servitude - stemrecht

[u2]

beste,

we hebben een gebouw A en een gebouw B
Het gebouw A verleent recht van doorgang aan gebouw B in zijn garagecomplex zodat de eigenaars van B hun garage kunnen bereiken.

Het gebouw betaald volgens een in de basisakte vermeld aantal aandelen mee in de kosten van het garagecomplex van gebouw A
- moet de VM gebouw B uitgenodigd worden op de AV van gebouw A als er punten beslist worden over het garagecomplex gebouw A ?
- of moeten zijn zowiezo meebetalen in al de beslissingen die gebouw A neemt ZONDER DAT ZIJN AANWEZIG HOEVEN TE ZIJN.
- indien gebouw B uitgenodigd moet worden : heeft zij stemmingsrecht ?

[Pedro]

beste,

we hebben een gebouw A en een gebouw B
Het gebouw A verleent recht van doorgang aan gebouw B in zijn garagecomplex zodat de eigenaars van B hun garage kunnen bereiken.

Het gebouw betaald volgens een in de basisakte vermeld aantal aandelen mee in de kosten van het garagecomplex van gebouw A
- moet de VM gebouw B uitgenodigd worden op de AV van gebouw A als er punten beslist worden over het garagecomplex gebouw A ?
- of moeten zijn zowiezo meebetalen in al de beslissingen die gebouw A neemt ZONDER DAT ZIJN AANWEZIG HOEVEN TE ZIJN.
- indien gebouw B uitgenodigd moet worden : heeft zij stemmingsrecht ?

Een en ander zal afhangen van hetgeen juist in de statuten is beschreven/voorzien. Het kan zijn dat er in de basisakte navolgende opsomming staat: aandelen in gebouw a (bvb. 1000/1000sten), de aandelen in gebouw b (1000/1000), aandelen in het ganse garagecomplex (bvb.ook 1000/1000). Onder voorbehoud van volledige info/stipulering binnen de statuten, gaat het hier dan om een groep van gebouwen evenwel met één overkoepelende VME (één rechtspersoon) waarvan alle eigenaars van de 3 complexen deel uitmaken.
Binnen deze groep van gebouwen dient er dan in principe 1 jaarlijkse algemene vergadering te worden georganiseerd waarop ALLE eigenaars worden uitgenodigd. Aangezien er in de statuten zgn. particuliere onverdeeldheden werden opgenomen (o.a. dat gebouw A en B niet dient tussen te komen in de kosten van het garagecomplex) is het uiteraard niet meer dan logisch dat voor deze onverdeeldheden enkel en alleen deze eigenaars die lid van dat betreffende complexen zijn, beslissen over dagordepunten die het betreffende complex aanbelangen. Wordt er over zaken beslist die gans de VME aangaat (bvb. gemeenschappelijke verzekeringspolis op naam van de VME voor gebouw a, b en de garages), dan stemt/beslist iedereen mee over dat betreffende punt.

In dat geval dienen de eigenaars van het garagecomplex gebouw b mee worden betrokken in beslissingen aangaande punten die de eigenaars van het garagecomplex a zouden aanbrengen en vice versa.

Blijkt het geen groep van gebouwen maar bestaat gebouw a uit 1 VME en gebouw b uit één VME, elk met een garagecomplex, dan betreft het hier een gebruiksrecht waarvoor de eigenaars van gebouw b aan a dienen te betalen. In dat geval is de doorgang eigendom van gebouw a en beslist zij autonoom over de punten betreffende haar eigendom. Gebouw b betaalt wel pro rata het voorziene aantal aandelen mee in de kosten conform de bepaling in de statuten.

[Luc]

Als men het arrest van Het Hof van Cassatie van 2004 (en de commentaar in het jaarverslag) over deze problematiek aandachtig leest kan er slechts één enkele VME bestaan.

Momenteel ben ik, als mede-eigenaar, voor de Raad van State in het kader van een VME van een complex van twee blokken met elk 3 gebouwen, waarbij de syndicus beweert dat er twee VME zijn in het kader van een milieuvergunning. Er is slechts één basisakte en één kadastraal perceel.

In het tweede complex van dezelfde verkaveling bestaan VIER VME voor één blok van vijf gebouwen plus één VME voor de ondergrondse parking. Er is slechtste één basisakte en één kadastraal perceel. Hier is ook een mede-eigenaar in proces tegen de VME van de parking, omdat daar één persoon (de syndicus) alle ME vertegenwoordigd. Hij eist de vaststelling dat er slechts één VME bestaat.

Het beperken van de deelname aan een stemming over werken die hen niet rechtstreeks aanbelangen is gevaarlijk.

Werken aan uitsluitend de voorgevel van één van de gebouwen belangt bijvoorbeeld mij wel aan, omdat bepaalde werken bijvoorbeeld het esthetische aspect van het geheel in het gedrang kunenen brengen.

Werken die tegengehouden worden omwille van een zogezegd "gebrek aan belangstelling" van een niet-betrokkene meerderheid kunnen vlot opgelegd worden via de vaststelling van "misbruik van meerderheid". Wel dient de aanvrager aan te tonen dat de werken noodzakelijk zijn voor het behoud van de mede-eigendom. En daar wringt het schoentje meestal.