Kosten bedradingswerken elektriciteit en vernieuwen armaturen.

[Leo peeters]

Betreft garagecomplex bestaande uit twee delen met ieder een aparte basisakte. In beide staat vermeld dat de ME's van ons gebouw niet over aandelen beschikken en wij wegens vruchtgebruik moeten tussen komen in de kosten van gebruik toegangspoort, bestrating, verlichting enz. Tijd geleden hadden wij kosten aan onze dakbedekking en dienden wij dit alleen te betalen wegens het feit dat volgens de basisaktes het twee aparte gebouwen zijn. Mijn vraag : daar wij moeten tussen komen in de kosten van de verlichting van het complex, wat logisch is, dienen wij dan ook bij te dragen in de te vervangen bedrading van de elektriciteit en armaturen van het eerste gebouw? Volgens mij behoort dit tot het gebouw zelf en niet tot ons mede gebruik van de verlichting,

[lebragard]

#1 ........ en wij wegens vruchtgebruik moeten tussen komen in de kosten van gebruik toegangspoort, bestrating, verlichting enz.

Als ik uw tekst lees van "wegens vruchtgebruik moeten tussen komen in de kosten van gebruik toegangspoort, bestrating, verlichting enz" ga ik ervan uit dat de basisakte doelt op ....kosten van gebruik toegangspoort , kosten voor gebruik bestrating , kosten voor gebruik verlichting.

Mijn vraag : Wat staat er precies vermeld in die basisakte ?


........dat volgens de basisaktes het twee aparte gebouwen zijn.... dienen wij dan ook bij te dragen in de te vervangen bedrading van de elektriciteit en armaturen van het eerste gebouw ?

Ga er ook van uit dat de twee gebouwen 1 VME vormen of niet ?

Had u ook inspraak in die AV beslissing , vervangen bedrading + armaturen ? of werd die beslissing enkel genomen door de mede-eigenaars van dat ene gebouw ?

en

Staan er in de statuten meer bepaald in het reglement van mede-eigendom bepalingen over dat vruchtgebruik en de daaraan gekoppelde vergoeding ?

[Leo peeters]

Beste, Het woord vruchtgebruik is door mij misschien wat verkeerdelijk gebruikt .In de basisakte staat: in het voordeel van het geheel van het garagecomplex tweede gebouw worden de rechten van toegang , doorgang, wegenissen en erfdienstbaarheden, toegekend als deze van de garages van het eerste gebouw.

Dus de ME's van het tweede gebouw mogen gebruik maken van de wegenis, riolering, verlichting, enz. mits natuurlijk tussen te komen in de kosten aan deze zaken volgens hun aantal garages. Dit als antwoord op uw laatste vraagje. Bijdrage in de kosten 21/70 . Eerste gebouw 49 garages, tweede gebouw 21.

Neen het zijn twee VME's .Er werden twee afzonderlijke basisaktes opgemaakt. Bij de vorige AV werd voorgesteld via de notaris een nieuwe basisakte op te maken, maar dan moest dit goedgekeurd worden met volledige unanimiteit van stemmen. Dat werd niet gehaald.

Momenteel is er nog geen sprake geweest over de vervanging van de elektriciteitsleidingen en armaturen van het eerste gebouw hoewel dit zich opdringt. En daarom ook mijn vraag; wordt onder de noemer verlichting enkel het verbruik bedoeld of ook deze twee zaken , daar wegens het recentere tweede gebouw de elektriciteitsleidingen als de armaturen nog geen slijtage vertonen.

Toen destijds kosten waren aan de dakbedekking van het tweede gebouw kregen we te horen dat dit enkel moest betaald worden ( en dat is gebeurd ), door de ME's van dit gebouw omdat er twee basisaktes zijn. Dus zijn volgens mijn inzicht de kosten van electriciteitswerken , buiten het verbruik van de verlichting, enkel voor gebouw één. Reeds bij voorbaat dank voor je antwoord . Vriendelijke groeten Leo.

