Facturen na verkoop appartement

[zakpijp]

Beste allen,

Begin 2019 heb ik mijn appartement verkocht. Nu krijg deze week van de nieuwe eigenaar (dus niet van de syndicus) twee facturen in de bus waarvan ze mij vragen om mijn deel te betalen. Het betreft facturen voor onderhoud aan een lift met factuurdatum toen ik nog eigenaar was (2017, 2018) en periode 2018 en 2019 resp. Er staat geen uitvoeringsdatum vermeld op de facturen, ik vraag mij af of er effectief onderhoudswerken zijn uitgevoerd maar dat terzijde.

Randinfo:

• Boekjaar loopt van 01/01 tot en met 31/12.
• De (relevante?) clausules in de akte zijn als volgt:

  De kopende partij draagt het bedrag van:
  1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;"

  De schuldvorderingen van de mede-eigendom, ontstaan na heden ingevolge een procedure die voor deze datum werd opgestart, behoren toe aan de vereniging van mede-eigenaars, zonder dat de koper gehouden kan worden tot het betalen van enige vergoeding aan de verkoper.

  De verkopende partij verklaart zeer goed te weten dat hij ertoe gehouden is de kopende partij te vrijwaren tegen elk risico op uitwinning en de mogelijkheid voor de VME om het voorrecht bedoelde in artikel 27 7° van de Hypotheekwet te doen gelden teneinde de betaling van de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar te garanderen.

• De syndicus liet het na om bij de verkoop de nodige info rond jaarrekeningen en openstaande schulden mee te delen aan de notaris. Ikzelf was er ook niet van op de hoogte, daar de syndicus al sinds 2016 (!) zijn plichten niet meer vervulde (rekeningen niet betalen e.d). Hij is bij mijn weten nooit in gebreke gesteld en er is momenteel een curator aangesteld wegens faillissement.

Zijn deze facturen nog verhaalbaar op mij, twee en drie jaar na datum, gezien de hypotheekwet §27, 7° het heeft over het lopende en het vorige boekjaar? In hoeverre vrijwaart de eerste geciteerde clausule mij van dergelijke kosten?

Ik verblijf voor verdere info; alvast bedankt voor de replieken.

[LYNX XX]

Vraag aan TS : werd er voor die boekjaren 2017 en 2018 kwijting gegeven ? Werden de jaarafrekeningen aangeboden aan de eigenaars en betaling gevorderd ? Heeft uw de beide afrekeningen betaald ?
Uitvoeringsdatum op de facturen is van belang voor de rekencommissaris en de syndicus. De factuur datum voor de boeking.
Indien beide facturen reeds opgenomen werden in beide eindafrekeningen, dan hoeft u enkel nog een afrekening te krijgen van begin 2019 ( pro rata van het aantal dagen tot datum akte ).

De verkoop is gebeurd zonder gegevens verstrekt door syndicus : dus voor u is op dat ogenblijk de pijp af.
Uw verantwoordelijkheid in de VME stopt bij ondertekening verkoopakte.

[Thomas Morus]

De wetgeving op de gedwongen mede-eigendom is hier van toepassing:

Art. 577-11 §2 BW: De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen.

Liftonderhoud behoort tot de gewone lasten (repetitieve "lopende" kosten).
De facturen hebben betrekking op een periode waarin u "gebruik kon maken van de gemene delen";
de huidige eigenaar kon dat niet.

Ergo: Deze uitgaven moeten nog door u worden betaald. Het is alleszins uitgesloten dat de nieuwe eigenaar deze zou moeten betalen (behoudens overeenkomst in die zin in de verkoopovereenkomst).

Verjaringstermijn is VIJF jaar.

"Uw verantwoordelijkheid in de VME stopt bij ondertekening verkoopakte"
Klopt. Maar de historische schulden van de verkoper versus VME blijven intact.
Normaal gezien worden die ingehouden door de notaris op het verkoopbedrag.

Een faillissement van de syndicus of een nalatig gedrag van de syndicus veegt de (historische) schulden van de eigenaars aan de VME niet weg, noch de schulden van de VME aan haar leveranciers.

