Beste,
Onze mede-eigendom bestaat uit een residentieel park van 228 loten in de provincie Luxemburg; bestaande uit 212 privatieve loten (waarvan er 197 beschikken over een aansluiting op het waternetwerk), en 16 gemeenschappelijke zones. Enkel degenen die aangesloten zijn op het waternetwerk zullen bijdragen in de kosten van de vernieuwing van de waterleiding volgens het nuttigheidsprincipe. Ons waternetwerk is verouderd en aan vervanging toe; een geraamde kostprijs van gemiddeld € 1.000.000. De AV van februari jl. stelde een werkgroep aan, bestaande uit 4 mede-eigenaars (en jawel, ook alle leden van de RME maken hier deel van uit) om de mogelijkheden voor dit project te bekijken. Om dit project te financieren, speelt de werkgroep nu ook met de optie om een lening aan te gaan en hier bovenop al te starten met een tweede reservefonds. De Algemene Vergadering gaf hierin haar akkoord op de bijzondere algemene vergadering van 26 september jl. Let wel, voor de lening betreft het enkel het onderzoeken van deze mogelijkheid, en gaat het op dit moment nog niet om een verbintenis. Tot op heden is geen enkele mede-eigenaar ervan op de hoogte welke voorwaarden er gepaard gaan met deze lening en welke mogelijke risico’s dit met zich meebrengt.
Als mede-eigenaar heb ik hieromtrent toch enkele vragen omdat ik het gevoel heb dat hierin toch enkele serieuze adders onder het gras verscholen zijn en dat men nogal licht gaat over de financiering van dit project:
- Kan de Algemene Vergadering zomaar beslissen om een tweede, bijzonder reservefonds op te richten met een maandelijkse betaling van € 50 zonder dat er voorwaarden aan verbonden worden (bv. looptijd, beoogde grens van het bedrag, vooropgesteld bedrag, voor welk doel(en), wat er gebeurt met de tegoeden, wat er gebeurt met het fonds als de AV uiteindelijk beslist om de werken niet te laten doorgaan, ...) en is een meerderheid van 50+1 voldoende of bepaalt de wet een andere meerderheid? Het is immers niet de eerste keer dat onze mede-eigendom een dergelijk reservefonds opricht waarbij de gelden plots verdwijnen.
- Bovendien is er tot op heden nog geen enkele kostprijs van het project gedefinieerd; het gaat om momentele ramingen zonder offertes en dergelijke. Kan men dan zomaar beslissen om dit bijzonder reservefonds op te richten of om een lening aan te gaan?
- Op de algemene vergadering werd ook een studiebureau aangeduid om het project in kaart te brengen zonder duidelijk te stellen op welke manier dit gefinancieerd zal worden. Zowel op het verslag van de Algemene Vergadering als op de eerste uitnodiging van de maandelijkse 50 euro staat vermeld dat dit reservefonds in eerste instantie gebruikt zal worden voor de betaling van het studiebureau. Kunt u bevestigen dat, ondanks dit op papier vermeld staat, er nog steeds een akkoord nodig is van de AV om het studiebureau met dit reservefonds te betalen?
- Hoewel ik de syndicus heb aangeraden om voor dit reservefonds een nieuwe rekening te openen (zodat dit reservefonds duidelijk gescheiden blijft van het wettelijk reservefonds en het werkkapitaal) zou ze de gelden van dit speciaal reservefonds laten storten op een oud bestaand reservefonds (om welke reden dan ook bestaan er reeds 2 rekeningen van reservefondsen). Kan dit zomaar zonder toestemming van de AV?
- Ook met betrekking tot de bankgarantie van € 100.000 heb ik haar de raad gegeven om na te gaan of de gelden van het reservefonds boven de € 100.000 verzekerd zijn bij een eventuele bankencrisis zoals we die in 2008 gekend hebben. Dit lacht ze weg met het gezegde dat de gelden van het reservefonds toch naar een rekening overgeschreven zullen worden bij de bank waar een lening aangegaan wordt (hoewel de AV nog geen beslissing heeft genomen inzake de lening) en dat de bankgarantie nog niet aan de orde is. Nochtans met een mede-eigendom waarbij 197 loten maandelijks 50 euro gaan storten, zitten we al binnen de 12 maand met een bedrag over de € 100.000.
- Om te verzekeren dat verrichtingen van dit reservefonds correct en transparant gebeuren, kan de AV 1 of 2 volmachtdragers aanduiden die mee zullen tekenen bij elke verrichting van dit reservefonds? En is het mogelijk om het reservefonds op een geblokkeerde rekening te openen zodat de gelden van dit reservefonds effectief voor het beoogde doel gebruikt zullen worden?
- Onze mede-eigendom kent natuurlijk ook wanbetalers die al jarenlang niets meer betalen. Momenteel is er 70.000 euro te innen bij deze wanbetalers (in 2021 ging het nog om € 25.000). De syndicus doet hiervoor weinig moeite. Sommigen zouden in behandeling zijn bij de advocaat, maar dat is al 10 jaar aan de gang en bij niet-betaling laat ze het na om herinneringen te sturen. Om deze reden spelen verschillende mede-eigenaars met de idee om haar in gebreke te stellen en het ontslag te vragen via de vrederechter. Naar mijn mening is het gevaarlijk, met de huidige cijfers, om een lening aan te gaan en onze mede-eigendom nog in een diepere financiële put te storten. Wat is advies mbt een lening? Zelf ben ik van mening dat men pas van een lening kan spreken wanneer de betalingsachterstand bij de wanbetalers slechts 10% van ons jaarlijks budget (+/- € 140.000 per jaar) bedraagt.
- Het probleem van deze wanbetalers creëert ook een groot risico inzake een lening. We weten nu al dat niet iedereen correct en tijdig zal betalen en om deze reden zou er ook een schuldsaldoverzekering aangegaan worden zodat correcte betalers niet moeten meebetalen voor de wanbetalers. Met oog op een eventuele lening, is het volgens haar dan ook niet nodig om een bijkomende reserve aan te leggen. Nochtans zal zo’n verzekering pas in actie komen wanneer de syndicus het nodige heeft gedaan voor de wanbetaler in gebreke te stellen (3 betalingsherinneringen waarvan de laatste een ingebrekestelling is). Een procedure waarover toch al snel 2 maand gaan waarbij de maandelijkse afbetaling in gevaar komt. Wat is uw advies hierover?
- Ook zou de mogelijkheid gegeven worden aan de mede-eigenaar om niet deel te nemen aan de lening en om zijn bijdrage in het geheel te betalen. Indien dit het geval is, is de mede-eigenaar dan verplicht om alsnog mee te betalen oa. de schuldsaldoverzekering en voor het gat dat gecreëerd wordt door de wanbetalers? Maw, is hij gebonden, ondanks dat hij deelneemt aan de gemeenschappelijke lening, aan de gemeenschappelijke rechten en plichten van deze lening?
- Welke meerderheid is er nodig om deze lening goed te keuren? Het lijkt me nogal licht door de bocht dat er slechts een meerderheid van 50+1 nodig zou zijn voor een bedrag van € 1.000.000
Elk ander advies omtrent deze case is tevens welgekomen.
Ik dank u alvast voor de tijd die u neemt om te antwoorden op mijn vragen.
Met vriendelijke groet