[lebragard]

Cruciale vraag is , zijn de twee gebouwen twee aparte VME’s met rechtspersoonlijkheid ? of is het 1 VME met meerdere basisakten , voor beide gebouwen en voor de garagecomplex ? (eerste gebouw heeft 49 garages en tweede gebouw 21 garages)

Het zou kunnen dat beide gebouwen en de garagecomplex één VME vormen , waar de garagecomplex en bepaalde delen van het gebouw 1 en 2 in zijn totaliteit specifiek bestemd zijn voor bepaalde mede-eigenaars en dus vallen onder het principe van "de betaler beslist" ……vandaar dat een grondige en correcte lezing van ALLE statuten , gebouw 1 en 2 en garagecomplex absoluut noodzakelijk is om zowel de juridische samenhang alsook de algemene gemeenschappelijk delen voor ALLE mede-eigenaars , de bijzondere of particuliere gemeenschappelijk delen voor BEPAALDE mede-eigenaars en de privatieve delen , te kennen en te onderscheiden.
(statuten = basisakte(n) + reglement van mede-eigendom.)

Zo de garagecomplex een aparte entiteit vormt cfr.basisakte , kan men nagaan wie en voor welke delen men moet bijdragen mbt. onderhoud en herstelling van die bijzondere gemene delen , dit staat los van die erfdienstbaarheid. (cfr. basisakte : dezelfde rechten voor beide gebouwen)

Ik verwijs ook naar uw vorige vraag/topic , verzekeringscontract , van augustus 23 , waar dit ook ter sprake kwam. https://juridischforum.be/viewtopic.php?f=39&t=151692

[Leo peeters]

Beste, de situatie is als volgt: Het garagecomplex waarin zich twee delen ( gebouwen ) bevinden staat volledig los van de daarvoor liggende residenties. De ME's van deze residenties beschikken daar over één of meerdere garages. Ook zijn er personen uit de omgeving die daar over een garage beschikken .Dus het complex is eerst en vooral bovengronds en staat los van de residenties. Hier werd destijds een aparte basisakte voor opgemaakt ( 49 garages) en de mogelijkheid werd aan de bewoners van de residenties en andere personen met interesse gegeven hier een garage aan te kopen. Dan later werd dit complex uitgebreid met 21 garages losstaand van de 49. Vandaar twee delen (gebouwen ) in het complex. Dit tweede deel kreeg ook een aparte basisakte. Daar de ME's van het tweede deel over de wegenis moeten van deel één moeten zij bijdragen in de kosten volgens hun aantal 21/70 . Ook wat betreft het verbruik van verlichting en dergelijke. Dit staat zo vermeld in de basisakte.
Maar nu was mijn vraag; als er herstellingen aan de elektriciteitsleidingen van het eerste gebouw dienen te gebeuren moeten wij daar ook in bijdragen . Dit heeft toch weinig te maken met het verbruik van elektriciteit. Dit wegens het feit dat de ME's van het eerste gedeelte ook niet hebben bijgedragen in een zware kost aan de dakbedekking van het uitgebreide gedeelte ( deel twee van het complex ) Sorry het lijkt een moeilijke situatie, maar vroeger werden alle kosten gedeeld door 70 tot er die zware kost kwam aan de dakbedekking van het tweede gedeelte en één van de ME's van deel één door het feit er twee basisaktes waren elk gedeelte maar voor zijn eigen kosten moest opdraaien. Wat ook is gebeurd. Maar ik zit met de vraag is verbruik elektriciteit , waarin wij moeten bijdragen volgens de basisakte te combineren met vervangen leidingen en armaturen die zich op en in het eerste gedeelte bevinden.

[lebragard]

Voor de duidelijkheid geef mijn antwoord weer op wat u (cursief) aangeeft.

Het garagecomplex waarin zich twee delen ( gebouwen ) bevinden staat volledig los van de daarvoor liggende residenties. De ME's van deze residenties beschikken daar over één of meerdere garages. Ook zijn er personen uit de omgeving die daar over een garage beschikken .Dus het complex is eerst en vooral bovengronds en staat los van de residenties. Hier werd destijds een aparte basisakte voor opgemaakt ( 49 garages) en de mogelijkheid werd aan de bewoners van de residenties en andere personen met interesse gegeven hier een garage aan te kopen.

Lees die aparte basisakte aandachtig , de aparte basisakte geeft aan welke delen privatief en welke gemeenschappelijk zijn. Staat er in die aparte basisakte dat die 49 garages een VME op zich vormen met rechtspersoonlijkheid ?

