contract tussen VME en syndicus

[adsummam]

#14

“Hij werd op AV van 2014 aangesteld en zelfs daarvan bestaat er geen contract.”

Eigenlijk hebt u geen syndicus.


B.W. Art. 577-8 § 1

Syndicus zijn is een binair gegeven :

• aangesteld in het reglement van mede-eigendom of benoemd door AV of rechter
EN
• een overeenkomst afgesloten hebben met de VME

GEEN OVEREENKOMST = GEEN SYNDICUS

B.W. Art. 577-6 § 2 (laatste alinea) (versie 2018)
”Bij gebrek aan een syndicus……….algemene vergadering bijeenroepen……wijzen”

Tip :
Zoek zelf een kandidaat-syndicus, stel hem voor aan de andere ME’s en bespreek gezamenlijk de te volgen weg.



Mogelijk vindt uw syndicus, als bij mirakel, dank u Sint Antonius, wel een getekend contract zodra u hem van het hogerstaande op de hoogte brengt.

[Thomas Morus]

#14

“Hij werd op AV van 2014 aangesteld en zelfs daarvan bestaat er geen contract.”

Eigenlijk hebt u geen syndicus.

[/i]

???
Nochtans schreef TS:
"Sorry er is wel degelijk gestemd over de verlenging van het contract :akkoord 750/834-niet akkoord 84/834 (ikzelf) en 1 onthouding ,1 afwezige. "

[adsummam]

# 14

"Hij werd op AV van 2014 aangesteld en zelfs daarvan bestaat er geen contract."

Eigenlijk hebt u geen syndicus.


B.W. Art. 577-8 § 1

Syndicus zijn is een binair gegeven :

• aangesteld in het reglement van mede-eigendom of benoemd door AV of rechter
EN
• een overeenkomst afgesloten hebben met de VME

GEEN OVEREENKOMST = GEEN SYNDICUS

B.W. Art. 577-6 § 2 (laatste alinea) (versie 2018)
”Bij gebrek aan een syndicus……….algemene vergadering bijeenroepen……wijzen”

Tip :
Zoek zelf een kandidaat-syndicus, stel hem voor aan de andere ME’s en bespreek gezamenlijk de te volgen weg.



Mogelijk vindt uw syndicus, als bij mirakel, dank u Sint Antonius, wel een getekend contract zodra u hem van het hogerstaande op de hoogte brengt.

[Thomas Morus]

Er is intussen reeds een syndicuscontract ondertekend naar eigen zeggen van TS.
Het niet bestaan van een (geldig) syndicuscontract in 2014 is voltooid verleden tijd.

[father b]

Mijn vraag in deze topic is :
Is de betrokken voorzitter ( indien geen eigenaar ) wettelijk in staat om het nieuwe syndicus contract te ondertekenen. Zeker gezien het feit hij niet betrokken is bij de VME en geen voorzitter mocht zijn.
Ik begrijp TS zeer goed. Indien die persoon wettelijk/juridisch niet mocht optreden; kan hij dan juridisch gezien een contract voor de VME tekenen ?
Alles valt of staat of het juridisch kan contract tekenen door een niet wettelijke vertegenwoordiger van de VME.

[Thomas Morus]

Daarom maakte ik reeds eerder de opmerking of TS wel zeker weet of die persoon geen mede-eigenaar is.

Dat kun je niet met zekerheid weten.

1 appartement kan meerdere eigenaars hebben (denk aan erfenissen).

Volgens de wet op de mede-eigendom moet er één vertegenwoordiger per appartement worden aangeduid als er meerdere eigenaars zijn.

Ingeval van belet kan die aangeduide persoon een volmacht geven aan een andere mede-eigenaar van dat appartement.
Die kan dan perfect de vergadering voorzitten en een contract tekenen.

Dit komt zeer veel voor. Bv. moeder bezit half appartement en vruchtgebruik op de andere helft na overlijden echtgenoot. Zoon heeft helft in naakte eigendom. Moeder is de normale vertegenwoordiger van de mede-eigenaars van het appartement. De moeder kan zoon volmacht geven om haar te vertegenwoordigen op een AV.
>>>>>aangezien zoon mede-eigenaar is in het gebouw heeft hij dezelfde rechten als alle andere mede-eigenaars.

Als een niet mede-eigenaar het contract heeft ondertekend is er een inbreuk op de vormvereisten van het contract. Maar het draait geenszins de beslissing van de AV terug om die syndicus aan te stellen.

[father b]

Daarom maakte ik reeds eerder de opmerking of TS wel zeker weet of die persoon geen mede-eigenaar is.

Dat kun je niet met zekerheid weten.

1 appartement kan meerdere eigenaars hebben (denk aan erfenissen).

Volgens de wet op de mede-eigendom moet er één vertegenwoordiger per appartement worden aangeduid als er meerdere eigenaars zijn.

Ingeval van belet kan die aangeduide persoon een volmacht geven aan een andere mede-eigenaar van dat appartement.
Die kan dan perfect de vergadering voorzitten en een contract tekenen.