[LYNX XX]

De wetgeving op de gedwongen mede-eigendom is hier van toepassing:

Art. 577-11 §2 BW: De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen.

Liftonderhoud behoort tot de gewone lasten.
De facturen hebben betrekking op een periode waarin u "gebruik kon maken van de gemene delen";
de huidige eigenaar kon dat niet.

Ergo: Deze uitgaven moeten nog door u worden betaald.

Verjaringstermijn is VIJF jaar. Ze kunnen dus nog bij u aankloppen....

Thomas, ik volg u zeker.
Maar mijn kanttekening staat in mijn reactie waarop TS een antwoord moet geven. Teneinde om onnodige malversaties te vermijden.
Kan niet begrijpen dat facturen van 3-4 jaar geleden nu te voorschijn komen. Moeten toch ingeboekt zijn door syndicus ( en gecontroleerd door CDR ).
Zodoende zouden zij in de jaarafrekeningen moeten verrekend zijn. Data facturen zijn relevant. Anders syndicus en CDR in gebreke.

Bovendien had de syndicus aan de notaris moeten meedelen in zijn wettelijke verplichting alle gegevens te verstrekken, dat er nog 2 facturen achterna komen ???
Heeft hij niet gedaan, dus bij de notaris is dus gebleken bij ondertekening akte dat er geen schulden meer waren.

[zakpijp]

Vraag aan TS : werd er voor die boekjaren 2017 en 2018 kwijting gegeven ? Werden de jaarafrekeningen aangeboden aan de eigenaars en betaling gevorderd ? Heeft uw de beide afrekeningen betaald ?
Uitvoeringsdatum op de facturen is van belang voor de rekencommissaris en de syndicus. De factuur datum voor de boeking.
Indien beide facturen reeds opgenomen werden in beide eindafrekeningen, dan hoeft u enkel nog een afrekening te krijgen van begin 2019 ( pro rata van het aantal dagen tot datum akte ).

De verkoop is gebeurd zonder gegevens verstrekt door syndicus : dus voor u is op dat ogenblijk de pijp af.
Uw verantwoordelijkheid in de VME stopt bij ondertekening verkoopakte.

Er is al sinds 2015 (!) geen jaarrekening afgesloten - de voorlopige balansen werden wel opgesteld maar verder niets mee gedaan. Daar stond nog een saldo op in mijn voordeel, kan ik eisen dat de facturen waarvan sprake opgenomen worden in een eindafrekening samen met de nog openstaande tegoeden?

[zakpijp]

De wetgeving op de gedwongen mede-eigendom is hier van toepassing:

Art. 577-11 §2 BW: De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen.

Liftonderhoud behoort tot de gewone lasten (repetitieve "lopende" kosten).
De facturen hebben betrekking op een periode waarin u "gebruik kon maken van de gemene delen";
de huidige eigenaar kon dat niet.

Ergo: Deze uitgaven moeten nog door u worden betaald. Het is alleszins uitgesloten dat de nieuwe eigenaar deze zou moeten betalen (behoudens overeenkomst in die zin in de verkoopovereenkomst).

Verjaringstermijn is VIJF jaar.

"Uw verantwoordelijkheid in de VME stopt bij ondertekening verkoopakte"
Klopt. Maar de historische schulden van de verkoper versus VME blijven intact.
Normaal gezien worden die ingehouden door de notaris op het verkoopbedrag.

Een faillissement van de syndicus of een nalatig gedrag van de syndicus veegt de (historische) schulden van de eigenaars aan de VME niet weg, noch de schulden van de VME aan haar leveranciers.

Is 577-11 §2, 1°: § 2. In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden of in geval van eigendomsovergang wegens overlijden, verzoekt de instrumenterende notaris, bij aangetekende zending, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen alsook, in voorkomend geval, de bijgewerkte versies van de in de eerste paragraaf bedoelde informatie:
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

en

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden.

dan niet van toepassing? De interpretatie die ik al een paar keer zag terugkomen, is dat de datum van de opvraging van de gelden door de syndicus daarbij doorslaggevend is (nota bene, bovenstaande facturen zijn niet afkomstig van de syndicus. Ik vermoed dat het momenteel tussen de eigenaars onderling geregeld wordt: is dit rechtsgeldig/moet hier gevolg aan gegeven worden?)