Dan later werd dit complex uitgebreid met 21 garages losstaand van de 49. Vandaar twee delen (gebouwen ) in het complex. Dit tweede deel kreeg ook een aparte basisakte. Daar de ME's van het tweede deel over de wegenis moeten van deel één moeten zij bijdragen in de kosten volgens hun aantal 21/70 . Ook wat betreft het verbruik van verlichting en dergelijke. Dit staat zo vermeld in de basisakte.

Lees ook hier aandachtig die basisakte , welke zijn hier de privatieve en gemeenschappelijke delen ? Staat er in de basisakte dat die 21 garages een VME op zich vormen met rechtspersoonlijkheid ? of samen gaan met die 49 garages ?
De eigenaars 21 garages , beschikken over een titel van erfdienstbaarheid , zijn dus het “heersend” erf en de andere partij , de eigenaars 49 garages , die de erfdienstbaarheid heeft gegeven het “lijdend” erf , In de basisakte staat: in het voordeel van het geheel van het garagecomplex tweede gebouw worden de rechten van toegang , doorgang, wegenissen en erfdienstbaarheden, toegekend als deze van de garages van het eerste gebouw.

Alle kosten met betrekking tot zaken van de erfdienstbaarheid worden dus gedragen door de 49 eigenaars en de 21 eigenaars van dat complex. (bijdragen in de kosten volgens hun aantal 21/70),kan men aanzien als algemeen gemeenschappelijke delen zowel voor eigenaars 49 en 21 ….. Maar :
Alle kosten , onderhoud , herstellingswerken ect..mbt. de garagecomplex de 49 en 21 , zoals het dak , de muren , de nutsvoorzieningen ect….ook vervangen elektriciteit , nieuwe verlichting ect. komen ten laste aan alle of enkel aan die mede-eigenaars van de garagecomplex hetzij de 49 of de 21 dit conform de bepalingen van die basisakten. (basisakte garagecomplex 49 en 21 , moet de privatieve delen beschrijven alsook de gemeenschappelijke delen en eventueel de bijzondere delen ! en in het reglement de rechten en plichten van die mede-eigenaars)

Maar nu was mijn vraag; als er herstellingen aan de elektriciteitsleidingen van het eerste gebouw dienen te gebeuren moeten wij daar ook in bijdragen . Dit heeft toch weinig te maken met het verbruik van elektriciteit. Dit wegens het feit dat de ME's van het eerste gedeelte ook niet hebben bijgedragen in een zware kost aan de dakbedekking van het uitgebreide gedeelte ( deel twee van het complex )

Vandaar mijn antwoord , de basisakten van beiden moet duidelijkheid brengen , het kan goed zijn dat gebouw met 49 garages particulier gemeenschappelijk is enkel voor die eigenaars en visa versa voor gebouw met de 21 garages……maw. elk gebouw draagt zijn eigen lasten/kosten.

Sorry het lijkt een moeilijke situatie,
Is het ook…
maar vroeger werden alle kosten gedeeld door 70
Vroeger deed men het zo is géén vrijgeleide….

tot er die zware kost kwam aan de dakbedekking van het tweede gedeelte en één van de ME's van deel één door het feit er twee basisaktes waren elk gedeelte maar voor zijn eigen kosten moest opdraaien. Wat ook is gebeurd.

Louter het feit dat er twee basisakten zijn zegt op zich niets….en één mede-eigenaar ook niet. De statuten van gebouw 49 en gebouw 21 bepalen de kosten/lasten verdeling…

Maar ik zit met de vraag is verbruik elektriciteit , waarin wij moeten bijdragen volgens de basisakte te combineren met vervangen leidingen en armaturen die zich op en in het eerste gedeelte bevinden.

Is dit zo ? betalen alle eigenaars van gebouw 49 en gebouw 21 samen het verbruik elektriciteit van beide gebouwen samen ? of bedoelt u het verbruik vd. verlichting ivm. de erfdienstbaarheid , buitenverlichting.

[Leo peeters]

Beste, bedankt voor je zeer duidelijk antwoord. Wat de verlichting betreft is het enkel de buitenverlichting dus niet de verlichting binnen de persoonlijke garages.
Nogmaals bedankt voor je nuttige informatie. Ik zal me zeker nog verder verdiepen in de basisaktes, hoewel ik ze praktisch van buiten ken, om indien nodig op de volgende AV mede door uw gegevens mijn visie te verantwoorden. Vriendelijke groeten Leo en nogmaals bedankt.