Garagebox in mede-eigendom

[jla]

Ons complex telt 39 appartementen onder 1 dak, verdeeld over 4 "kernen" met bijzondere genotsrechten zoals eigen inkom en lift (basisakte).
Op de begane grond zijn de open parkeerplaatsen van alle eigenaars. Verder zijn er 12 gesloten garageboxen (45/10000 aandeel gemene delen), ingebouwd in het complex en toegankelijk via een garagedeur. Deze garageboxen behoren niet alleen aan de mede-eigenaars van het complex, maar ook aan eigenaars van een gelijkaardig complex naast ons.
In de huidige basisakte staan de garageboxen "gelinkt" (=maken deel uit van de bijzondere genotsrechten van iedere kern) bij de kern waar ze gelegen zijn. Dit resulteert dat een eigenaar van kern 1 met garage in kern 4, meebetaalde voor de lift/hall in kern 4, waar hij helemaal geen nut van had.
Op vraag van de eigenaars van de garageboxen, heeft de syndicus een wijziging in de basisakte gevraagd om ALLE garageboxen los te koppelen van de kernen en uit te sluiten voor bijdragen in de gemeenschappelijke kosten voor lift en hall. Enkel de diensten verzekering en syndicus zouden ze verder betalen.

De notaris heeft een eerste ontwerp van wijziging gemaakt en gebruikt volgend argument voor de uitsluiting:

Thans is gebleken dat de overdekte parkeerplaatsen (uitgevoerd als autobox), genummerd lot 327, lot 120, lot 121, lot 122, lot 325, lot 326, lot 116, lot 117, lot 118 en lot 119 geen gebruik kunnen maken van de inkom van kern D4, inkomhal, traphal, trappen, liften, waarvan het bijzonder genots- en gebruiksrecht nummer 4 is verbonden, gezien deze kavels enkel kunnen worden betreden via de garagepoort die ieder van de betrokken autoboxen afsluit.

Is het niet redelijker om volgende tekst in de basisakte op te nemen:

Omdat deze garages gelegen zijn onder het hoofdgebouw, dienen de eigenaars ervan mee te delen in alle gemeenschappelijke kosten van dat gebouw (ruwbouw, dak, garageinrit, enz) uitgezonderd dan voor de delen waar ze geen toegang tot hebben, zoals lift, trapzaal enz...
Op die manier betaalt iedere eigenaar enkel mee voor zijn eigen ingang waar hij woont(kern 1,2,3 of4) en moeten externe eigenaars (of toekomstige externe huurders) niet mee betalen in onderhoudskosten, uitgezonderd de diensten verzekering en syndicus.

[basejumper]

Probleem met dergelijke gebouwen is dat de eigenaars van de verschillende deel gebouwen zich ten aanzien van elkaar willen afscheiden mbt verdeling kosten/onderhoud enz. Wettelijk gezien maken ze echter deel uit van dezelfde VME die het ganse complex omvat. Het gaat nu om gebruik van toegang/liften enz. En beperken tot 1 deel gebouw kan situationeel nu voordelig zijn Maar quid als er morgen grondwater- of funderingsproblemen zijn? Dan krijg je discussie wie moet mee betalen en wie niet…..

[lebragard]

Wat vermeldt de basisakte bijzondere gebruiksrechten of bijzondere gemene delen ?

Meest voor de hand liggend bij dergelijke gebouwen in mede-eigendom heeft men :
- algemeen gemeenschappelijke delen voor ALLE mede-eigenaars en
- bijzondere gemeenschappelijke delen voor bepaalde mede-eigenaars

Bijzondere genotsrechten of bijzondere gemeenschappelijke delen , is een wereld van verschil en dient anders gekwalificieerd !
Maw. zijn het bijzondere genotsrechten of bijzondere gemene delen , wat staat er in de statuten ?

[jla]

De oorspronkelijke basisakte vermeldt:
In de Statuten van het Complex werden bijzondere genots-en gebruiksrechten toegekende teneinde met betrekking tot het voorwerp van deze bijzondere genots- en gebruiksrechten een separaat beheer en separate kostenverdeling toe te passen.
vb. voor kern 1 behoren daar 8 app. en 2 garageboxen (ook al woont 1 gebruiker in kern1 en de andere in kern 4). Die tweede gebruiker betaalt dus voor de bijz. lasten van kern 1, alhoewel hij er geen toegang tot heeft.

Bijgevolg werd aan de AV gevraagd:
Aan de algemene vergadering van de mede-eigenaars werd voorgesteld om alle garageboxen uit de bijzondere genots- en gebruiksrechten van de 4 kernen te halen.
Bijgevolg zouden de garagehouders niet meer delen in de bijz. lasten van de kern (lift,hall) voor het aandeel gemene delen van hun garage(behalve verzekering en syndicus)

Argument van de notaris: thans is gebleken dat de overdekte parkeerplaatsen (uitgevoerd als autobox), geen gebruik kunnen maken van de inkom van kernen, inkomhal, traphal, trappen, liften, waarvan het bijzonder genots- en gebruiksrecht is verbonden, gezien deze kavels enkel kunnen worden betreden via de garagepoort die ieder van de betrokken autoboxen afsluit.

