“Art.577-11.§ 1. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel, is de
optredende notaris gehouden, bij ter post aangetekende brief, aan de syndicus van de vereniging van medeëigenaars een staat te vragen van :1° de kosten van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht
heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt...”(Burgerlijk Wetboek).
‘de kosten...waartoe de algemene vergadering...heeft besloten’ vereist niet dat de
verbintenissen daartoe reeds zijn aangegaan.
Onderzoek of uw optredende notaris voornoemde staat gevraagd heeft en zo ja of de geleverde staat de betwiste diensten vermeldde.
Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in
http://just.fgov.be/ . Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.
Het wettelijk opvragen van de info door de notaris neemt niet weg dat er zich veel discussies/problemen blijven voordoen. Deze stellen zich vooral in het feit dat de info maar pas door de notaris wordt opgevraagd wanneer de verkoopscompromis al lang getekend is. Aangezien heel veel mensen goedgelovig zijn en weinig of niets van appartementsmede-eigendom afweten, gaan zij verder op de verkeerde/onvolledige informatie die ze van de verkopers en/of vastgoedmakelaars krijgen. Dit maakt dat ze later dikwijls gebonden worden tot het betalen van niet voorziene kosten. Dit leidt soms tot financiële rampen voor de nieuwe eigenaars.
Daarenboven laten helaas veel te veel syndici na om op de brief van de notaris te antwoorden (met alle respect maar dit gebeurt vooral bij kleinere professionele syndicikantoren maar nog meer bij eigenaars/syndici).
En of dat nog niet genoeg is, laten ook veel te veel notarissen wel eens na om (tijdig) de informatie bij de syndicus op te vragen. Zo heb ik kennis van zeer veel dossiers waarbij de notaris de dag voor of de dag zelf van het verlijden van de akte per fax aan de syndicus de info opvroeg. Wanneer deze niet antwoordde dan vermeldde de notaris conform de bepalingen in het burgerlijk wetboek dat hij de info aan de syndicus had opgevraagd doch dat deze had nagelaten deze door te geven.
Hier geef ik de raad aan syndici om er toch steeds voor te zorgen dat ze via een ter post aangetekende brief antwoorden. Een syndicus heeft wettelijk immers 15 dagen tijd om op de brief van de notaris te antwoorden. Kijk ook zeer goed de datum die op het document van de notaris staat na. Ook hier al meegemaakt dat de notaris de dag van de akte een fax stuurde waarbij het document dan een datum droeg die 14 dagen in het verleden lag!
O.a. wat dit item betreft dient de wet te worden gewijzigd/aangepast. Deze voorziet thans immers geen enkele sanctie wanneer de syndicus niet (tijdig) antwoordt. Bij schade zou men hem aansprakelijk kunnen stellen doch er is mij tot op heden geen concreet vonnis/arrest bekend.
Een notaris die verzaakt aan zijn plicht kan evenzeer aansprakelijk worden gesteld doch ook hier heb ik nog maar zeer weinig geweten dat een notaris wordt gedagvaard of dat een klacht bij hun hoogste orgaan wordt gedeponeerd.
Een gouden raad voor kandidaat kopers binnen een regime van gedwongen appartementsmede-eigendom: Informeer u VOORALEER u een compromis tekent of laat op z'n minst niet na om er een OPSCHORTENDE VOORWAARDE in op te nemen. De wet voorziet overigens dat elke belanghebbende het recht heeft om kosteloos de beslissingen, reglement van orde bij de syndicus in te kijken. Voorkomen is beter dan genezen.