In rechte optreden van syndicus

[vastgoed]

Mijn vraag is de volgende:

De syndicus vertegenwoordigt de VME indien deze laatste een procedure wenst op te starten.

Daarvoor heeft de syndicus een volmacht nodig van de Algemene vergadering.

Dient deze volmacht uitdrukkelijk en schriftelijk te gebeuren of kan dit ook impliciet, bijvoorbeeld doordat uit het verslag van de Algemene vergadering blijkt dat de VME een procedure wenst op te starten.

Met andere woorden: volstaat het feit dat de A.V. in zijn verslag vermeldt dat het heeft beslist een procedure op te starten of dient uitdrukkelijk te worden vermeld dat de A.V. volmacht geeft aan de syndicus om de VME in een procedure te vertegenwoordigen?

[marc mortier]

In "Appartementsmede-eigendom" van Leo Goovaerts e.a. ( Auxis Brussel 2005) kan men lezen op p. 183 :
De syndicus vertegenwoordigt de VME, maar dat wil niet zeggen dat alle handelingen van de syndicus de VME verbinden.
De syndicus zal dus een uittreksel van een beslissing van de AV aan de rechtbank moeten voorleggen, indien de vordering een aangelegenheid betreft die niet tot zijn wettelijke bevoegdheid behoort.....
Het is echter niet nodig het bewijs van een bijzondere toelating tot het instellen van een vordering te leveren indien de vordering een "bewarende maatregel" is ( bijvoorbeeld een dagvaarding in kort geding of een ....

[Pedro]

Mijn vraag is de volgende:

De syndicus vertegenwoordigt de VME indien deze laatste een procedure wenst op te starten.

Daarvoor heeft de syndicus een volmacht nodig van de Algemene vergadering.

Dient deze volmacht uitdrukkelijk en schriftelijk te gebeuren of kan dit ook impliciet, bijvoorbeeld doordat uit het verslag van de Algemene vergadering blijkt dat de VME een procedure wenst op te starten.

Met andere woorden: volstaat het feit dat de A.V. in zijn verslag vermeldt dat het heeft beslist een procedure op te starten of dient uitdrukkelijk te worden vermeld dat de A.V. volmacht geeft aan de syndicus om de VME in een procedure te vertegenwoordigen?

De syndicus is de organieke vertegenwoordiger van de VME. Hij treedt m.a.w. in naam en voor rekening van de VME op. Wanneer de AV beslist om in rechte te treden, dan geeft zij mits stipulering in de notulen haar organieke vertegenwoordiger hiertoe bijzonder mandaat.

De syndicus is wettelijk verplicht om de beslissingen van de vergadering uit te voeren. Niettegenstaande het nooit echt kwaad kan om uitdrukkelijk te vermelden dat de AV aan de syndicus bijzonder mandaat geeft, is dit in se niet nodig.

[Luc]

Akkoord meet Pedro: een expliciet mandaat van de syndicus is niet nodig.


Maar ... de beslissing van de AV om een procedure op te starten moet wel voldoende expliciet zijn, voor wat betreft het geschil zelf, de betrokken partijen, vergoeden van de geleden schade, ... .

De syndicus dient, zo hij wil handelen als een goede huisvader, aan te geven hoeveel de procedure kan kosten aan de VME in geval men verliest, maar ook in het geval men wint.


En als het noodzakelijk is om een mede-eigenaar nominatief te noemen, dient deze minstens één week voor de verzending van de uitnodiging op voorhand op de hoogte gebracht worden van het betrokken punt, en de informatie die zal meegedeeld worden aan de leden van de AV.

46.
Mocht de algemene vergadering van de mede-eigenaars kennis moeten nemen van persoonsgegevens over een van haar leden buiten de goedkeuring om van de rekeningen (bijv. wanneer de syndicus een verzoek tot rechtsvervolging tegen een van de mede-eigenaars aan de algemene vergadering voorlegt), beveelt de Commissie aan dat de syndicus vooraleer hij de vergadering bijeenroept de betrokken persoon daarvan persoonlijk en schriftelijk op de hoogte brengt van het hem betreffende agendapunt.

Bron: Advies Nr. 22 Privacy Commissie, punt 46:
http://www.privacycommission.be/nl/docs ... 2_2008.pdf

[vastgoed]

Samengevat volstaat het dan dat de A.V. in zijn verslag opneemt dat er beslist werd om een procedure op te starten, zonder dat hierbij expliciet wordt vermeld dat er een bijzondere volmacht wordt gegeven aan de syndicus?

