Met een heleboel eigenaars worstelen met volgend probleem.
We bezitten allemaal een appartement dat dateert van 1960. Vele en grote renovatiekosten dringen zich sinds enkele jaren op. Sinds een aantal jaren wordt er ieder jaar systematisch iets gerenoveerd (leidingen, dak, terrassen, CV, enz...). Steeds wordt er op zeer korte termijn (lees: 2 à 4 maanden) 2X een vooschot opgevraagd dat schommelt tussen de 300 euro en 1500 euro. Tel daar dan bij dan we iedere maand nog gewoon algemene onkosten moeten betalen. In totaal loopt de som voor sommigen onder ons dan op tot 2500euro op een termijn van vier maanden dat we moeten betalen aan de syndicus.
Wij hebben reeds gevraagd aan de syndicus om ons meer tijd te geven om de voorschotten te betalen (bv. 6 maanden), zodat iedere eigenaar iedere maand een beetje geld aan de kant kan leggen. De syndicus beweert dat dat niet mogelijk is, aangezien op de Algemene vergadering 1/2 vd eigenaars akkoord was.
En wat met de overige helft die omwille van gegronde redenen niet aanwezig konden zijn op die AV?
Indien we de voorschotten niet tijdig kunnen betalen, moeten we hiervoor een boete betalen, een lening aangaan of ons appartement maar verkopen.
Mijn vraag is nu of het wettelijk toegelaten is zulke bedragen als voorschot te vragen op een termijn van maar 2 maanden; en dan een boete te innen indien men niet kan voldoen aan deze eis?
Dank bij voorbaat.
Beste,
Het zal duidelijk zijn dat zowel het bedrag als de frequentie en periode van extra opvragingen of spaaraandelen in een reservefonds steeds door het hoogste orgaan binnen de VME dient te worden beslist, namelijk door de algemene vergadering. Op basis van uw info blijkt dit hier het geval te zijn. Wanneer een beslissing niet binnen de door de wet voorziene termijn bij de vrederechter wordt geprotesteerd (en ook wordt vernietigd) dan wordt ze voor alle eigenaars definitief, ook voor deze die tegen stemden zich onthielden of afwezig waren. Nu hier heb ik wel een bedenking bij: als u zegt dat zeker de helft van de eigenaars afwezig was (en er werd door deze geen volmacht aan een derde gegeven), hoe kon de vergadering dan rechtsgeldig doorgaan? Conform de wet kan een vergadering (tenzij het een tweede vergadering betreft) maar doorgaan wanneer aan de pluraliteitsvoorwaarde werd voldaan, namelijk: meer dan de helft van de eigenaars aanwezig of gevolmachtigd en minstens de helft van de aandelen aanwezig. verder gaande op vorige. De syndicus is verplicht om de beslissingen van de AV uit te voeren. Kijk wel goed in de notulen na dat alle modaliteiten werden vermeld (bedrag, periode van opvragen,...) en dat de syndicus de beslissing van de vergadering uitvoert zoals ze effectief werd beslist.
Gezien de situatie die zich thans stelt, staat niets jullie er tot in de weg om op de dagorde van de volgende vergadering het agendapunt te laten opnemen dat jullie het bedrag, de frequentie,... gewijzigd willen zijn. De syndicus is verplicht het punt op de agenda op te nemen. Dit is perfect mogelijk en ook hier dient de syndicus een rechtsgeldige beslissing uit te voeren. Wanneer de jaarlijkse vergadering nog te ver af is, dan kan, wanneer dit door één of meerdere eigenaars die minstens 20% (tenzij strengere bepalingen in de statuten) van de aandelen bezitten, aan de syndicus worden gevraagd (lees: bevolen) om een bijzondere algemene vergadering met het specifieke dagordepunt samen te roepen. Vraag hem eveneens dat hij in functie van zijn technisch beheer tijdens deze vergadering een overzicht geeft van de noodzakelijke werken die op korte en/of middenlange termijn zullen moeten worden uitgevoerd, waarbij hij reeds tegen de vergadering offertes opvraagt. Zo weten jullie tenminste waar jullie (financieel) nog aan toe zijn. Op basis van "prioriteit" kan dan een planning worden opgemaakt en op basis hiervan kan men sparen of, wanneer er teveel werken in het vooruitzicht liggen die te hoge kosten vertegenwoordigen, kan ook met een lening worden gewerkt. Deze lening wordt dan na beslissing van de AV in naam en voor rekening van de VME afgesloten waarbij alle eigenaars in solidum (elk voor zijn/haar aandeel) gehouden zijn om mee te betalen wanneer er een eigenaar zijn verplichtingen niet zou nakomen. Er bestaan kredietmaatschappijnen die speciaal voor VME's zulke kredieten toestaan en dit aan lage rentevoeten (4% - 4,5% op jaarbasis). De looptijd kan zelf worden gekozen (2,3,5 of zelfs 7 jaar).Om de hoge variabele kosten dusdanig terug te dringen, biedt dit soms een zeer goede oplossing. Het maandbedrag valt dikwijls zeer goed mee. Ook hierover dient de vergadering met de benodigde meerderheid te beslissen. Na het definitief worden van de beslissing dienen ALLE eigenaars in dit systeem mee te gaan.
Open kaart spelen, alle mogelijkheden bekijken en de mogelijke oplossingen aanreiken die kunnen bijdragen tot het aan de eigenaars geven van " financiële ademruimte" behoort tot de taak van een goede syndicus. Doen alsof je neus bloedt en dan daarna juridisch achterstallen gaan invorderen gaat niet echt bevorderdend werken en is sowieso om serieuze problemen vragen. Een syndicus die wordt geconfronteerd met een fenomeen waarbij dient te worden vastgesteld dat de uitvoering van een beslissing voor de helft van de eigenaars niet (meer) mogelijk is, dient logischerwijs in te zien dat hij daarvoor zijn ogen niet kan sluiten en noch minder zijn hoofd in het zand kan steken.