Nalatigheid syndicus?

[kads]

Hallo iedereen

Situatie: sinds 9 februari van dit jaar ben ik eigenaar van een appartement in een gebouw met in totaal 4 appartementen.
In de loop van oktober vorig jaar is de regenpijp achteraan het gebouw door een storm afgebroken. Dit is toen aan de syndicus doorgegeven voor opvolging.
De offerte voor reparatie was zeer uitgebreid opgesteld (€ 2000 voor ladderlift, parkeerverbod, stelling...) en de regenpijp zou uiteindelijk simpelweg met een eenvoudige ladder en materiaal gerepareerd zijn. (ikzelf woon nog niet in het gebouw, dus heb de reparatie niet zien gebeuren) De € 2000 is uiteindelijk ook hetgeen wat gefactureerd is geweest. De reparatie zelf heeft plaatsgevonden begin februari (ongeveer 4 maanden na de storm), en dit doordat de buurman op het gelijkvloers in januari (toen hij het appartement betrok) vocht en afgebladerde verf opmerkte in zijn appartement en de syndicus aanspoorde hier werk van te maken.
Nu, 2 maanden na de reparatie (en de factuurdatum) en dik 2 weken voor de Algemene Vergadering kreeg ieder van ons het aandeel in de rekening gepresenteerd. Onze blokpolis dekt stormschade, maar de syndicus zegt dat ze nog steeds wachten op de aanstelling van een expert en kan nog niet zeggen wat we hiervan zouden terugtrekken van de verzekering. Naar eigen zeggen hebben ze begin januari aangifte gedaan van de schade.

Voorlopig weigeren we als eigenaars om de rekening te betalen omdat:
1) we vinden dat de syndicus nalatig is geweest door zo lang te wachten met de aangifte met waterschade als gevolg en pas werk is beginnen maken van de reparatie na aansporing van een bewoner.
2) we het bedrag voor wat uiteindelijk een simpele reparatie was nogal buitensporig vinden. Maar ik vermoed dat we hieraan weinig kunnen doen door het bindend karakter van de offerte. (De syndicus werkt ook steeds met dezelfde firma voor de reparaties, dus we vermoeden dat ze elkaar wat proberen verrijken.)

Maar, bijkomend probleem: voor herstelling van eerdere waterschade door een lek in het dak een paar jaar geleden, wachten we nog op schilderwerken die zouden gebeuren in het bovenste appartement en de gang daar. Kosten waarvan zou bevestigd zijn dat deze gedekt worden door de brandverzekering.
Deze zouden worden uitgevoerd door dezelfde firma die de herstelling van de regenpijp uitvoerde.
Zo lang we weigeren de rekening van de reparatie van de regenpijp te betalen, weigert de syndicus het voorschot te betalen aan de firma voor de schilderwerken en zullen deze dus niet starten, hoewel deze 2 zaken niets met elkaar te maken hebben.

Concrete vragen:
1) is de syndicus hier inderdaad nalatig geweest en zijn we dus in ons recht betaling van de factuur (voorlopig) te weigeren en kan de syndicus zomaar een andere reparatie "boycotten" hiervoor?
2) hoe pakken we dit concreet aan? De syndicus nu al in gebreke stellen of wachten op dialoog tijdens de Algemene Vergadering, hoewel we daar niet echt veel van verwachten?
We zijn van plan om de syndicus te ontslaan, maar zitten dan natuurlijk nog met miserie om alles recht te trekken.

Alvast bedankt voor inzichten in deze situatie!
Vriendelijke groeten

[adsummam]

Vraag de syndicus in een aangetekende brief om voor … (datum) een bewijs te leveren van de aangifte bij de verzekeringsmaatschappij.

Wanneer loopt het syndicuscontract ten einde?

B.W. Art. 577-8 § 6 (wetgeving versie 2018)

Natuurlijk kan u in een (B)AV steeds de syndicus ontslagen maar hou rekening met in de overeenkomst voorziene ontslagvergoedingen.
Zoek eerst een andere syndicus.


Welke informatie hebt u over het schilderwerk? Aangifte gedaan? Bestek goedgekeurd door de verzekering ten bedrage van € 123?

Wij zouden geneigd zijn om de zaak maar blauw blauw te laten en te regelen met de volgende syndicus, om niet van de regen in de drup te geraken.

[lukasi]

Werken op een ladder mag niet meer van de veiligheid.

[bosprocureur]

Werken op een ladder mag niet meer van de veiligheid.

Inderdaad, maar is dat voldoende reden om de werken, zoals vermeld in de offerte, niet te betalen ?
Dus toch op een volgende vergadering eens overwegen om met een andere firma in zee te gaan ?

[mava105]

En waarom was die ladderlift nodig? Waarom was een stelling alleen niet genoeg? Hoe oud is het gebouw? En hoelang is die syndicus al in dienst? Wanneer heeft er iemand van de mede-eigenaars de syndicus verwittigd van de stormschade. Die kon dat niet rieken, want de meest syndici wonen niet het pand dat ze beheren.