Dit komt zeer veel voor. Bv. moeder bezit half appartement en vruchtgebruik op de andere helft na overlijden echtgenoot. Zoon heeft helft in naakte eigendom. Moeder is de normale vertegenwoordiger van de mede-eigenaars van het appartement. De moeder kan zoon volmacht geven om haar te vertegenwoordigen op een AV.
>>>>>aangezien zoon mede-eigenaar is in het gebouw heeft hij dezelfde rechten als alle andere mede-eigenaars.

Als een niet mede-eigenaar ten onrechte het contract heeft ondertekend is er een op de vormvereisten van het contract. Maar het draait geenszins de beslissing van de AV terug om die syndicus aan te stellen.

Thomas, ik dacht dat alle eigenaars of de vertegenwoordiger van een appartement moesten geregistreerd staan bij de syndicus en ter inzage zijn van alle eigenaars ? Elke kavel heeft zijn officiële vertegenwoordiger en die staan allemaal in het register van de mede eigenaars.

https://www.immo-vandenabeele.be/nl/nie ... -eigenaars

Contracten VME worden afgesloten door de syndicus en de VME. Indien de ondertekenaar niet behoort tot de VME; heb ik sterke twijfels of zulk contract geldig is; en niet beschouwd wordt als niet ondertekend. Geen ondertekend contract = onbestaande.
Anders gezegd : waar bestaat de appartemenswet en het juridische kader dan ?] Er gebeuren al veel te veel onregelmatigheden in VME's.

Kan mij niet voorstellen dat een contract juridisch geldig zonder wettige handtekening; zijn gevaarlijke precedenten.

[Thomas Morus]

Het contract is niet geldig als het niet door een ME in naam van de VME is ondertekend.
De beslissing van de AV wel.
Het contract zal dus door iemand anders moeten worden getekend zodat de wil van de AV wordt uitgevoerd.

Alle mede-eigenaars behoren tot de VME!!!! Staat letterlijk in de wet. Dus als een eigenaar heeft getekend is dat OK.
Een vertegenwoordiger mag een volmacht geven aan eender wie, dus ook aan een mede-eigenaar van zijn appartement.
Aangezien de wet letterlijk zegt dat elke mede-eigenaar lid is van de VME kan ook elke mede-eigenaar alle daden stellen.
Het één volgt direct uit het andere.
Er is niets geheimzinnigs aan.

De geciteerde bron zegt toch hetzelfde:
"De voorzitter van de algemene vergadering moet één van de mede-eigenaars binnen het gebouw zijn. Een volmachtdrager die tegelijk geen eigenaar is kan niet worden aangesteld. "

ergo: een gevolmachtigde die wel eigenaar is kan wel voorzitter zijn!

[father b]

Het contract is niet geldig als het niet door een ME in naam van de VME is ondertekend.
De beslissing van de AV wel.
Het contract zal dus door iemand anders moeten worden getekend zodat de wil van de AV wordt uitgevoerd.

Thomas ( ik spreek u zelden tegen gezien uw kennis ) maar in dit geval ( boven vermelde regels ) is het toch contradictorisch.
Niet geldig indien geen eigenaar ( is geen eigenaar ). Beslissing van de AV wel : eigenaardig want de AV moet die voorzitter aanduiden en goedkeuren = tegen de wetgeving in want hij is geen eigenaar. Dus volgens mij niet wettig. AV gaat hier in de fout.
Indien de AV/VME wil dat het contract getekend wordt, behoeft het dan geen BAV ?



Alle mede-eigenaars behoren tot de VME!!!! Staat letterlijk in de wet. Dus als een eigenaar heeft getekend is dat OK.
Een vertegenwoordiger mag een volmacht geven aan eender wie, dus ook aan een mede-eigenaar van zijn appartement.
Aangezien de wet letterlijk zegt dat elke mede-eigenaar lid is van de VME kan ook elke mede-eigenaar alle daden stellen.
Het één volgt direct uit het andere.
Er is niets geheimzinnigs aan.

De geciteerde bron zegt toch hetzelfde:
"De voorzitter van de algemene vergadering moet één van de mede-eigenaars binnen het gebouw zijn. Een volmachtdrager die tegelijk geen eigenaar is kan niet worden aangesteld. "

ergo: een gevolmachtigde die wel eigenaar is kan wel voorzitter zijn!

De rest van uw reactie, zeg ik ook en ook de link. Is volledig correct. Bevestigt het feit dat de AV ongeldig is begonnen, kan men dan geldige besluiten nemen ? Indien geldig, wankelt deze wet en is dit principe te verwaarlozen.

Dus is de appartementswet toepasbaar of interpreteerbaar ten onrechte ?
p.s. ik ben het niet graag oneens met u.

[Thomas Morus]

Indien de voorzitter geen mede-eigenaar was dan is dat een overtreding van de wetgeving. Binnen de 4 maanden na de AV kan men daar de vrederechter voor vatten. Die zal dan een vonnis uitspreken mbt de mogelijke gevolgen.

