Inkijken boekhouding mede-eigenaars

[Buzzybeeke]

Ik ben als mede-eigenaar syndicus van een gebouw. Het gaat om studio's die verhuurd worden. Ik woon er zelf niet, noch enige andere eigenaar. De boekhouding van vorig boekjaar is afgerond: de rekencommissaris heeft de boekhouding nagekeken, deze werd besproken op de AV, en ook goedgekeurd door de mede-eigenaars.
Er is 1 eigenaar, niet aanwezig op de AV, die de boekhouding wil inkijken.

Ben ik als syndicus verplicht dit toe te staan na afsluit?

Ik heb niets te verbergen, alles is correct gebeurd. Maar, dat betekent wel dat ik met de boekhouding naar een locatie moet, en hier deze tijd moet zitten afwachten tot deze eigenaar klaar is. Boekhouding laten afhalen en zonder toezicht inkijken is geen optie.

De boekhouding was overigens beschikbaar voor inzage op de AV.

(als elke eigenaar deze individueel wil inkijken, wordt dit een fulltime job....)

[Thomas Morus]

Elke mede-eigenaar heeft recht op inzage van alle documenten die niet privatief zijn. Ja dus.

[adsummam]

Boekhouding laten afhalen en zonder toezicht inkijken is geen optie.

Volkomen terechte opmerking.

Echter:

B.W. Art. 577-8 § 4 11 °

Gewoonlijk wordt er gepreciseerd dat de inzage ten kantore van de syndicus gebeurt na voorafgaande afspraak.


Wat is in uw RIO opgenomen?

Voert u dubbel boekhouden? Hoeveel bladzijden beslaat dit?
Is het mogelijk hiervan een geanonimiseerde versie op te maken die u per e-mail kan overmaken?
Wij bedoelen dan het centrale gedeelte zonder de verantwoordingsstukken: facturen, bankuittreksels, e.a.,…

Verder:
https://www.jalo.be/boekhouding-van-de-vme/
Daarin:

Mogelijks zijn hieraan wel extra kosten verbonden indien de syndicus begeleiding tijdens de inzage dient te voorzien.

https://www.vereniginginfo.be/nuttige-i ... ouding/67/
De regels qua boekhouding spiegelen zich grotendeels aan deze van de wetgeving vzw.


Zonder bronvermelding, helaas:

Wij menen ons te herinneren dat de inzage, zonder verdere gevolgen, geweigerd werd voor een afgesloten jaarrekening, gecontroleerd door de CvR, goedgekeurd door de AV en waarvoor de syndicus kwijting kreeg.

Uitstel: mocht u deze positie innemen dan hebt u waarschijnlijk volgende jaren een vraag tot inzage, voor de AV, aan uw been.

[Thomas Morus]

Binnen de termijn van vier maanden na opstellen notulen zal het moeilijk zijn dat te weigeren. Vrederechter gaat weigering nooit bekrachtigen binnen die termijn.

[Franciscus]

En hopelijk bent u als syndicus en de CvR verzekerd door de AV van de VME inzake aansprakelijkheid.

[adsummam]

De syndicus moet jaarlijks het bewijs voorleggen van zijn verzekering BA syndicus.
Voor de syndicus mede-eigenaar “om niet” geldt:

B.A. Art. 577-8 § 4 11 °

dat de kosten ervan gedragen worden door de VME.


Voor de ONBEZOLDIGDE leden van de RvME en commissaris van de rekeningen geldt:

viewtopic.php?t=58123 # 9

“De individuele aansprakelijkheid van de onbezoldigde leden van die RvME is gedekt door hun familiale verzekering (=12 JANUARI 1984. - Koninklijk besluit tot vaststelling van de minimumgarantievoorwaarden van de verzekeringsovereenkomsten tot dekking van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid buiten overeenkomst met betrekking tot het privé-leven).”

[adsummam]

Al te dikwijls wordt de termijn van 4 maanden, vooral door syndici, misbruikt uit zucht naar passiviteit.

Ons inziens is in de hoger beschreven casus het boekjaar definitief vastgelegd na de kwijting door de AV aan de syndicus, ingeschreven in de notulen.

De recalcitrante mede-eigenaar (en zijn advocaat) staat nu voor de moeilijkheid vermoedens versta bewijzen van onregelmatigheden, bedrog aan te brengen bij de rechter betreffende een boekhouding waartoe ze geen toegang hebben.

Vicieuse cirkel.

[adsummam]

De boekhouding was overigens beschikbaar voor inzage op de AV.

Mooi initiatief. Laat vermoeden dat ze niet al te uitgebreid is.

U zou in het RIO kunnen opnemen dat ze twee uur voor het begin van de vergadering steeds ter beschikking is.

Wel kan niemand verplicht worden aan een AV deel te nemen.

[adsummam]

De wetgever heeft geen concrete aanwijzingen gegeven betreffende de wijze van inzage.

Als wij het goed begrepen hebben, heeft de VME geen lokaal ter beschikking op haar zetel.
U kan moeilijk opgelegd worden de inzage te laten gebeuren in uw privéwoning. Wij vermoeden dat dit geen probleem stelt ten opzichte van de CvR.