[LYNX XX]

De syndicus gaat hier volledig de mist in.
1. Offerte gedetailleerd met ladderlift en dergelijke ... maar niet gebruikt enkel een ladder. Moet de syndicus de betaling van deze factuur betwisten en een kredietnota vorderen voor het grootste gedeelte van de factuur ( gezien ladderlift en dergelijke de grootste kost uitmaken ).
Syndicus doet helemaal zijn werk niet. Een schade inspecteur/expert aanstellen duurt geen maanden ( ikzelf bereik dat binnen de week ). Hij moet de factuur voorleggen aan de verzekeringsmij. ( als hij de schadezaak al heeft aangegeven ??? ). Bedrag herstelling is dan te betalen door de verzekering - de franchise.
Zeer slechte syndicus.

2. Jullie tweede schadegeval rijst helemaal de pan uit. Syndicus heeft waarschijnlijk geen aangifte gedaan, want dan zou het schade bedrag reeds ontvangen zijn ; gezien dak lekkage voor de stormschade. Syndicus blijft hier weeral zwaar in gebreke. Gevolgschade van dak wordt vergoed door de verzekering. Waar is het geld ??? Begin stilaan ernstige vermoedens te hebben over die syndicus.
Schade aangiften in gemeenschappelijke delen moeten door de syndicus gedaan worden en kan reeds dezelfde dag van de schade ( indien een normale werking ).

Hij mag de ene zaak niet combineren met een andere.

Syndicus met zijn allen aangetekend in gebreke stellen. Volg zeker jullie boekhouding minutieus op ( zou voor verrassingen kunnen zorgen ).

Roep een BAV ( 20 % van de aandelen ) op en dwing de syndicus deze te houden in jullie appartementsblok ( gezien de kleinschaligheid is dit momenteel wettelijk toegelaten ). eigenaars en syndicus = 5 personen in totaal
is volgens de covid-19 maatregelen. Kan desnoods in de gemeenschappelijk gang. Eis de benodigde documenten in te zien voor deze beide gevallen.

Tegen de volgende AV ( en bij nazicht van zijn syndicuscontract = correcte melding van Adsummam ) agendapunt ontslag syndicus. Zoek wel daartegen een andere.

Laat jullie niet verder kisten.

[LYNX XX]

En waarom was die ladderlift nodig? Waarom was een stelling alleen niet genoeg? Hoe oud is het gebouw? En hoelang is die syndicus al in dienst? Wanneer heeft er iemand van de mede-eigenaars de syndicus verwittigd van de stormschade. Die kon dat niet rieken, want de meest syndici wonen niet het pand dat ze beheren.

Mava TS meldt oktober 2020. En de vraag waarom ladderlift is niet de bekommernis van eigenaars maar de realiteitszin van de syndicus. En bovendien in de offerte vermeld, en niet gebruikt = dus te hoge offerte ( ook ondanks ondertekening wat door de syndicus moet gebeuren) wat niet plaats gevonden heeft, ook niet hoeft betaald te worden.
Syndici wonen niet in het pand ?? Maar hebben wel een telefoon, email en brievenbus. Deze syndicus doet gewoonweg zijn job niet en zeker niet volgens de deontologie van BIV ( voor wat het waard is ) en volgens eigen deontologie als beroepsernst.

[Thomas Morus]

Jullie kunnen vanzelfsprekend de syndicus ontslaan mits de correcte procedure te volgen.

Maar de rekening niet betalen is in eigen voet schieten. Bij niet-betaling zal de firma de VME dagvaarden en NIET de syndicus.
Het zal dus de VME zijn die wordt veroordeeld wegens wanbetaling.

Door de rekening niet te betalen wordt de syndicus niet gestraft, maar wel de VME! Dat is een redeneringsfout die dikwijls wordt gemaakt.

[LYNX XX]

Jullie kunnen vanzelfsprekend de syndicus ontslaan mits de correcte procedure te volgen.

Maar de rekening niet betalen is in eigen voet schieten. Bij niet-betaling zal de firma de VME dagvaarden en NIET de syndicus.
Het zal dus de VME zijn die wordt veroordeeld wegens wanbetaling.

Door de rekening niet te betalen wordt de syndicus niet gestraft, maar wel de VME! Dat is een redeneringsfout die dikwijls wordt gemaakt.