[lebragard]

Dat is duidelijk : de basisakte en reglement van mede eigendom bepalen dat de kosten/lasten verdeeld worden volgens één van de wettelijk principe 1,2,3 " combinatie aandelen en nut" en niet enkel het nuttigheidscriterium dat ENKEL toegepast wordt bij de bijzondere algemene delen.(particuliere gemene delen)

1 aandelen
2 nutigheidscriterium (enkel bij particuliere gemene delen)
3 combinatie van beiden

Het bijzonder genotsrecht conform de wet is :
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten. De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemeenschappelijke delen, tenzij anders in de statuten is bepaald.
Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule.

Argumentatie van de notaris is correct......combinatie van aandelen en nut.

[Franciscus]

Kan men bv gebruik maken van de lift in die andere 'kern' dan heeft men toch genot?

[lebragard]

aanvullend aan #5
In de Statuten van het Complex werden bijzondere genots-en gebruiksrechten toegekende teneinde met betrekking tot het voorwerp van deze bijzondere genots- en gebruiksrechten een separaat beheer en separate kostenverdeling toe te passen.

Het separaat beheer van die kavels waarvan sprake in de statuten heeft maw. een eigen "beheer" "beslissingsrecht" met een andere aandelen verdeling , volgens het principe "de betaler beslist" op voorwaarde dat deze niet raakt aan het gemeenschappelijk beheer en gemeenschappelijk zaken.

(((((Onder “gemeenschappelijk beheer” dient volgens de Memorie van Toelichting hetzelfde verstaan te worden als het criterium dat gehanteerd wordt voor de verdeling van de bevoegdheden van de hoofdvereniging en die van de deelvereniging.102 Het zou gaan om standing, esthetische samenhang, veiligheid, bestemming van het gebouw, heropbouw of afbraak, hygiëne, …. Het betreft met andere woorden voornamelijk de eenheid en coherentie van het geheel. Zo zullen alle mede-eigenaars kunnen meestemmen indien de beslissing een effectieve impact heeft op privatieve kavels die niet moeten bijdragen tot de lasten, bijvoorbeeld als de beslissing een impact heeft op de esthetiek van het gehele gebouw.))))))

[jla]

aanvullend op #6 en #7
Ik begrijp nog altijd niet waarom iemand met een garagebox in vb. kern 4, maar woont in kern 1, niet de kosten zou delen van kern 1 met de som van zijn quotiteiten van app. + garagebox? Deze bewoner gebruikt toch zijn inkom en lift van kern 1 om van en naar zijn garagebox in kern 4 te gaan?
Zou volgende formulering in de basisakte niet correcter en juridisch beter zijn:
"Indien deze garages gelegen zijn onder het hoofdgebouw, dienen de eigenaars ervan mee te delen in alle gemeenschappelijke kosten van dat gebouw (ruwbouw, dak, , enz) uitgezonderd dan voor de delen waar ze geen toegang tot hebben, zoals lift, trapzaal enz..."

[lebragard]

De eigenaars van de garageboxen die er niet wonen en dus geen appartement hebben en dus enkel toegang hebben tot de garagepoort die ieder van de betrokken autoboxen afsluit zijn vrijgesteld van bepaalde kosten , lift , inkomhal....
De eigenaar van een garagebox die tevens eigenaar is van een appartement dient uiteraard de kosten/lasten van inkom en lift mee te betalen van die kern waar deze het appartement in eigendom heeft.

uw formulering is juist
"Indien deze garages gelegen zijn onder het hoofdgebouw, dienen de eigenaars ervan mee te delen in alle gemeenschappelijke kosten van dat gebouw (ruwbouw, dak, , enz) uitgezonderd dan voor de delen waar ze geen toegang tot hebben, zoals lift, trapzaal enz..."

[lebragard]

aanvullend #5
Ons complex telt 39 appartementen onder 1 dak, verdeeld over 4 "kernen" met bijzondere genotsrechten zoals eigen inkom en lift (basisakte).
Persoonlijk vind ik het eigenaardig dat uw basisakte aangeeft "bijzondere genotsrechten" ipv. bijzondere gemene delen.
Elke kern heeft immers zijn eigen inkom en lift !
Welke verdeelsleutels er voorzien zijn in de statuten en wat de algemene gemeenschappelijke delen en privatieve delen er zijn is voor mij een ? géén inzage.....
Wat indien er kosten zijn in de inkom van "kern" 1 ? Wat indien de lift moet hersteld worden in "kern" 4 ect....
Welke mede-eigenaars betalen ? Alle mede-eigenaars ? of enkel die van de inkom kern 1 en enkel mbt. lift , enkel die mede-eigenaars van kern 4.


lees :
https://www.elfri.be/artikel/vordering- ... eigendom-2