Reglement Mede-eigendom

[ETDH16]

Art.577-7, 1°, d). "Bedrag vanaf hetwelk mededinging verplicht is..." + Vereiste provisies bij opstarten 1° AV.

Beste,

1. Bij de opstart, 1° AV, van een nieuwbouw complex (ca 100 app) is het bedrag bepaald vanaf welk mededinging verplicht is. De syndicus stelde 25.000,00€ voor wat ik zeer hoog vond ook gelet het hier een nieuw gebouw betreft. De syndicus beweerde formeel tot 3x toe dat mededinging boven dat bedrag nu wettelijk een extern studiebureau vereist om een bestek op te maken? Ikzelf kan dit uit de Wet niet afleiden. Ik zie ook niet in waarom de Wetgever de mede-eigenaars op die manier op kosten zou jagen. De AV ging met dit bedrag akkoord om de kosten van een studiebureau uit te sparen. Mocht dit onjuist zijn dan zijn de eigenaars misleid met foute informatie. Een bedrag van 25.000,00€ in een nieuwbouw zal de eerste jaren dus bijna nooit tot mededinging leiden zodat de beheerder vrij de aannemer kan kiezen met alle eventuele risico's tot willekeur en clientalisme van dien. 2. Hoewel de VO van de appartementen in het gebouw nog 3 tot 4 maand op zich kan laten wachten stelt de beheerder dat een maandelijkse provisie verplicht is van bij de opstart, dus de 1° AV? Correct?
Mvg.
ETDH16

[Thomas Morus]

Voor de opdrachten waarvoor de mededinging speelt en bv 3 offertes nodig zijn is het inderdaad zo dat er eerst een lastenboek dient te worden opgesteld. Zonder lastenboek is het onmogelijk om vergelijkbare offertes te krijgen.
Voor het opstellen van die lastenboeken is een professioneel nodig. Vandaar die verwijzing naar studiebureau's en/of archtecten.

[Sirkii]

De beheerder heeft geld nodig om de rekeningen te kunnen betalen. Vandaar de provisie. Op de AV zal inderdaad de uiteindelijke grootte van de provisies goedgekeurd worden. Provisies zijn voorschotten.

[Franciscus]

Mijn ervaring ... in een VME met 113 appartementen werden respectievelijk betonrot op terrassen -terrasvloeren - balustrades en brandtrappen en nu dakisolatie aangepakt. Allemaal met meerdere offertes. RvME wilde (terecht) een onafhankelijke architect. Deze volgde elke week de werken op heeft wel wat gekost maar heeft ook 10.000 den € bespaart en liet meerdere zaken overnieuw doen omdat ze niet volgens plan waren gedaan.

[observer]

RvME heeft niets te " willen " , tenzij zij daarvoor de opdracht gekregen hebben van de AV, met een specifieke meerderheid, nu 2/3e, dan nog is het de AV die beslist.
Een RvME kan geen beslissingen nemen die de AV toekomen.

[father b]

RvME heeft niets te " willen " , tenzij zij daarvoor de opdracht gekregen hebben van de AV, met een specifieke meerderheid, nu 2/3e, dan nog is het de AV die beslist.
Een RvME kan geen beslissingen nemen die de AV toekomen.

Correcte reactie.
In deze materie ben ik wel THUIS.
RVME heeft enkel de wettelijke taak/mandaat om toe te zien dat de syndicus de besluiten van de AV uitvoert.
Kan punten voor een volgende AV aanbrengen, maar beslissen NIET. Niets meer of minder.
Behalve indien zij op de AV hiervoor een mandaat krijgen van de eigenaars zoals U vermeldt.

Is uitsluitend het recht en de plicht van AV. RVME's denken dikwijls dat zij de beslissers zijn.
Eigenaars moeten zelf eens besluiten wat hun rechten zijn.

[ETDH16]

Beste,

Nogal wiedes dat er voor een investering die mede-dinging vereist (hier wél een fors bedrag van 25.000,00€ voor een nieuwbouw) een beschrijvend bestek moet opgemaakt worden. Anders vergelijkt men appelen met citroenen.
Dat dit door professionals moet gebeuren is evident. Maar als er technici zitting hebben in de RvM kan dit evenzeer intern gebeuren voor kleinere investeringen en dan nog quasi gratis.. Een contract met een extern studiebureau is geen wettelijke verplichting toch?
De syndicus heeft dit bedrag van 25.000,00€ er door gekregen omdat de mede-eigenaars gewaarschuwd werd voor studiekosten en erelonen.
Nu heeft de syndicus dus de handen vrij om beneden die 25.000,00€ om het even wie een opdracht te geven zonder mede-dinging. Dat geeft risico's op abnormaal hoge prijzen en clientalisme. Ik weet waarover ik spreek want heb zelf 40 jaar ervaring als architect!

[Thomas Morus]

De meeste VME's hebben die expertise niet in huis. Mogelijk dat die in huis expertise ook niet neutraal is.
Maar ik heb wel begrip voor het probleem aangezien ik er zelf mee te maken heb!

Aangezien 25 000 EUR meestal niet onder lopende uitgaven valt kan men in de AV nog steeds een ad hoc beslissing nemen.

[mava105]

Op iedere AV kan toch een nieuw reglement gestemd worden, en als er een voldoende meerderheid is, kan de syndicus daar niets aan doen. Hij moet uitvoeren wat er in de AV beslist wordt. Jullie kunnen ook nog altijd een andere syndicus nemen als zijn contract versteken is.