Thomas kan u volgen.
Maar als de syndicus een factuur ter betaling ontvangt van een leverancier/hersteller moet hij die goedkeuren volgens offerte. Indien niet in orde moet hij die reclameren zoals ik beschreef. Is in dit geval van toepassing. Bovendien betaalt de syndicus rekeningen vanuit de gemeenschappelijke rekening en niet telkens per factuur op te vragen bij de eigenaars ( taakinhoud syndicus ? ). Waarvoor dient het werkkapitaal ?? Een syndicus moet de VME goed beheren, en zien dat er financiële middelen ter beschikking zijn. Kosten worden verrekend aan de eigenaars bij de eindafrekening boekjaar.
En eigenaars hebben het wettelijk recht om hun opgevraagde betalingen te controleren aan de hand van relevante stukken. In dit geval factuur ( prestaties in detail ) tov offerte en bovendien schadeclaim bij de verzekering. Dat is de wettelijke taak van een syndicus : schadegevallen voor de gemeenschap ( VME geen
privatieve zaken ), deze te behartigen, behandelen en op te volgen. Hiervan merk ik helemaal niets in de topic.

TS en de andere eigenaars moeten de syndicus meedelen dat zij wel bereid zijn om te betalen, maar na voorleggen van de nodige bewijzen = niet gelijk aan weigeren tot betalen.

[Thomas Morus]

Om te beletten dat de syndicus een rekening betaalt waar iets mee schort is een beslissing in die zin nodig van de VME!!! Met meerderheidsstemming tijdens AV of BAV. (De goede syndicus zal de VME daar zelf op attenderen als er een probleem rijst, maar dat is iets anders).
Een individuele mede-eigenaar kan de betaling van een rekening mbt de gemene delen van het gebouw niet stoppen. Ook niet met zijn recht op inzage van de facturen.
Hij kan wel -ex post- een punt agenderen voor de volgende AV of BAV met het oog op een gepaste (corrigerende) beslissing, maar steeds te nemen door de VME.

[LYNX XX]

Om te beletten dat de syndicus een rekening betaalt waar iets mee schort is een beslissing in die zin nodig van de VME!!! Met meerderheidsstemming tijdens AV of BAV. (De goede syndicus zal de VME daar zelf op attenderen, maar dat is iets anders).
Een individuele mede-eigenaar kan de betaling van een rekening mbt de gemene delen van het gebouw niet stoppen. Ook niet met zijn recht op inzage van de facturen.
Hij kan wel -ex post- een punt agenderen voor de volgende AV of BAV met het oog op een gepaste (corrigerende) beslissing, steeds te nemen door de VME.

Dit is ook normaal de taak van een rekencommissaris om controle op de uitgaven te doen.


Uw visie is ook juist. Maar hier zijn alle eigenaars betrokken = VME. Rekencommissaris zal hier niet aanwezig zijn. Maar waartoe dient werkkapitaal, budgettering en begroting ? Wat als de AV binnen X aantal maanden is en de factuur betaald zonder opmerkingen van de syndicus. Leverancier gaat niet terugbetalen. En een syndicus die factuur per factuur afrekent met de mede eigenaars ?? Wat voor syndicus is dat ?
En de eigenaars hebben dan ook wel degelijk recht om te weten wie de rekening echt moet betalen ; zij de VME of de verzekering - de franchise ??
En het bewijs dat de aangifte aan de verzekering zijn gebeurd. Indien niet dan zijn zij de dupe van niet betaling van de schade door de verzekering.

(ik spreek uit praktijkervaring als commissaris van de rekeningen in diverse VME's)

Hier twijfel ik zeker niet aan.

Hier heb ik als rekencommissaris in één VME maar als ervaren boekhouder/audits ook een enorme ervaring voor deze zaken in mijn beroep de nodige juridische background en zelf de verantwoordelijkheden.

Ik ben ervan overtuigd Thomas dat zulke werkwijzen in de VME's waar u rekencommissaris bent, u zulke toestanden niet zou tolereren. Uit uw bijdragen heb ik altijd kunnen afleiden dat gegrondheid ook aan uw basis ligt. In uw VME's zal dit niet plaats vinden met Thomas aan het roer.

[LYNX XX]

Aan TS : kan ik uit uw topic uitmaken dat de AV nog moet plaats vinden ? Dan heeft u zeker recht op inzage van de facturen om uw afrekening te controleren. Indien syndicus die niet geeft : geen kwijting geven aan de boekhouding en de syndicus.
De aanrekening van die herstel factuur moet dan in jullie eindafrekening boekjaar verrekend zijn. Dus wettelijk recht om uw afrekening te controleren door inzage documenten ( niet de privatieve ).

[kads]

Bedankt voor jullie inzichten!

De AV is volgende week. We hebben reeds alle documenten opgevraagd (met vooropgestelde deadline) en de syndicus heeft bevestigd deze te zullen bezorgen. We zijn benieuwd wat we gaan vinden.

We gaan zeker de syndicus alvast in gebreke stellen en eisen dat we duidelijkheid willen over de aangifte en de status van het dossier, zolang wachten we met betalen.
Volgens verschillende bronnen kan een syndicus wel voor onvoorziene uitgaven een provisieaanrekening doen blijkbaar.
Daarnaast gaan we eisen de geplande werken n.a.v. het andere voorval gewoon te laten doorgaan.