Bouwheer betaalt geen gemeenschappelijke kosten aan de VME

[Ann.Van]

Beste
Ik ben eigenaar van een appartement in een gebouw met 8 appartementen. 4 zijn verkocht en de andere 4 zijn nog eigendom van de bouwheer, eigenlijk op naam van zijn bvba.
Sinds mei 2018 is er een syndicus en moeten we betalen voor de gemeenschappelijke kosten. De bouwheer betaalt zijn deel van de gemeenschappelijke kosten niet, dus nu moeten wij betalen voor zijn deel van de 4 appartementen, die nog niet verkocht zijn. Die kosten lopen enorm hoog op. Even een verduidelijking van wat ik op dit moment al betaald heb. 1.112,46 euro achterstal van de bouwheer voor 2018 en nu per maand vanaf januari betalen we per appartement 98,82 euro bovenop onze maandelijkse kosten die we voor het eigen appartement moeten betalen.
Na een eventuele verkoop wordt de achterstal van de bouwheer van de verkoopprijs afgehouden en krijgen we ons geld terug. De achterstallige bedragen die we momenteel betalen worden bij de syndicus op een wachtrekening geboekt.
Waarschijnlijk gaat dit echt nog heel lang duren want de makelaar die de appartementen verkoopt (ondertussen de tweede makelaar al) is ondertussen afgehaakt. Dus de bouwheer moet terug een nieuwe makelaar aanstellen. Er is sinds eind februari geen makelaar meer die de appartementen verkoopt…
Mijn vraag is nu: zijn we verplicht om de achterstallige kosten te betalen aan de syndicus, zijn er andere oplossingen voor bovenstaand probleem? Wat indien de bvba van de bouwheer failliet gaat, zijn we dan onze centen kwijt?
Het is ook nog zo dat één van de mede-eigenaars enkel de maandelijkse extra kosten betaald maar niet de achterstal van 2018 (1.112,46 euro) heeft betaald.
Ik ben zeker niet akkoord met deze gang van zaken.
Alvast bedankt voor uw antwoord.

[Sirkii]

In de basisakte staat normaliter vermeldt welke de vervolgstappen zijn bij niet betaling: aangetekende aanmaningen en vervolgens rechtbank. Mogelijks moet de VME de syndicus hiervoor mandateren omdat de VME ook de rechtplegingskosten moet prefinancieren.

Als medeëigenaren niet betalen kan de syndicus niet anders dan bij de andere eigenaren extra fondsen op te vragen om de rekeningen te kunnen betalen. Medeëigenaars die die extra bijdragen niet betalen moeten door de syndicus op,hun beurt aangemaand worden tot betaling. Het is dus onverstandig om niet te betalen.

Als de bouwheer failliet gaat dient de syndicus een schuldvordering van de openstaande bedragen neer te leggen bij de curator maar je zal inderdaad pas (een deel van je) geld zien als er na uitbetaling van alle preferentiële schuldeisers nog geld overblijft.

Het is dus belangrijk dat je als VME een rechtszaak tegen de bouwheer opstart met bv bezwarend beslag (als dat in die casus gaat - ben niet zeker) om de ontvangst van de gelden te verzekeren.

In gemengde blokken (appartementen en commerciële ruimte of kantoorruimte) zijn faissementen soms een horrorstory voor de appartementseigenaren die na faissement alle kosten mogen ophoesten.

[mava105]

Door wie werd de syndicus aangesteld? Bij nieuwbouw meestal door de bouwheer zelf. Dus die syndicus zal eerder zijn broodheer dienen dat zijn klanten/mede-eigenaars.
Tenzij anders vermeld in de basisakte dient de bouwheer mee te betalen voor alle appartement die nog niet zijn verkocht en dus nog zijn eigendom zijn.
Best op de agenda van de allereerste AV laten zetten: vervanging van de syndicus. En al zeker als hij de bouwheer niet wil dagvaarden in naam van de VME

[asperger]

Makelaars spelen geen rol in dit verhaal.
Die bouwheer moet onmiddellijk worden gedagvaard.
Laat eerst een advocaat een brief schrijven met dreiging tot dagvaarden.
Dat doet wonderen.
Heb ik al enkele keren met succes toegepast jegens bouwpromotoren in de Far West
van Vlaanderen (kuststreek).

[Ann.Van]

Bedankt voor de informatie. De syndicus is op de eerste AV aangesteld door de eigenaars, heeft zeker geen connecties met de bouwheer. Dus we moeten via een advocaat de bouwheer laten dagvaarden. Ik zal morgen de basisakte nog even nakijken.

[Ann.Van]

In de basisakte staat hierover niets vermeld. We stellen dus best een advocaat aan die de bouwheer dan dagvaardt voor de rechtbank? Heeft het nut dat ik hiervoor eens langs ga op de vrederechtbank? Ik weet niet of alle eigenaars willen betalen voor een advocaat. We hebben al eens een advocaat moeten raadplegen voor het aanduiden van een syndicus en dat heeft ons veel geld gekost. Ik moet zeggen de bouwheer is nooit bereikbaar en trekt zich van niets iets aan. Van in het begin hebben we al niks dan problemen gehad met hem. We weten het allemaal niet meer...

[bosprocureur]

Zie hierboven #4 van de hand van Asperger.

Hoeveel geld moet u (moeten jullie) nog kwijtspelen aan die bouwheer? Spreek asap een advocaat aan om dat varkentje figuurlijk te wassen. Nu is er, veronderstel ik, nog een mogelijkheid om iets aan te vangen in verband met de 4 onverkochte appartementen.

Ook een dure advocaat komt op den duur goedkoper uit.

[Sirkii]

Wel eerst een bijzondere VME laten bijeenroepen door de syndicus met als agendapunt “invordering achterstallige betalingen”. Als je op de VME geen correcte meerderheid behaalt om een procedure op te starten kunnen enkel eigenaars die voor stemden een procedure opstarten. Als je een procedure start zonder voorgestemd te hebben riskeer je dat de vrederechter je vordering ongegrond verklaart.

[adsummam]

https://www.biv.be/veelgestelde-vragen/ ... jdragen-de

[bosprocureur]

Vier van de acht appartementen (50 % ??) zijn nog in handen van de bouwheer.

Komt u nog aan voldoende stemmen om uw gelijk te halen?

[mava105]

Die 4 appartement,t van die bouwheer tellen maar voor 1 (één) Hij kan op zijn eentje nooit een meerderheid krijgen.
Jullie kunnen altijd bewaren beslag laten leggen op 1 of meer appartementen, zodat van zodra deze verkocht zijn, de notaris dat geld moet afhouden en aan jullie overmaken.

[Franciscus]

Is inderdaad onwettig uw syndicus moet optreden. zie @Adsummam.
Staat zeer duidelijk in de wet en ook dat de bouwheer zijn aandelen herleid worden qua aantal%.