 20.000 €
van 500.000,01 tot 1.000.000 € 10.000 € 1.000 € 20.000 €
boven 1.000.000 € 15.000 € 1.000 € 30.000 €

[Efjoma]

Zie niet in waarom voor "eenvoudige" zaken zoals U het stelt een rpv moet toegekend worden hoger dan het basisbedrag. Wat gaat men dan toekennen in een ingewikkeld dossier?

[Efjoma]

Pedro, moet ik daar uit afleiden dat het meer en meer de gewoonte wordt om het maximum bedrag aan rpv te vragen?

[j.demoor]

“Art.1226.Een strafbeding is een beding waarbij een persoon zich voor het geval van niet-uitvoering van de overeenkomst verbindt tot betaling van een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden ten gevolge van de niet-uitvoering van de overeenkomst.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Een beslissing van de algemene vergadering van de vereniging van medeeigenaars is op zich geen overeenkomst.

Art.1229.Het strafbeding vergoedt de schade die de schuldeiser lijdt ten gevolge van het niet nakomen van de hoofdverbintenis...Art.1231.§ 1. De rechter kan, ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar, de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom verminderen, wanneer die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden...”(B.W.).

Onderzoek vooraf welke schade volgens de tekst van het strafbeding vergoed wordt.

De rechter - ook de Antwerpse- dient de straf te verminderen in de mate waarin deze,al dan niet gecamoufleerd,de dwingende wetsbepaling van art.1022 Gerechtelijk Wetboek zou schenden.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/ . Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.

[Luc]

Een beslissing van de algemene vergadering van de vereniging van medeeigenaars is op zich geen overeenkomst.

Een regelmatige beslissing van de AV is in dat geval een aanpassing van de initiële overeenkomst, zijnde de basisakte, en is dus een overeenkomst.

De eventuele onregelmatigheid (vb: niet vermeld in de dagorde) moet betwist worden binnen de drie maand na de AV.

Er kan dus meer geëist worden.

In een klassieke basisakte van de jaren 80 (of beslissingen van AV in de jaren 80) werd dat:
- 15% forfaitair op de achterstallige bedragen.
- 1,5% intrest per maand achterstal.

Deze werden en worden ook toegekend door de Rechter, maar soms worden de tarief wel verminderd.

[Luc]

(...)
2/ Indien niets in de statuten werd voorzien, dan vraagt u aan de syndicus dat hij de eerstvolgende vergadering een dagordepunt opneemt waarbij de AV kan beslissen dat na aanmaningen en een officiële ingebrekestelling, alle kosten die dienen te worden gemaakt voor een juridische invordering, ten laste van de achterstallige vallen. Neem hier tevens een schadebeding in op, bvb. 10% op de hoofdsom + de moratoire intresten te rekenen vanaf de ingebrekestelling.

Er moet volgens mij een onderscheid gemaakt worden tussen de juridische kosten gemaakt om het bedrag in te vorderen en het schadebeding zelf.

Voor het eerste moeten volgens mij de bepalingen van Art. 1022 gevolgd worden. Voor de boeteclausule de bepalingen van de statuten.

Wanneer de advocaat hiernaar verwijst en kopie van de notulen waar dit beslist werd, voorlegt, dan zal in principe de rechtbank hier op ingaan. Niettegenstaande dit voor discussie vatbaar is, hebben sommige rechters wel de neiging om hun matigingsbevoegdheid toe te passen waardoor ze het schadebeding soms verminderen.

Maar opletten: als de beslissing van de AV niet overgenomen is als in de statuten onder de vorm van een aanvullende basisakte, bindt deze enkel de medeeigenaars van dat ogenblik.

De boeteclausule is niet geldig, zo de syndicus niet aantoont dat deze beslissing betekend is aan een nieuwe mede-eigenaar (= appartement aangekocht na de bewuste AV).

Daarom ook is het belangrijk, zoals vzw NICM ten andere stelt in een recente eNews, dat alle beslissingen van de AV, die de statuten wijzigen, binnen de twee maand opgenomen worden in een authentieke akte, die binnen de twee maand overgeschreven wordt door de Hypotheekbewaarder.