Of een vrederechter om deze reden een nieuwe AV zal verplichten daar ga ik mij niet over uitspreken.

[father b]

Dus TS : ik verwijs u naar # 25 van Thomas.

[adsummam]

Hoe bekomt u een geldig contract tussen syndicus en VME?

Het contract wordt getekend door alle partijen, ook door diegenen die neen stemden of zich onthouden hebben. Een volmachthouder in de AV komt hierbij NIET in aanmerking.

(Is in de praktijk enkel mogelijk in kleinere VME’s waarbij alle mede-eigenaars aan de vergadering deelnemen).

De betere oplossing is dat in een agendapunt een of meer personen nominatief aangeduid worden om als mandaathouder(s) het contract te tekenen.
Onderliggend is uiteraard dat in andere agendapunten de benoeming van de syndicus en zijn contract goedgekeurd worden.

[waldolala]

Nogmaals bedankt voor de vele reacties .Toch nog enkele punten die onduidelijk zijn.
1;de AV heeft beslist dat de voorzitter het contract tussen VME/syndicus zou tekenen.Syndicus heeft toegevoegd " de AV verleent met unanimiteit aan de voorzitter om het contract te tekenen.
Dit is nooit besproken geweest en zeker niet gestemd, anders had ik zeker tegengestemd.
2; de voorzitter was iemand met volmacht (mail van syndicus bevestigd dat) en mocht dus geen voorzitter zijn. Wat heeft voorrang, AV ongeldig of contract ongeldig ? de notulen zijn niet voorgelezen op de AV

3 op het getekend contract staat geen naam vermeld bij de handtekeningen, noch van de voorzitter of syndicus. enkel "afgevaardigde VME en syndicus voor firma.....
4 Wij als eigenaars hebben nog altijd geen kopie van het contract van jan 2020
5 sommige hier beweren dat de voorzitter/mede-eigenaar zelf in het gebouw moet wonen,waar is dit terug te vinden ?
6.ik heb nog tijd tot mei 2020 om dit alles aan te vechten bij vrederechter

[father b]

Nogmaals bedankt voor de vele reacties .Toch nog enkele punten die onduidelijk zijn.
1;de AV heeft beslist dat de voorzitter het contract tussen VME/syndicus zou tekenen.Syndicus heeft toegevoegd " de AV verleent met unanimiteit aan de voorzitter om het contract te tekenen.
Dit is nooit besproken geweest en zeker niet gestemd, anders had ik zeker tegengestemd.
2; de voorzitter was iemand met volmacht (mail van syndicus bevestigd dat) en mocht dus geen voorzitter zijn. Wat heeft voorrang, AV ongeldig of contract ongeldig ? de notulen zijn niet voorgelezen op de AV

3 op het getekend contract staat geen naam vermeld bij de handtekeningen, noch van de voorzitter of syndicus. enkel "afgevaardigde VME en syndicus voor firma.....
4 Wij als eigenaars hebben nog altijd geen kopie van het contract van jan 2020
5 sommige hier beweren dat de voorzitter/mede-eigenaar zelf in het gebouw moet wonen,waar is dit terug te vinden ?

Dit wordt nergens beweerd. De voorzitter moet enkel eigenaar of officiële afgevaardigde voor een appartement ( dus geen vochthouder ) zijn.
Moet niet noodzakelijk de VME te bewonen.

6.ik heb nog tijd tot mei 2020 om dit alles aan te vechten bij vrederechter

Ik verwijs naar #24 en #25

De antwoorden zijn duidelijk gegeven. Diverse forumleden hebben juiste reacties geplaatst.

In jullie geval is er slechts 1 mogelijkheid en dat is de AV, notulen en beslissingen aanvechten bij de vrederechter binnen de 4 maanden.

[adsummam]

Onze versie:

De aanduiding van mandaathouder(s) moet, nominatief, in de bijeenroeping als agendapunt voorkomen (ook # 27).
Opmerking:
in de bijeenroeping moet voorkomen waar u het (de) syndycuscontract(en) kan raadplegen in de periode tussen bijeenroeping en AV
nominatief want u geeft uw vertrouwen niet aan om het even wie

Voorzitter: de wet bepaalt “mede-eigenaar” zonder nuancering.
Een volmachthouder AV komt dan ook NIET in aanmerking.

Voorgelezen: # 8
Voor u een handtekening plaatst leest u zelf de tekst

Een syndicuskantoor kan een personeelslid in loondienst van het kantoor afvaardigen

Geen overeenkomst = geen syndicus
Maak een afspraak met de zogezegde syndicus om het contract te zien of stuur een aangetekende brief waarin u een kopie vraagt

Bij een syndicus mede-eigenaar wordt de eis bewoning NIET gesteld. (Hij kan zijn kavel b.v. verhuren).

“Voorzitter mede-eigenaar” is een misleidende formulering om u “zand in het oog te strooien”.


Geen uitstel: de termijn van 4 maanden na de vergadering is kort zoals u zal ondervinden.

Maak zeer duidelijke afspraken met uw advocaat.