[Thomas Morus]

" Daar stond nog een saldo op in mijn voordeel, kan ik eisen dat de facturen waarvan sprake opgenomen worden in een eindafrekening samen met de nog openstaande tegoeden?"

Uw situatie is "hemeltergend".
In principe zegt ik "ja" op uw vraag.
Maar wegens de beschreven wantoestand steek ik mijn handen niet in het vuur.

Persoonlijk, maar dit is eerder praktisch van aard dan juridisch, zou ik die facturen op grond van rechtvaardigheid jegens de argeloze koper, betalen op voorwaarde dat de nieuwe eigenaar een schriftelijk akkoord ondertekend dat hij vanaf nu elke factuur ivm de eigendom, van welke aard ook, ten zijnen laste neemt.
Op aanvoelen is dat de beste manier om uit de modderpoel van die syndicus te ontsnappen.

[LYNX XX]

" Daar stond nog een saldo op in mijn voordeel, kan ik eisen dat de facturen waarvan sprake opgenomen worden in een eindafrekening samen met de nog openstaande tegoeden?"

Uw situatie is "hemeltergend".
In principe zegt ik "ja" op uw vraag.
Maar wegens de beschreven wantoestand steek ik mijn handen niet in het vuur.

Persoonlijk, maar dit is eerder praktisch van aard dan juridisch, zou ik die facturen op grond van rechtvaardigheid jegens de argeloze koper, betalen op voorwaarde dat de nieuwe eigenaar een schriftelijk akkoord ondertekend dat hij vanaf nu elke factuur ivm de eigendom, van welke aard ook, ten zijnen laste neemt.
Op aanvoelen is dat de beste manier om uit de modderpoel van die syndicus te ontsnappen.

Thomas : Met deze reactie van U kan ik volledig instemmen.
Zeker gezien het feit dat TS meldt dat de boekhouding en het reilen en zeilen van VME sinds 2015 op een hoopje ligt.
Mijn conclusie : de VME ( waarvan TS toen ook lid was ) is zeker in gebreke gebleven en heeft verder geslapen. Men laat zulke zaken geen 6 jaar aanslepen
= principe slechte huisvader en de VME krijgt wat ze door aanmodderen verdient.
En zoals Thomas terecht zegt : hemeltergend, modderpoel en handen niet in het vuur. Dit gaat anders een straatje zonder einde worden.
Volg zijn raad op, en stort u niet in een juridisch avontuur, waarvan de uitslag lang op zich zou kunnen laten wachten en met een afloop ??.

[Thomas Morus]

Die opvraging betreft enkel de punctuele beslissingen die de AV heeft genomen.
Niet de gewone lopende lasten.

voorbeeld:

1. Op 30/11/2020 wordt beslist om in 2021 het dak en de gevels te renoveren.
Op 31/01/2021 wordt de verkoopakte verleden.
Op 30/03/2021 vraagt de syndicus een provisie op om die werken te betalen.

>>>>provisie dient betaald door nieuwe eigenaar

2. Lopende kosten: de verkoper betaalt alle lopende kosten tot 31/01/2021 ook al worden die eerst later afgerekend na de eerstvolgende AV eind november 2021

[zakpijp]

Ok bedankt; nog een laatste vraag: de factuur voor het onderhoud in 2019, dient die pro rata temporis verrekend te worden of niet?

[Thomas Morus]

Ok bedankt; nog een laatste vraag: de factuur voor het onderhoud in 2019, dient die pro rata temporis verrekend te worden of niet?

Jazeker.

[LYNX XX]

#10 Normaal gezien wel tot de datum akte. Zoals ook andere kosten tot die datum.
Zie punt 2 #9 @ Thomas