In casu gaat het om schade door aannemingswerken, waarbij de VME en privatieven een vordering stellen tegen de respectievelijke aannemers.
In het verslag van de A.V. staat dat er beslist werd een procedure op te starten.

Na het verslag van de vergadering werd dagvaarding uitgebracht.

Ik mag dan aannemen dat deze bewoordingen volstaan?

Ik heb nog geen rechtsleer of rechtspraak hieromtrent gevonden.
[/i]

[Pedro]

Samengevat volstaat het dan dat de A.V. in zijn verslag opneemt dat er beslist werd om een procedure op te starten, zonder dat hierbij expliciet wordt vermeld dat er een bijzondere volmacht wordt gegeven aan de syndicus? Idd omdat het in se toch de syndicus is die wettelijk gezien de beslissingen van de AV dient uit te voeren, al dan niet zelfstandig dan wel mits raadpleging/tussenkomst van een derde zoals bvb. een advocaat,... Het is wel aan te raden dat in het verslag duidelijk afgelijnd staat omschreven tot waar het mandaat reikt.

In casu gaat het om schade door aannemingswerken, waarbij de VME en privatieven een vordering stellen tegen de respectievelijke aannemers.
In het verslag van de A.V. staat dat er beslist werd een procedure op te starten. Kan u voormelde iets gedetailleerder beschrijven? Welke schade is er ontstaan? Betreft het enkel schade aan de gemeenschappelijke of ook aan privatieve delen? Is het de bedoeling dat de syndicus gelijktijdig voor de privatieve als voor de gemeenschappelijke delen vordert of laat vorderen? Let, de AV/VME kan wel geen beslissing nemen aangaande de privatieve delen noch kan de syndicus de individuele eigenaars in rechte vertegenwoordigen in deze hoedanigheid. Hij kan eigenaars wel vertegenwoordigen wanneer deze binnen een vordering hetzelfde belang hebben als de gemeenschap doch hij dient hiervoor dan wel van elke eigenaar die in persoonlijke naam in de procedure wil tussenkomen, een afzonderlijk mandaat te krijgen. Hij treedt hier dan immers op als lasthebber van de individuele eigenaars en niet in naam en voor rekening van de VME. Ik weet niet wat de vordering juist inhoudt doch houd er ook rekening mee dat de VME GEEN EIGENAAR is van de gemeenschappelijke delen maar enkel en alleen bevoegd is om ze te beheren.
Na het verslag van de vergadering werd dagvaarding uitgebracht.



Ik mag dan aannemen dat deze bewoordingen volstaan?

Ik heb nog geen rechtsleer of rechtspraak hieromtrent gevonden.
[/i]

[/i]

[marc mortier]

Graag had ik in de discussie een bijkomende vraag aan de orde gebracht :
Er wordt door een mede-eigenaar een procedure ingesteld ( tegen de VME zoals de wet het voorziet ) bij de Vrederechter. De syndicus treedt als "orgaan" van de VME op.
Hij oordeelt zonder de VME te raadplegen een advokaat aan te spreken ter verdediging van de belangen van de verweerder (VME) alhoewel hij = de syndicus is, die wordt aangesproken voor "fouten in het beheer, ter gelegenheid van de AV ". In feite is de syndicus het best geplaatst om zichzelf, als orgaan te verdedigen.
De VME is helemaal niet gediend met de bijkomende kosten die worden gemaakt voor het ereloon van de advokaat. Hen wordt echter voorgehouden dat de syndicus het recht heeft deze tussenkomst van een advokaat te beslissen zonder "toelating" van de VME.
Is dit inderdaad zo en zo ja, kan men deze toelating voorzien bij de volgende wetsaanpassing. Het zou de VME een heleboel geld besparen en misschien bepaalde syndici, die de VME gebruiken als menselijk schild, om wat voorzichtiger te zijn.

[Pedro]

Graag had ik in de discussie een bijkomende vraag aan de orde gebracht :
Er wordt door een mede-eigenaar een procedure ingesteld ( tegen de VME zoals de wet het voorziet ) bij de Vrederechter. De syndicus treedt als "orgaan" van de VME op.
Hij oordeelt zonder de VME te raadplegen een advokaat aan te spreken ter verdediging van de belangen van de verweerder (VME) alhoewel hij = de syndicus is, die wordt aangesproken voor "fouten in het beheer, ter gelegenheid van de AV ". In feite is de syndicus het best geplaatst om zichzelf, als orgaan te verdedigen.
De VME is helemaal niet gediend met de bijkomende kosten die worden gemaakt voor het ereloon van de advokaat. Hen wordt echter voorgehouden dat de syndicus het recht heeft deze tussenkomst van een advokaat te beslissen zonder "toelating" van de VME.
Is dit inderdaad zo en zo ja, kan men deze toelating voorzien bij de volgende wetsaanpassing. Het zou de VME een heleboel geld besparen en misschien bepaalde syndici, die de VME gebruiken als menselijk schild, om wat voorzichtiger te zijn.

