Notaris koper vergeet achterstallen verkoper in te houden

[srgtdebr]

Beste,

Als mede-eigenaar en syndicus word ik geconfronteerd met een fout van de notaris. Een eigenaar heeft achterstallen op het betalen van het werkkapitaal op de datum van de verkoop. Zowel aan de notaris van de koper als aan de notaris van de verkoper heb ik dezelfde info versterkt met een detail van de achterstallige betaling. Nu blijkt dat zij VERGETEN zijn deze schulden tegenover de VME terug te vorderen van de verkoper bij het overlijden van de akte. Hoe kan de VME het bedrag van €593 recupereren en welke jurische middelen hebben wij daartoe?

[asperger]

het overlijden van de akte
R.I.P.
Innige deelneming.

Hebt u expliciet verzocht om inhouding op de verkoopprijs?
De schuld blijft opeisbaar met alle rechtsmiddelen.
Wat zegt de notaris van de verkoper?

[srgtdebr]

Bedankt voor de snelle reactie. In het document met de opgave van de schulden t.o.v. de VME wordt gevraagd om het bedrag op een specifieke rekening te storten. Hetzelfde wordt gevraagd voor de vergoeding voor de infoverstrekking door de syndicus en voor het achterstal op het reservekapitaal. Deze bedragen worden gestort op een specifieke rekening. Het grootste bedrag op het document wordt "vergeten". Vreemde wending!

[asperger]

Waarschijnlijk betwist de verkoper-vorige-eigenaar (deels) de opgevraagde bedragen?
Is er een vonnis waardoor vaststaat dat die bedragen verschuldigd zijn?

[srgtdebr]

Er is geen vonnis. Een gerechtelijke procedure starten om te laten vaststellen dat de verkoper schulden heeft, kost evenveel als het verschuldigde bedrag en is ten laste van de mede-eigenaars. Dat was voor de mede-eigenaars een brug te ver.De aangeleverde info is een uittreksel uit de boekhouding , is vrij duidelijk en niet voor interpretatie vatbaar.

[asperger]

Er is geen uitvoerende titel. Dat kan de reden zijn.

[srgtdebr]

Ik lees in een wet van 2 juni 2010 dat de notaris de syndicus binnen de 3 dagen op de hoogte moet brengen van een betwisting. Daarna heeft de syndicus 20 dagen om via een deurwaarder bezwarend beslag te leggen op dat bedrag. Binnen die termijn kan de syndicus naar de rechter stappen om het bezwarend beslag om te zetten in een uitvoerend beslag. Is dit correcte info?

[asperger]

Waarschijnlijk betreft het onderstaand artikel uit B.W. hetwelk ik volledig weergeef.
Aangezien er wel een deel werd betaald is het mogelijk dat er niet meer overbleef na betaling van de bevoorrechte, enz. schuldeisers.
Zie onderstreepte zin.

ps: van wanneer dateert die verkoop?


Art. 577-11/1.[1 Bij het verlijden van de authentieke akte moet de instrumenterende notaris de door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering, afhouden, alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens artikel 577-11, §§ 1 tot 3 vereiste informatie. De instrumenterende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.
Indien de uittredende mede-eigenaar deze achterstallen of kosten betwist, brengt de instrumenterende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte de syndicus daarvan bij aangetekende zending op de hoogte.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van een uitvoerend beslag binnen twintig werkdagen na de verzending van de in het tweede lid bedoelde aangetekende zending, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de uittredende mede-eigenaar betalen.]1

[srgtdebr]

De akte is verleden op 28/02/2019, dus vrij recent.

[asperger]

In dat geval is deze nieuwe wetgeving van kracht (in voege getreden op 1 januari ll).
Daardoor wordt de VME bevoorrechte schuldeiser voor de schulden van lopend en vorig boekjaar.

Art. 176. Artikel 27 van de hypotheekwet van 16 december 1851, laatstelijk gewijzigd bij de wet van 21 februari 2014, wordt aangevuld met een bepaling onder 7°, luidende :

"7° De vereniging van mede-eigenaars, op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang in na het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten."

Het is dus van belang om te weten of er (ook) schulden waren die dateren van voor het voorgaande boekjaar. Die vorderingen zijn moeilijker inbaar.

In fine zal u zich toch moeten richten tot de notaris die de inhouding moest doen, er zijn immers verschillende scenario's mogelijk die één en ander kunnen verklaren.

[srgtdebr]

Ik ga uit van het doemsenario dat de notaris doet alsof zijn neus bloedt of dat hij beweert dat hij het achterstal niet meer kan terugvorderen van de verkoper omdat de financiële transacties zijn afgerond. Welke middelen hebben wij om alsnog dat bedrag uitbetaald te krijgen? Mag ik die professionele fout melden bij één of andere instantie? Indien wij de gerechtelijke weg (deurwaarder sturen om bezwarend beslag te leggen) op gaan, zijn de onkosten voor de VME, of niet?

[denlowie]

Vergeet vooral niet dat een notaris een openbare ambtenaar is..
Waarom hebben jullie niks gezegd tijdens de verkoop ?
Jullie waren daar toch om alles van dichtbij te controleren, of de notaris zijn werk goed deed ?

En bewarend beslag laten legen voor 593€ ? dit gaat zomaar niet, er zijn voorwaarden aan het legen van bewarend beslag.
Je hoeft zelf eerst je huiswerk afmaken !

Richt je tot de verkopers want het zijn zij die dit moeten betalen en niet de notaris .

Willen de kopers niet betalen dan is het vrederechter

[srgtdebr]

Als syndicus heb je geen mogelijkheid om te controleren of de akte correct verleden wordt. Ons richten naar de verkoper is geen optie want wij hebben na de verhuis daar geen adresgegevens of telefoonnummer van. De notaris heeft het achterstal niet ingevorderd en heeft ons ook niet meegedeeld waarom. Dat is de wereld op zijn kop : de notaris is nalatig en wij moeten maar het probleem oplossen.

[asperger]

1. U kent die notaris toch, u schrijft dat de nodige documenten er werden naartoe gestuurd alsook het verzoek tot inhouding. Stuur een AS naar die notaris en vraag uitleg waarom slechts partieel werd ingehouden. Ik heb mogelijke oorzaken daarvoor aangegeven, maar een glazen bol heb ik niet.

2. Verder kunt u nog steeds aankloppen bij de schuldenaar zelf indien het geld om één van de door mij vermelde mogelijke redenen niet kon worden ingehouden bij de verkoop. Aangezien hij niet vrijwillig wil betalen is de enige oplossing daarvoor dagvaarden. De advocaat weet wel hoe hem op te sporen.

3. Een derde miraculeuze weg bestaat niet. Als het sop de kool niet waard is dan zal de VME, dus de andere eigenaars, de financiële put moeten dempen.

[srgtdebr]

De notaris heeft droogjes weg geantwoord dat ze dat bedrag uit het oog zijn verloren. Met andere woorden : hij is het gewoon vergeten op te nemen jn verkoopakte! Het kan toch niet dat de VME opdraait voor de fout van de notaris. Wij kunnen de verkoper niet dagvaardigen want wij kunnen zijn adres niet achterhalen. Moraal van het verhaal is : verkoop een appartement met achterstallige betalingen en hoop dat de notaris z'n werk maar half doet. Goedkoop opgelost!