U zou in het RIO kunnen opnemen dat de inzage, na voorafgaande afspraak, gebeurt in een door u gekozen en gehuurd lokaal tegen uurtarief (marktconform!). Vraag voorafbetaling.

[Thomas Morus]

Binnen de vier maanden kan elke mede-eigenaar -desnoods via vrederechter- nog steeds inzage eisen van de boekhouding, ook al werd die door de AV goedgekeurd.
Enkele jaren geleden werd er in die zin gevonnist door de vrederechter in Veurne.

[adsummam]

Bronvermelding?

[Thomas Morus]

Hieronder de volledige tekst van de bevestiging in beroep van het eerdere vonnis van de vrederechter:


"VONNIS 2017/1873 RECHTBANK VAN EERSTE AANLEG VEURNE


Geïntimeerde heeft inzage gevraagd van alle niet-privatieve documenten betreffende de medeeigendom.

(stuk 25 geïntimeerde) Dit is conform artikel 577-6 §4, 11• B.W.

louter ten exemplatieve titel beperkt de wet het inzagerecht niet tot enkel de stukken die nuttig zijn met het oog op een komende algemene vergadering of tot stukken van maximaal één jaar oud, zodat geïntimeerde niet strijdig met de wet handelde door alle verslagen van de voorgaande jaren te vragen.

Geïntimeerde vroeg inzage van de boekhouding. Ook dit is een niet-privatief stuk, welke trouwens aan de algemene vergadering moet voorgelegd worden ter goedkeuring van de mede-eigenaars (zie onder meer artikel 7 van de syndicusovereenkomst, stuk 2 appellante), zodat zij uiteraard desbetreffend inzagerecht hebben eer zij in eer en geweten kwijting kunnen verlenen aan de syndicus.

De eerste rechter heeft terecht geoordeeld dat appellante ten onrechte het inzagerecht afhankelijk maakte van betaling van vergoeding.

Geïntimeerde beschikte over een wettelijk recht tot inzage, waarin de syndicus moet voorzien zonder dat de wet een recht van vergoeding voorziet voor de syndicus.

Dienvolgens heeft de eerste rechter terecht de tegenvordering vanwege appellante om geïntimeerde te veroordelen tot schadevergoeding wegens rechtsmisbruik afgewezen.

Een wettelijk of conventioneel recht mag van haar essentieel doel niet worden afgewend door het nastreven van kwaadwillige doeleinden, waarbij wordt uitgegaan van de wil om te schaden.

Er is dienvolgens sprake van rechtsmisbruik bij het uitoefenen van een vorderingsrecht als voldaan is aan een van de volgende voorwaarden:

1 oogmerk om te schaden
2 afwezigheid van enig belang of redelijk belang
3 tussen verschillende wijzen om zijn recht uit te oefenen met hetzelfde nut, die wijze te kiezen welke voor de andere het meest schadelijk is
4 onevenwichtscriterium: recht zo uitoefenen dat enorme schade die eruit volgt niet in verhouding staat tot het geringe voordeel dat men eruit haalt
5 finaliteitscriterium: afwijking van de maatschappelijke en economische bestemming van het recht.

Appellante faalt in haar bewijslast dat geïntimeerde met het uitoefenen van haar inzagerecht enkel gepoogd heeft om appellante te schaden, zonder dat zij enig belang had om deze stukken te kunnen inzien en dat zij enige andere mogelijkheid had om haar recht uit te oefenen zonder appellante erom te moeten vragen."

[adsummam]

“…eer zij in eer en geweten kwijting kunnen verlenen aan de syndicus.”

Schijnt er toch op te wijzen dat kwijting finaliteit impliceert.

Toch bedankt.

[Thomas Morus]

“…eer zij in eer en geweten kwijting kunnen verlenen aan de syndicus.”

Schijnt er toch op te wijzen dat kwijting finaliteit impliceert.

Toch bedankt.

Neen. Helemaal niet.U hebt het totaal niet begrepen.
Zelfs de boekhoudingsstukken van voorgaande jaren dienden te worden getoond!!!
De procedure in eerste aanleg (vrederechter) vond ook maar eerst plaats na kwijting (na de AV). Inzage geven is verplicht, ook na kwijting.

Dus antwoord aan TS die vroeg: "Ben ik als syndicus verplicht dit toe te staan na afsluit? " is volmondig JA!!!!

NB: Waarom worden antwoorden met het bewijs erbij (vonnis) in twijfel getrokken?

[adsummam]

Appartementsrecht II
Nicolas Carette ebn Vicent Sagaerts (eds.)
ISBN 978-94-000-0668-3
p.99
”….., legt de vrederechter daartoe een strikt tijdskader op. De vrederechter stelt tegelijk grenzen aan de draagwijdte van de inzage. De betrokken mede-eigenaar had gevraagd om tevens de rekeningen van de drie voorgaande jaren te kunnen inzien. Deze rekeningen waren evenwel reeds goedgekeurd door de algemene vergadering zonder dat tegen deze beslissingen een verhaal door een van de mede-eigenaars ingesteld werd. Voor deze gegevens kon dan ook de uitoefening van het inzagerecht niet meer worden toegestaan.”