Beste Marc, begrijp ik het goed dat de vordering erin bestaat het wanbeheer van de syndicus in persoonlijke naam aan te kaarten?
M.a.w. is het zo dat een mede-eigenaar tegen de VME een vordering heeft ingesteld aangaande het wanbeheer van de syndicus?

Kan je iets specifieker zijn?

Thx.

[marc mortier]

Inderdaad, Pedro, iets duidelijker om meer klaarheid te scheppen.
Het betreft een syndicus die de AV voorzit (zelfs tegen de regels van de basisakte in), de vergadering niet verlaat wanneer men de hernieuwing van zijn mandaat bespreekt, die na zijn heraanstelling een prijsverhoging van zijn "ereloon" met 10 % aankondigt, enz.
Dus alle "tekortkomingen" die de mede-eigenaars eigenlijk niet kunnen verhelpen. Zij vinden het dan ook niet rechtvaardig te moeten betalen voor de advokaat die de syndicus inhuurt om in feite "zijn optreden" als orgaan van de VME te verdedigen. Achteraf hebben enkele mede-eigenaars afstand genomen en op de volgende AV verklaard dat zij niet bereid waren bij te dragen in de gerechtskosten ( wat zij m.i. niet kunnen )

[Pedro]

Inderdaad, Pedro, iets duidelijker om meer klaarheid te scheppen.
Het betreft een syndicus die de AV voorzit (zelfs tegen de regels van de basisakte in), de vergadering niet verlaat wanneer men de hernieuwing van zijn mandaat bespreekt, die na zijn heraanstelling een prijsverhoging van zijn "ereloon" met 10 % aankondigt, enz.
Dus alle "tekortkomingen" die de mede-eigenaars eigenlijk niet kunnen verhelpen. Zij vinden het dan ook niet rechtvaardig te moeten betalen voor de advokaat die de syndicus inhuurt om in feite "zijn optreden" als orgaan van de VME te verdedigen. Achteraf hebben enkele mede-eigenaars afstand genomen en op de volgende AV verklaard dat zij niet bereid waren bij te dragen in de gerechtskosten ( wat zij m.i. niet kunnen )

Als ik mee ben, neemt de AV een beslissing in die zin dat de syndicus wordt herkozen waarna hij (zonder beslissing van de AV?) verkondigt dat z'n ereloon met 10% wordt opgetrokken.

Na de vergadering dagvaardt één van de eigenaars de VME teneinde te bekomen dat één of meerdere beslissingen (waarschijnlijk de herverkiezing en/of de verhoging van het ereloon?) wordt vernietigd of gewijzigd.

Wanneer de VME hier evenwel mee akkoord gegaan is, en deze eigenaar is de enige die de beslissing in rechte aanvecht, dan vrees ik dat deze weinig of geen kans zal maken.

Waarom werd er door de andere eigenaars die hiermee niet akkoord gingen dan niet tijdens de vergadering opgekomen tegen de syndicus?
Waarom vechten niet meerdere eigenaars deze beslissing aan?

Als je me eventueel kopie van de notulen van deze vergadering doormailt (privé mailadres) en daar nog enige commentaar bijvoegt (naar vorm zoals hierboven), dan wil ik je wel even beknopt m'n standpunt meegeven.

Ik doe dit niet via het forum aangezien een belanghebbende partij binnen jullie VME, met name jullie syndicus, in deze meeleest.

Gr.

[vastgoed]

Om te antwoorden op uw vraag in voorgaande casus:

De privatieven eisen schadevergoeding voor de schade aan de private delen en de VME voor de schade aan de gemene delen.

Hiertoe zijn zowel alle privatieven die schade leden als de VME eisende partij tegen de aannemers.

Het ging mij enkel en alleen om de bewoordingen waarin het mandaat om in rechte op te treden aan de syndicus dient te worden gegeven(uitdrukkelijk of impliciet) aangezien ik hier geen rechtsleer of rechtspraak van kon vinden.


Met dank voor de spoedige reactie.